Типи іпотечних кредитів

Одним із завдань, що вирішуються в процесі розвитку іпотечного кредитування, є розширення можливостей залучення в систему кредитування різних типів потенційних позичальників. Основний спосіб її вирішення - використання різних типів іпотечних кредитів.

Іпотечні кредити відрізняються один від одного двома основними параметрами:

• 1) тривалістю термінів іпотечного кредитування (як правило, в межах 15-30 років);
• 2) порядком погашення основного боргу ("тіла кредиту") і виплати відсотків.

Залежно від способу погашення основного боргу і виплати відсотків по кредиту виділяють два базові типи іпотечних кредитів:

• • іпотечні кредити з першочерговою виплатою відсотків і одноразовим погашенням основної суми кредиту;
• • іпотечні кредити з поступовим погашенням боргу за рахунок періодичних виплат ("самопогашающаяся позика").

Залежно від способу нарахування відсотків за виданими кредитами також розрізняють два різновиди кредитів:

• 1) з фіксованою ставкою відсотка;
• 2) з плаваючою ставкою відсотка.

На основі цих двох параметрів може існувати досить багато конкретних різновидів іпотечних кредитів (рис. 11.5).

Нижче даються їхні короткі характеристики, головним чином на прикладі США як країни з найбільш розвиненою системою іпотечного кредитування.

Кредити, засновані на фіксованою процентною ставкою

Кредити, засновані на використанні фіксованої процентної ставки, є історично першим різновидом іпотечних позик, найбільш поширеною в США в 1930-1970 гг., А сьогодні становлять основу іпотечного кредитування в Росії. Конкретними видами таких кредитів є наступні.

Іпотечний кредит з фіксованою процентною ставкою, рівновеликими платежами - стандартний або самоамортізірующійся кредит. При цьому варіанті іпотечного кредиту позичальник виплачує періодично рівну суму протягом усього терміну кредиту. Одна частина, поступово зменшується, направляється на виплату відсотків, інша - поступово збільшується, зараховується як повернення основної суми кредиту.

Рис. 11.5. Основні види іпотечних кредитів

Стандартний кредит з фіксованою процентною ставкою передбачає рівні щомісячні платежі, які включають в себе:

• 1) 1/12 фіксованою річної процентної ставки, помноженої на суму невиплаченого залишку по кредиту па початок місяця;
• 2) частину невиплаченого залишку основної суми кредиту.

Іпотечний кредит з поступовим збільшенням платежів, що є різновидом кредиту з фіксованою процентною ставкою. В даному випадку спочатку можуть погашатися тільки відсотки (і навіть не повністю), потім до них додаються виплати в рахунок основного боргу. Сума щомісячних платежів по кредиту в перші роки позики нижче, ніж у наступні.

При цьому варіанті щомісячні виплати по позиці в перші роки недостатні для покриття повної суми відсотків, нарахованих на основну суму боргу. Різниця між платежами і накопиченими відсотками додається до основної суми боргу, і в перші роки позики має місце негативна амортизація боргу. Більш високий рівень платежів у наступні роки розраховується так, щоб повністю погасити зрослу основну суму боргу.

Іпотечний кредит з "кульовим" платежем. Кредит передбачає велику виплату основної суми боргу після закінчення певного фіксованого терміну. Такі кредити зазвичай надаються на 30 років під фіксовану процентну ставку і привабливі для позичальників, оскільки процентні ставки по них значно нижче, ніж за стандартними 30-річним кредитами. Протягом певного періоду часу основна сума боргу або взагалі не погашається, або погашається мала її частина. Можливі наступні різновиди кредиту.

• 1. Заморожування всіх виплат аж до закінчення терміну кредиту. Протягом терміну позики не виплачується ні основна сума, ні відсотки. Кредит і відсотки погашаються водночас після закінчення терміну позики.
• 2. Виплати протягом терміну кредиту тільки відсотків, з погашенням наприкінці строку його основної суми - "шаровий" платіж.
• 3. Часткова амортизація боргу протягом терміну кредиту з підсумковим "кульовим" платежем.