Економічні основи девелопменту нерухомості

Предмет моєї лекції - плідна дебютна ідея.

І. Ільф, Є. Петров

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• • поняття "девелопмент нерухомості", його суть і варіанти вживання,
• • етапи проекту розвитку нерухомості, особливості кожного з них,
• • функції девелопера в ході реалізації проектів розвитку нерухомості,
• • принципи оцінки економічної ефективності проектів девелопменту,
• • джерела фінансування проектів девелопменту, використовувані у світовій практиці,
• • особливості російської практики фінансування проектів девелопменту;

вміти

• • формулювати цілі девелопменту нерухомості,
• • здійснювати вибір найкращого варіанта девелопменту нерухомості на основі концепції найкращого використання,
• • вибирати доцільні джерела фінансування проектів девелопменту;

володіти

• • навичками виділення етапів девелопменту,
• • прийомами оцінки доцільності проектів девелопменту,
• • показниками, що відображають ефективність проектів девелопменту.

Поняття девелопменту нерухомості. Етапи девелопменту

Поняття девелопменту

Як випливає з природи ринку нерухомості, цей ринок є похідним від стану економіки та соціальної сфери суспільства в цілому. У міру соціально-економічного розвитку розширюються потреби суспільства в об'єктах нерухомості, змінюються його переваги щодо якості наявних об'єктів, відбуваються структурні зміни в економіці. Паралельно з цим відбувається природне старіння наявного фонду нерухомості, який повинен бути замінений в новій якості. Таким чином, розвиток суспільства вимагає розширеного відтворення фонду нерухомості, яке і забезпечується за рахунок процесу, що отримав назву девелопменту (розвитку) нерухомості.

Поняття "девелопмент" має три взаємопов'язаних значення.

По-перше, під девелопментом розуміється якісна матеріальне перетворення об'єктів нерухомості, що забезпечує зростання їх вартості і провідне одночасно, як правило, до збільшення сукупного фонду нерухомості.

По-друге, девелопмент - це певною вид професійної підприємницької діяльності з організації реалізації процесів девелопменту.

По-третє, девелопмент - це такий спосіб реалізації проектів розвитку нерухомості, який забезпечує досягнення максимальної корисності створюваного об'єкта і на цій основі отримання найбільшого приросту вартості з мінімальними витратами.

Виділені три аспекти девелопменту органічно доповнюють один одного і в цій єдності комплексно відображають зміст цього явища, відповідаючи на три питання:

• 1) що? (процес розвитку нерухомості);
• 2) хто? (професійний девелопер);
• 3) як? (шляхом оптимального використання наявних ресурсів) (рис. 10.1).

Рис. 10.1. Взаємозв'язок основних аспектів поняття "девелопмент нерухомості"

Як випливає з наведених визначень, девелопмент органічно пов'язаний з первинним ринком нерухомості, виступає рушійною силою його розвитку.

Будучи загальним поняттям, що відбиває якісне перетворення одного об'єкта нерухомості в іншій (незабудованої земельної ділянки в ділянку з поліпшеннями, застарілого будівлі в реконструйоване та ін.), Девелопмент конкретизується через ряд процесів:

• • ленд-девелопмент (девелопмент землі) - виділення території під забудову, отримання необхідних погоджень за функціональним призначенням території, проведення інженерної підготовки території, поділ території на окремі земельні долі і продаж їх для подальшого розвитку;
• • девелопмент будівель і споруд - нове будівництво будівель і споруд на незабудованих земельних ділянках;
• • редевелопмент будівель - перетворення вже існуючих об'єктів нерухомості через такі процеси як реконструкція / відновлення корисності зношеного об'єкта нерухомості з використанням сучасних технологій і матеріалів; реставрація / відтворення об'єкта нерухомості в незмінному стані; модернізація / розширення, у тому числі зміна корисності об'єкта нерухомості шляхом зміни архітектурних і об'ємно-планувальних рішень з використанням нових технологій і матеріалів;
• • девелопмент і редевелопмент територій - комплексна забудова, реконструкція і модернізація об'єктів нерухомості в масштабах кварталів, районів та інших великих територій.

Як якісне перетворення нерухомості девелопмент являє собою єдність фізичних, економічних і правових процесів.

Будь-який розвиток об'єкта нерухомості пов'язане з фізичними змінами, які забезпечують появу в об'єкта нових споживчих якостей, відповідних змінних потреб суспільства. Ці зміни можуть бути кардинальними (перетворення незабудованої ділянки землі в ділянку з будівлею), можуть бути не дуже помітними зовні (як йде справа при перекладі об'єкта з одного функціонального використання в інше - з житлового фонду, наприклад, в нежитловий), але вони завжди присутні , будучи необхідною ознакою девелопменту, необхідною умовою для підвищення економічного ефекту від використання об'єкта.

Економічний аспект девелопменту реалізується в підвищенні цінності об'єкта нерухомості внаслідок вироблених фізичних змін. При цьому самі фізичні зміни ще не є аргумент на користь збільшення цінності об'єкта - вони тягнуть за собою зміну цінності об'єкта лише остільки, оскільки забезпечують появу об'єкта, що володіє споживчими якостями, що роблять цей об'єкт затребуваним на ринку. Таким чином, зростання цінності забезпечується не якими фізичними перетвореннями, а такими, які відповідають вимогам ринку, запитам споживачів. Чим більше це відповідність, тим вище цінність створюваного об'єкта, тим вище ефективність девелопменту.

Правовий аспект девелопменту пов'язаний з юридичним оформленням проведених змін, появою якісно нового об'єкта нерухомості, володіє цінністю більшої, ніж вихідний. Реєстрація новоствореного об'єкта і прав на нього є принципово важливим моментом, оскільки тільки після цього можна говорити про завершення процесу девелопменту.

Девелопмент виступає способом вирішення протиріччя між мінливими і зростаючими потребами суспільства в послугах, що надаються з використанням нерухомості, з одного боку, і готівкою якісними і кількісними характеристиками нерухомого майна - з іншого.

Змінюючи умови господарської та соціальної діяльності суспільства, девелопмент є складовою частиною загального процесу економічного розвитку, займаючи помітне місце в народно-господарському комплексі будь-якої країни.

Девелопмент як професійну діяльність прийнято поділяти на два види: девелопмент за винагороду (fee development) і ризиковий девелопмент (speculative development), критерієм виділення яких є ступінь участі девелопера в ініціюванні та фінансуванні проекту, а також розподіл ризиків між інвестором і девелопером.