Повна версія

Головна arrow Інвестування arrow Інвестиції

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Фінансування інвестицій в нерухомість

Нерухоме майно є найважливішим економічним ресурсом і грає роль того середовища, в якій здійснюється людська діяльність. Росія володіє величезними запасами мінерально-сировинних ресурсів, значними водними і земельними ресурсами, на території країни знаходяться тисячі підприємств і організацій, величезна невиробнича сфера, необхідно лише раціонально використовувати їх, розвивати й удосконалювати. Згідно ст. 130 Цивільного кодексу РФ до нерухомості відносять земельні ділянки, надра, ліси, будівлі, споруди і все, що пов'язане із землею, ті об'єкти, переміщення яких без невідповідного збитку їх призначенню неможливе.

У господарській практиці при оцінці під нерухомістю розуміють насамперед різні будови і земельні ділянки як під цими будівлями, так і окремі. Відповідно до загальноприйнятої класифікації до об'єктів нерухомості відносять будівлі (крім житлових), споруди, житла, багаторічні насадження, незавершене будівництво. З цих визначень видно, що поняття нерухомості розрізняється насамперед у залежність від того, як розглядається ця категорія: як матеріально-речовий, юридичну або економічну поняття.

З погляду матеріально-речового змісту нерухомість - це земля як фізичний об'єкт і все, що з нею міцно або нерозривно пов'язане. Це класичний підхід до нерухомості, використовується практично у всіх країнах. При цьому виділяються такі поняття, як "земля", "нерухомість" і "нерухома власність". Зміст, що вкладається в ці поняття, істотно розрізняється.

Під терміном "земля" розуміється вся поверхня землі і всі предмети природного походження, що постійно закріплені на землі. Земельна власність включає також корисні копалини та інші субстанції під поверхнею землі разом з повітряним простором над даною поверхнею.

Термін "нерухомість" ширше, ніж термін "земля". Він включає в себе всі виконані людиною елементи, що поліпшують його побут на землі - будівлі, вулиці, споруди та ін. У поняття "нерухома власність" включається ще й пакет прав на власність. Таким чином, під нерухомістю розуміється комплекс матеріальних об'єктів, що утворений земельною ділянкою, у тому числі вмістом надр під ним і повітряним простором над ним, а також міцно пов'язаними з ними елементами, включаючи будівлі і споруди.

Нерухомість як об'єкт правових відносин включать в себе всі перераховані вище елементи, що закріплені в ГК РФ. Крім того, цей документ визнає, що в РФ нерухомістю вважаються підлягають державній реєстрації повітряні і морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. У правовій практиці найчастіше говорять не про речі як таких, а про речові права, тому говорячи про нерухомості часто використовують поняття "нерухома власність". Таким чином, нерухома власність, з одного боку, це сукупність прав власності на нерухоме майно, а з іншого - єдність матеріального тіла і права власності на нього.

Нерухомість як об'єкт економічних відносин розглядається з погляду функцій, які вона виконує в економіці. Ці функції різноманітні. Сучасна економіка розглядає нерухомість як товар особливого роду, який продається і купується незалежно від того, створений цей товар людиною або природою, наприклад земля. Цей товар може бути споживчим товаром тривалого користування (наприклад, будинок або квартира) або товаром інвестиційного характеру (квартира, куплена для здачі в оренду та отримання доходу). Нерухомість розглядається як об'єкт для інвестицій, фінансовий актив, предмет споживання, фактор виробництва і інш. Так як нерухомість розглядається як річ і як об'єкт права власності, то часто під ринком нерухомості розуміють ринок обігу прав на нерухомість, а не нерухомість як таку.

Якщо розглядати нерухомість як економічний актив, то відповідно до поділом всіх активів на матеріальні і нематеріальні, нерухомість, звичайно, повинна ставитися до матеріальних активів. Але потрібно мати на увазі, що частина економістів не визнає нерухомість фінансовим активом. Це пов'язано також і з тим, що вона двоїста за природою і крім забезпечення доходу від продажу прав на нерухомість на ринках капіталу повинна ще й забезпечувати користувачів конкретним фізичним простором, мати речову форму. Решта фінансові активи такою властивістю не володіють, що дає можливість виключити з їхнього складу нерухомість.

Найчастіше нерухомість розглядається як об'єкт інвестицій. При інвестиціях у нерухомість необхідно враховувати особливості об'єкта, які виникають найчастіше тому, що поняття нерухомості нерозривно пов'язане із землею.

Перша особливість нерухомості - її мобільність. Будь-який об'єкт нерухомості прив'язаний до землі, до її конкретної ділянки. Зрозуміло, в деяких випадках якась частина землі або утримання її надр можуть бути переміщені, але географічне розташування даної ділянки землі фіксоване, воно колись не може бути змінено. Друга особливість - унікальність. Кожен об'єкт нерухомості унікальний і неповторний. Немає абсолютно ідентичних будівель, так само як немає і однакових земельних ділянок. Навіть якщо окремі ділянки однакові за якісними характеристиками, вони все різні з географічної точки зору, так як кожен має своє місце розташування на поверхні Землі. Третя особливість - відносна дефіцитність нерухомості. Земля як речовий благо не відтворюється людиною. Можна відтворювати її окремі якості, наприклад родючість, ноне саму землю. Тому сукупна пропозиція землі завжди обмежена, більше, ніж є ділянок землі на поверхні планети, запропонувати не можна. Зростаюче населення планети і розвиток виробництва постійно вимагають нових земельних ділянок, тому зростає відносний дефіцит землі, а значить, і нерухомості в цілому.

Особливістю нерухомості як об'єкта інвестицій є розходження в тривалості створення і використання будівлі і споруд, що знаходяться на землі, і самої землі. Терміни будівництва будівель, як правило, становлять не менше року і можуть бути значно більше. По термінах служби будівлі і споруди є найбільш довговічними об'єктами, створеними людиною, але термін їх служби також обмежений. У Росії діють будівельні норми виділяють 6 типів житлових будинків з термінами служби від 15 до 150 років. Практично на Землі є пам'ятки архітектури, які стоять сотні років, але їх довгожительство пояснюється якістю будівельного матеріалу та відповідними кліматичними умовами. Інший компонент нерухомості - земля - не має строків використання, практично ці терміни необмежені. У зв'язку з цим земля як економічний ресурс і елемент основного капіталу на відміну від інших його елементів не амортизується. Ця "вічність" землі і в той же час можливість покращувати її окремі властивості роблять інвестиції в землю найстабільнішими і надійними.

Особливості нерухомості як товару визначаються фізичними властивостями самої нерухомості. Як уже зазначалося, на ринку обертаються права на нерухомість, а не самі об'єкти нерухомості, оскільки сама нерухомість фізично іммобільною. У зв'язку з тривалістю створення та використання об'єктів нерухомості її життєвий цикл значно довший, ніж у інших товарів, а грошові потоки за час володіння нерухомістю досить нерівномірна. Окремі елементи нерухомості в часі схильні різноспрямованим тенденціям. Зростання відносного дефіциту землі, нескінченність терміну її служби, зростаюча інфляція, зростання чисельності населення, зміни в системах землекористування і ряд інших чинників породжують тенденцію до зростання вартості землі як елемента нерухомості. У той же час вартість іншого елемента нерухомості - будівель і споруд - знижується. Це відбувається під впливом фізичного зносу в процесі експлуатації, морального зносу внаслідок появи на ринку нових, більш досконалих об'єктів, а також під впливом зміни зовнішнього середовища: зміни транспортного сполучення, екології, появи нових сусідніх об'єктів і інш.

Пропозиція нерухомості на ринку відрізняється низькою еластичністю. Завжди на цьому ринку виникає невідповідність попиту і пропозиції, і попит значно випереджає пропозицію через тривалість створення і відносній дефіцитності об'єктів нерухомості. Так, якщо збільшується попит на офісні приміщення і бізнес-центри, пропозиція стримується щодо тривалими термінами будівництва таких об'єктів. Зростання попиту на будівлі, які є пам'ятками архітектури (палаци, замки, родові маєтки і інш.), Не може збільшити пропозицію, оскільки кількість таких об'єктів обмежена. Невелике збільшення можливе лише за рахунок відновлення зруйнованих об'єктів або створення копій. Пропозиція землі абсолютно невідповідно, так як в принципі кількість ділянок на землі збільшити неможливо. Тому постійна відносна дефіцитність нерухомості є чинником, який веде до зростання її вартості.

Для інвестора перераховані особливості нерухомості втілюються в організаційно-правові умови роботи з нею. З точки зору права кожен об'єкт нерухомості може включати різні комбінації прав та інтересів. Права поділяються за типом (необмежене право, право користування, право розпорядження і інш.), За елементами об'єкта (земля і будівлі) і за часом їх здійснення права можуть бути обтяжені заставою, сервітутом, умовами контракту та ін. Найчастіше використовується сервітут щодо земельної ділянки. Сервітут- це обмежене право користування чужим майном. Для проведення води або газу на ділянку, для забезпечення під'їзду до будинку необхідно якось використовувати чужі, сусідні ділянки, і використання їх в даних цілях можливо тільки при наявності сервітуту.

У різних країнах для стимулювання угод з нерухомістю передбачено комплекс податкових пільг і обмежень. Завдяки їм створюються нові можливості для інвесторів, і в той же час вони дозволяють захистити інтереси суспільства або окремих суб'єктів. У Європі і в США вкладення в нерухомість дають інвесторам значну економію при сплаті податків, в Росії, на жаль, пільги інвесторів щодо оподаткування не настільки великі і існують в основному для фізичних осіб.

Інвестиціями потрібно постійно управляти, що вимагає значних витрат. Це пов'язано в першу чергу з процесом створення нерухомості, здійсненням будівельних робіт, коли роботи ведуть кілька фірм (підрядники субпідрядники) і необхідні постійний контроль і керівництво їх діяльністю. Побудовані об'єкти постійно потребують підтримці їх в робочому стані, що також вимагають певних витрат на контроль цього стану і проведення необхідних робіт.

Інвестиції в нерухомість завжди менш ліквідні, год їм у фінансові активи, так як їх реалізація вимагає значно більшого часу. У той же час вони відрізняються великим ризиком і невизначеністю. Ризики збільшуються за рахунок низької ліквідності і іммобільності нерухомості, тому перш ніж прийняти рішення про інвестиції необхідно особливу увагу звернути на можливість зміни зовнішнього середовища по відношенню до неї. І тут гратимуть роль всі фактори: зміна екології, доступність для транспорту, наявність і стабільність кредитної системи, віддаленість конкурентів, партнерів, потенційних клієнтів і споживачів. Ступінь невизначеності при інвестиціях в нерухомість посилюється більш тривалими термінами капіталовкладень і недоступністю повної і вірною інформації.

Як ми вже знаємо, фінансування інвестицій може здійснюватися різними способами, але при вкладеннях в нерухомість найчастіше використовується іпотечне кредитування, при якому третина вартості угоди оплачується безпосереднім інвестором, а інші дві третини рівномірно розподіляються на весь термін кредиту відповідно до договору іпотеки.

Інвестиції в нерухомість мають ряд суттєвих особливостей в порівнянні з іншими довгостроковими вкладеннями, і особливо з вкладеннями в цінні папери. Прибутковість таких інвестицій багато в чому залежить від ефективного управління нерухомим майном. Тому забезпечення якісного менеджменту є однією з основних задач інвестора, що бажає отримувати великі доходи. Завжди вкладення в нерухомість у зв'язку з її відносної дефіцитністю і сприятливим співвідношенням дохідності та ризику розглядалися як надійне збереження коштів від інфляції, і обов'язково такі інвестиції є в інвестиційному портфелі кожного підприємства. Розбіжність циклів розвитку ринку нерухомості з промисловим циклом забезпечує підвищення привабливості інвестицій в нерухомість в період криз економіки і високих темпів інфляції, у той час як реальні ставки дохідності фінансових активів в цей період падають. Це дозволяє інвесторам не лише зберегти вкладений капітал, але й отримати на нього дохід.

Доходи від нерухомості підрозділяються на поточний рентний дохід і дохід від перепродажу. Крім того, певні суми інвестор отримує від податкових пільг. Доходи від нерухомості практично не зменшуються в періоди зростання інфляції, оскільки інсоляція супроводжується підвищенням ставок, формують цей дохід. Але щоб мати ці доходи, необхідно спочатку вкласти певні кошти в нерухомість.

Джерела фінансування інвестицій у формі капітальних вкладень в основному ті ж, що і при будь-яких інвестиціях, і поділяються на власні і позикові, а ось використовуваний інструментарій відрізняється.

Традиційною формою фінансування інвестицій у формі капітальних вкладень є використання власних коштів підприємства. Крім цього у світовій практиці застосовуються різноманітні інструменти, що дозволяють знаходити кошти для капітальних вкладень. Це іпотека, опціони, фінансування із застосуванням оренди, лізинг, гібридні форми зобов'язань, створення спільних підприємств і консорціумів інвесторів.

Як уже зазначалося, досить часто фінансування здійснюється через іпотеку, і майже завжди цей інструмент використовується при купівлі нерухомості. Іпотека - це кредит, виданий під заставу нерухомості. У цій формі кредиту беруть участь дві сторони: заставодержатель, який є кредитором, і заставодавець, тобто одержувач кредиту, виданого під заставу. Але в окремих випадках заставодавцем може виступати не одержувач кредиту, а третя особа - гарант, довший своє майно в заставу і несучий відповідальність за повернення отриманого кредиту. Майно, на яке встановлена іпотека, залишається у заставодавця в його володінні та користуванні. Договір про іпотеку потребує обов'язкової державної реєстрації та нотаріального засвідчення.

Права заставодержателя засвідчуються заставної, яка є іменним цінним папером і засвідчує право на отримання грошової суми, виданої під іпотеку зазначеного майна, і право застави на вказане майно.

Іпотечний кредит, виданий під заставу нерухомості, до цього моменту вільною від застави, називають першою, або старшої, іпотекою Під закладену власність можна отримати ще кредити, але це будуть вже вторинні, або молодші, іпотеки По суті, ці операції є перезалогу. У зв'язку з цим існує певна послідовність у погашенні іпотечних кредитів Якщо одержувач кредиту не може повернути його, то заставодавець повинен передати своє майно заставодержателю. У першу чергу задовольняються вимоги кредиторів за першої заставної і тільки потім - по молодшим заставних. Кредитор, що видав позику за молодшої іпотеці, по суті, приймає на себе зобов'язання по раніше виданих кредитах, і якщо позичальник не може оплачувати борг першому кредитору, він повинен продовжувати платити ці суми за нього. Таким чином, кредитор по молодшої іпотеці опиняється в ситуації з підвищеним ризиком, і щоб компенсувати цей ризик він встановлює значно вищі відсотки за свій кредит як компенсацію за додатковий ризик.

На основі укладеного контракту можна розрахувати ефективність інвестицій у нерухомість. Суми і час отримання доходів по іпотеці зазвичай відомі і більш точні, ніж від інвестування за рахунок власного капіталу. Ціни на іпотечні заставні, які можна реалізувати на ринку цінних паперів, також заздалегідь відомі, в той час як продаж власного капіталу інвестора може здійснюватися за різними цінами. Точність розрахунків ефективності по іпотеці збільшується, оскільки використовується складний відсоток.

Інвестиції у формі капітальних вкладень можна реалізувати через будівництво і через покупку готової нерухомості. В останньому випадку часто застосовують опціони. Опціон - це право купити або продати певний об'єкт власності за певною ціною протягом конкретного терміну. Опціон "колл" полягає на право покупки, опціон "пут" - на право продажу. Власник нерухомості, продаючи опціон, страхується від зниження цін, а покупець опціону страхується від їх підвищення. Ціна опціону - це фактично плата за ризик. Як будь-який цінний папір опціон може обертатися на ринку, але з кожною наступною продажем у міру закінчення терміну опціону його ціна зменшується. Не потрібно забувати, що опціон - це право вчинити правочин, але не зобов'язання. Тому, якщо до часу закінчення терміну дії договору ціни не влаштовують покупця або продавця, угода не відбудеться. У цьому випадку власник нерухомості має якийсь дохід у вигляді ціни опціону, а покупець опціону такий самий збиток, але цей збиток менше, ніж можливі втрати від невигідною угоди.

При фінансуванні інвестицій в нерухомість можуть бути використані гібридні форми зобов'язань, наприклад поєднання іпотечного кредиту і опціону. Власник нерухомості укладає договір опціону з майбутнім покупцем. Одночасно він віддає йому цю нерухомість як застава за кредит. Власник опціону "колл" одночасно є іпотечним кредитором власника нерухомості по першої заставної і забезпечує йому фінансування на пільгових умовах порівняно з тими, які існують на звичайному іпотечному ринку. Цей спосіб для інвестора набагато більш вигідний, ніж проста іпотека без опціону.

Право переважної оренди землі виникає, коли права на нерухому власність розділені на право володіння будівлею на основі оренди і право власності на землю, на якій ця будівля побудовано. У цьому випадку орендар будівлі має право користуватися ним як його власник протягом терміну оренди, тобто він може використовувати його для власних потреб і передавати його в суборенду. Після закінчення терміну оренди володіння цією будівлею переходить до власника землі, на якій воно розташоване, а орендар будівлі платить йому, як звичайно, орендну плату. Якщо плата не вноситься, то власник землі може прийняти володіння повною нерухомістю. В даному випадку оренда землі має перевагу перед орендою будівлі. Найзнаменитіша операція з переважною оренду землі була проведена в 1898 р, коли Великобританія взяла у Китаю в безрентную оренду на 99 років Гонконг. За це Великобританія зобов'язалася не розширювати свою китайську колонію, а Китай отримав право після закінчення терміну оренди відновити своє володіння. У 1997 р це право було реалізовано, і Гонконг з усіма поліпшеннями, виробленими за 99 років, став знову китайським володінням.

Ще одна форма фінансування капітальних вкладень є різновидом кредитних відносин. Це лізинг-довготривала оренда нерухомості на термін корисного життя об'єкта, зазвичай близько 30 років. Предметом лізингу можуть бути будь-які об'єкти нерухомості, крім землі та інших природних об'єктів. По суті це кредитні відносини в речової формі, так як, виплачуючи орендну плату, інвестор отримує можливість протягом тривалого часу користуватися об'єктом для задоволення своїх потреб.

Основним складовим елементом реалізації інвестицій у формі капітальних вкладень є капітальне будівництво. У ньому набули поширення в основному два способи ведення робіт: господарський і підрядний.

Використання господарського способу припускає, що будівництво об'єктів здійснюється власними силами замовника або підрядника. Цей спосіб зазвичай застосовується при розширенні або реконструкції діючих підприємств або коли необхідно побудувати невеликі нові об'єкти на території існуючого підприємства. У цих випадках немає сенсу задіяти спеціалізовані будівельні організації, так як існує невизначеність у наданні фронту робіт. Тому невеликі за масштабами роботи різного профілю здійснюються власними силами, причому завантаження робочих нерівномірна і неритмічні.

Чисельність робітників, що використовуються на цих об'єктах, невелика, але, як правило, ці робочі володіють суміжними спеціальностями. Підрозділи, що виконують ці роботи, слабо оснащені спеціалізованою технікою, і при невисокій кваліфікації робітників продуктивність праці на цих роботах низька.

Незважаючи на деякі негативні сторони таких робіт, цей спосіб має і низкою позитивних моментів. Перш за все, відпадає необхідність узгоджувати ряд питань, що виникають при укладанні договорів підряду, що економить час і кошти. Оскільки роботи здійснюються силами самого колективу діючого підприємства і для потреб власного підприємства, виникає спільна зацікавленість у швидкому та якісному виконанні таких робіт. Керівництво будівництва та експлуатації об'єкта здійснюється з єдиного центру, за загальними принципами, і у спільних цілях, що підвищує ефективність такого способу будівництва.

При підрядному способі будівництво об'єкта здійснюється спеціалізованими організаціями за договорами із замовником. Ці організації мають власні матеріально-технічні бази, засоби механізації, транспорт, постійні спеціалізовані кадри, які мають великий досвід подібних робіт. У процесі будівництва використовуються створені промисловим способом конструкції, деталі, напівфабрикати. Усі взаємовідносини замовника і підрядника здійснюються на основі договорів, причому на весь період будівництва до повного завершення будівництва полягає генеральний договір. У ньому обумовлюються взаємні зобов'язання сторін і відповідальність за їх виконання, порядок здійснення будівництва, регламентуються умови роботи.

Замовник надає підряднику майданчик для будівництва, своєчасно передає йому всю затверджену проектно-кошторисну документацію, забезпечує фінансування, поставляє необхідне обладнання. У процесі будівництва замовник здійснює технічний нагляд за ходом робіт, контроль за відповідністю проведених робіт за обсягами, вартістю і якістю проектно-кошторисної документації. Після закінчення робіт і приймання об'єктів відповідно до розроблених технічними умовами замовник розраховується з підрядником згідно з умовами договору.

В даний час все частіше використовується форма будівництва об'єктів "під ключ", коли функції замовника передаються генеральному підряднику. У цьому випадку він приймає на себе повну відповідальність за будівництво об'єкта в повній відповідності із затвердженим проектом, у встановлені терміни і в межах затвердженої кошторисної вартості. Це підвищує зацікавленість підрядника в економному витраті виділених матеріальних і грошових коштів, так як вся отримана економія надходить у його розпорядження, спрощується система зв'язків, що сприяє прискоренню і здешевленню будівництва.

 
<<   ЗМІСТ   >>