Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Основні підходи до оподаткування нерухомості

Оподаткування поширене присутній сьогодні приблизно в 130 країнах світу, причому відрізняється істотним різноманітністю з точки зору правового статусу платника податків, об'єкта оподаткування, способів визначення оподатковуваної бази, прийнятих процедур справляння податку.

Всі податки, пов'язані з нерухомим майном, можуть бути поділені на кілька груп:

  • • податки на власників (користувачів) нерухомості;
  • • податки на доходи, одержувані при проведенні операцій з нерухомістю;
  • • податки на придбання нерухомості (досить рідкі);
  • • податки на приріст капіталу (у тому числі вартості нерухомості).

Податки на власників (користувачів) нерухомості. У більшості країн об'єктом обкладання податком є нерухоме майно як єдність трьох складових: землі, поліпшень (будівель, споруд), приладдя, незалежно від того, яку назву носить податок - земельний, майновий, на власність і т.д.

Виняток становлять лише деякі країни, наприклад Австралія і Нова Зеландія, де об'єктом оподаткування є тільки земельні ділянки, а базою оподаткування - їх ринкова вартість, що визначається виходячи з принципу ННЕІ (незалежно від фактичного використання ділянки).

Питання теорії

В основі відмови від оподаткування поліпшень лежать ідеї американського економіста Г. Джорджа, який у своїх роботах стверджував необхідність заміни всієї системи оподаткування одним податком - податком на землю. Його аргументація була побудована на тому, що земля, на відміну від праці і капіталу, не є продуктом людської діяльності, а тому буде справедливо, якщо рента, яку приносить земля, буде повністю належати суспільству. У той же час визволення праці і капіталу від податків стимулюватиме ділову активність в країні.

Оподатковуваний база визначається виходячи з ринкової вартості нерухомого майна, хоча при цьому існують відмінності, викликані застосуванням різних методів оцінки нерухомості. Так, у США ринкова вартість визначається на основі застосування методу порівняльних продажів, хоча використовуються також і методи капіталізації доходу. У Франції, Німеччині, Бельгії вартість майна обумовлюється приносяться їм рентним доходом.

У якості бази оподаткування приймається певна частина від ринкової вартості нерухомості (оподатковувана вартість, оціночна вартість), складова певну (задану нормативно) частку в ринковій вартості.

У США ставлення оподатковуваної вартості до ринкової, як правило, становить не більше 50%, причому воно може бути диференційовано залежно від певних характеристик нерухомості:

  • а) різновиди майна (наприклад, майно, яке має історичну цінність, буде мати більш низьке відношення оподатковуваної вартості до ринкової);
  • б) цілей використання майна (для власника квартири, що проживає в ній, це ставлення буде нижче, ніж у власника, що здає квартиру в оренду).

В цілому можна говорити про три основні підходах до визначення оподатковуваної бази: на основі порівняння цін продажів аналогічної нерухомості, на капіталізації доходу від потенційного найкращого і найбільш вигідного використання нерухомого майна або на розрахунку витрат, які необхідні були б для повного відновлення цього об'єкта нерухомості (порівняльний , дохідний і витратний підходи).

Рівень оподаткування може бути диференційований через встановлення або різного співвідношення між оподатковуваної вартістю і ринковою вартістю, або різних ставок податку.

Співвідношення між оподатковуваної вартістю і ринковою вартістю може варіюватися в залежності як від виду нерухомості, так і від характеру її використання.

У Франції різняться за рівнем оподаткування наступні об'єкти:

  • • незабудовані земельні ділянки (оподатковувана вартість дорівнює рентної вартості землі з 20% -ою знижкою);
  • • будівлі, будови (оподатковувана вартість дорівнює рентної вартості будівлі з 50% -ою знижкою);
  • • податок з проживають (оподатковувана вартість дорівнює рентної вартості житла).

У Німеччині при визначенні бази оподаткування до оцінки майна застосовуються різні коефіцієнти для різних типів нерухомості (офісні будівлі, житлові будинки, призначені для здачі в оренду, індивідуальні житлові будинки та ін.).

Ставки податку на нерухомість також можуть відрізнятися за різними підставами. Так, у Німеччині ставки майнового податку (стягується до бюджету федеральної землі - регіональний податок) розрізняються для фізичних та юридичних осіб (0,6% оподатковуваної вартості для юридичних осіб та 0,5-1,0% - для фізичних осіб).

У США ставки і порядок справляння податку варіюються залежно від характеру використання нерухомості. Відповідно цьому виділяються чотири класи нерухомості:

  • • нерухомість, якою володіють для продажу;
  • • нерухомість, якою володіють для використання в торгівлі або бізнесі;
  • • нерухомість, якою володіють для цілей капіталовкладень;
  • • нерухомість, якою володіють для цілей особистого використання, наприклад житло.

В цілому ставки податку на нерухомість складають від 1 до 3% оподатковуваної вартості.

Платником податків, як правило, є власник нерухомості (наприклад, США). У той же час в окремих країнах (наприклад, у Великобританії) як платника податків виступає виключно орендар (при цьому ставка податку досить висока - до 25% орендної плати). У Франції, як ми бачили, платниками податків можуть бути і власники, і користувачі нерухомості.

Податки на доходи від угод з нерухомістю

Доходи від операцій з нерухомістю в різних країнах можуть бути як враховані в загальній системі оподаткування доходів, так і винесені як об'єкти оподаткування спеціальними податками.

Так, у Великобританії дохід, отриманий від продажу нерухомості, оподатковується за загальними ставками оподаткування доходів фізичних осіб і компаній (мінімальна ставка для фізичних осіб - 20%, максимальна -40; для компаній відповідно - 21 і 31%). При продажу нежитлових об'єктів сплачується ПДВ (17,5%), при передачі але спадок - податок на спадщину (40%).

У Франції доходи від продажу житла є об'єктом спеціального оподаткування (середня ставка - 13,8%).

У США ставки податку на дохід від продажу землі диференційовані залежно від періоду володіння (при періоді володіння до одного року ставка податку становить 100% різниці між ціною купівлі та ціною продажу, при володінні більше 10 років - 20%).

Особливості оподаткування нерухомості в окремих країнах

Основні характеристики оподаткування нерухомості представлені в табл. 14.1 [1].[1]

Як видно з табл. 14.1, у кожній країні є національні особливості в оподаткуванні нерухомості та пов'язаних з нею доходів. Наприклад, Австрія - це одна з небагатьох країн, де стягується податок з набувача нерухомості, у Фінляндії земельний податок, який відноситься до муніципальних податків, сплачує держава. Можливо, цей досвід слід було б використовувати і в російських умовах, що дозволило б розширити податкову базу для поповнення муніципальних бюджетів.

Одночасно з цим є й інший досвід, який навряд чи доцільно переймати і використовувати в російських умовах. Наприклад, в цілому ряді країн, по суті, існує подвійне оподаткування нерухомості, коли податки платять і власники, і орендарі. Крім того, у багатьох країнах, як показують дані, ставки податку на нерухомість - річ досить умовна. Багато залежить від того, наскільки дефіцитним або бездефіцитним є місцевий бюджет. Очевидно, що такий досвід також навряд чи слід використовувати: стабільність системи оподаткування - істотний чинник інвестиційної привабливості регіонів і муніципалітетів. Навряд чи слід також орієнтуватися на ті міста, де майже 100% доходів бюджету - це податок на нерухомість. Джерела формування бюджету мають бути диверсифіковані.

  • [1] Упоряд. по: Оподаткування нерухомого майна в зарубіжних країнах. URL: zagrandom.ru.
 
<<   ЗМІСТ   >>