Розділ III. Державне регулювання ринку нерухомості

Предметом розгляду в цьому розділі підручника є основні напрями і способи державного регулювання відносин у сфері нерухомості: облік нерухомості та реєстрація прав на нерухомість, регулювання земельних відносин та містобудівної діяльності, оподаткування нерухомості.

Облік об'єктів нерухомості та реєстрація прав на нерухомість

Статистика знає все ... І одного вона нс знає. Не знає і не може дізнатися. Вона не знає, скільки в СРСР стільців.

І. Ільф, Є. Петров

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• • основні напрямки державного регулювання ринку нерухомості в сучасному світі,
• • законодавчі акти, регулюючі в Росії ринок нерухомості,
• • значення для ринку нерухомості системи обліку об'єктів нерухомості та реєстрації прав на нерухомість,
• • відомості, які містить Державний кадастр нерухомості,
• • принципи формування земельної ділянки,
• • відомості, які містяться в ЕГРП,
• • гарантії, які надає держава сумлінним набувачам нерухомості;

вміти

• • визначати набір документів, необхідних для державної реєстрації права власності на нерухоме майно,
• • використовувати дані кадастрового обліку для знаходження місця розташування об'єкта та визначення його параметрів,
• • працювати з даними, що містяться в кадастровому паспорті об'єкта нерухомості;

володіти

• • навичками роботи з нормативними документами, що регламентують облік нерухомості та реєстрацію норов на нерухоме майно,
• • алгоритмом формування кадастрового паспорта об'єкта,
• • навичками роботи зі статистичними даними, що містяться в державних базах даних.

Основні елементи системи державного регулювання ринку нерухомості

Способи використання об'єктів нерухомості, операції з нерухомістю зачіпають інтереси не тільки безпосередніх учасників операцій з нерухомістю, а й широкого кола осіб: населення, що проживає в оточенні об'єкта нерухомості, жителів міста, регіону, а іноді і всієї країни (при реалізації великих проектів, таких, наприклад, як автомобільні дороги).

В економічних термінах це означає, як зазначалося в гл. 1, що використання і звернення нерухомості пов'язане з високим рівнем зовнішніх ефектів, як позитивних, так і негативних. У зв'язку з цим сфера нерухомості перебуває завжди в центрі уваги держави і муніципалітетів, які, відображаючи інтереси суспільства в цілому або місцевої громади, створили до теперішнього часу розгалужену систему регулювання відносин на ринку нерухомості.

Розглядаючи цю систему на економіко-теоретичному рівні, можна сказати, що загальна мета державного та муніципального регулювання полягає в забезпеченні максимально економічно і соціально ефективного використання нерухомості з мінімізацією негативних зовнішніх ефектів.

Ця мета знаходить своє відображення в підцілей, найважливішими з яких є:

• • надійне забезпечення прав та інтересів власників, власників і користувачів нерухомості з дотриманням інтересів суспільства в цілому і місцевих спільнот;
• • стимулювання ефективного використання нерухомості в процесі економічної діяльності на всіх рівнях економічної системи.

В цілому система державного регулювання відносинами у сфері нерухомості включає в себе такі напрямки, як (рис. 12.1):

• • державний облік нерухомості, оцінка вартості нерухомості та реєстрація прав на нерухомість, в єдності створюють основу для активного впливу держави і муніципалітетів на відносини, що виникають в суспільстві з приводу об'єктів нерухомості;
• • регулювання землекористування: виділення категорій земель та встановлення для них різних режимів використання, регулювання обороту земель;
• • регулювання міської забудови шляхом зонування міських територій та створення системи обмежень, диференційованих за видами територіальних зон;
• • ліцензування окремих видів діяльності на ринку або створення системи СРО, що забезпечують дотримання кваліфікаційних та інших вимог професійними учасниками ринку нерухомості;
• • створення системи технічних нормативів і регламентів, що забезпечують відповідність діяльності і результатів діяльності професійних учасників ринку нерухомості (забудовників, керуючих та ін.) Містобудівним, екологічним та іншим вимогам;
• • оподаткування нерухомості та угод з нею.

Рис. 12.1. Напрями державного регулювання сфери нерухомості

Система державного регулювання ринку нерухомості, як і система державного регулювання економіки в цілому, змістовно складається з трьох основних підсистем, органічно пов'язаних один з одним (рис. 12.2):

• 1) нормативно-правової бази (закони та підзаконні акти);
• 2) організаційної бази (органи державного регулювання та прийняті процедури підготовки, прийняття та реалізації рішень);
• 3) економічних важелів і стимулів (податки, платежі, штрафи, субсидії та ін.).

Рис. 12.2. Основні підсистеми державного регулювання сфери нерухомості

Ефективність державного регулювання може бути забезпечена тільки при узгодженому розвитку всіх зазначених підсистем, в іншому випадку, при їх незбалансованості, окремі заходи виявляються неефективними.

З урахуванням федерального устрою Росії, а також поділу між державним і муніципальним управлінням система управління суспільством відносинами в сфері нерухомості включає себе державне управління (регулювання), що має федеральний і субфедеральних рівні, і муніципальне управління (регулювання).

Проблеми державного регулювання ринку нерухомості вивчаються в цілому ряді навчальних курсів, так що в даному підручнику викладаються основи тільки трьох з названих вище напрямків:

• • питання обліку об'єктів нерухомості та реєстрації прав на нерухомість;
• • питання державного регулювання землекористування та міської забудови;
• • проблеми оподаткування нерухомості та угод з нерухомістю.

У цьому розділі зупинимося на основних елементах системи державного регулювання ринку нерухомості.