Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Фактори, що збільшують величину доходів від нерухомості

До числа таких факторів належать надання послуг з автомобільній парковці, надання послуг зв'язку (наприклад, підключення до інформаційних мереж), надання у прокат меблів, офісної техніки, надання послуг з охорони приміщень та ін.

Доходи від надання такого роду послуг утворюють інші доходи, що збільшують величину ПВД.

Припустимо, що в нашому випадку загальна величина інших доходів становить 100000 Д.Є.

До числа факторів, що визначають величину втрат ПВД при даному рівні орендної плати, слід віднести такі як кількість орендарів і терміни оренди: чим більше число різних орендарів і нижче терміни оренди, тим більша кількість приміщень виявиться незайнятим більший час.

Керуючий може істотно знизити втрати від незайнятості приміщень або неоплати оренди за рахунок ретельної договірної роботи.

Так, якщо в договорах оренди передбачено попередження орендарем про припинення орендних відносин за певний час до з'їзду, то це дає можливість керуючому заздалегідь почати роботу по залученню інших орендарів, що скорочує терміни незайнятості приміщень.

У договорі оренди може бути також передбачено, що орендар вносить в якості завдатку орендну плату за певний термін (депозит) і ця сума зараховується йому при оплаті, наприклад, за останній місяць оренди або повертається при звільненні приміщень.

На підставі обліку зазначених факторів ми можемо перейти від потенційного валового доходу до дійсного (ефективному) валового доходу.

Дійсний (ефективний) валовий дохід (ДВД, ЕСГ) від об'єкта нерухомості являє собою потенційний валовий дохід, скоригований з урахуванням незайнятості приміщень, втрат від недобросовісних орендарів, пільг по орендній платі, інших доходів від об'єкта нерухомості.

У розглянутому випадку ДВД дорівнює: 200 • 10000 - (200 • 10000 × 0,06) + 100000 = 1980000 Д.Є.

Важливо запам'ятати

Дійсний валовий дохід - це фактична величина грошового потоку, що генерується об'єктом нерухомості за певний період часу.

За рахунок ефективного валового доходу насамперед повинні бути відшкодовані операційні витрати.

Операційні витрати (ОР, ОС) - витрати на забезпечення нормального функціонування об'єкта відповідно до ero призначенням і, відповідно, забезпечення відтворення дійсного валового доходу.

Необхідно звернути увагу на те, що до складу операційних витрат входять, по-перше, фактичні і, по-друге, поточні витрати по підтримці об'єкта в працездатному стані. З цього вже видно, що операційні витрати суттєво відрізняються від такого широко відомого поняття, як "собівартість". Наприклад, серйозна відмінність полягає у відсутності в операційних витратах такої важливої статті, як "амортизаційні відрахування".

Загальний принцип включення або невключення тих або інших фактичних витрат, які несе власник або керуючий об'єкта, до складу операційних витрат полягає в тому, чи належать вони до об'єкту як такому або пов'язані з конкретним власником, конкретними умовами придбання ним об'єкта.

Наприклад, витрати по обслуговуванню іпотечного кредиту відносяться саме до конкретних обставин придбання нерухомості даними власником і не мають відношення до об'єкта нерухомості як такому.

Таким чином, чистий операційний дохід є різниця між фактичними доходами від нерухомості та операційними витратами за змістом об'єкта нерухомості.

Чистий операційний дохід (ЧОД, NOI) - дійсний валовий дохід за мінусом операційних витрат і відрахувань на заміщення елементів будівлі та обладнання, термін служби яких менше строку економічного життя будівлі.

Як правило, операційні витрати становлять 25-30% ефективного валового доходу, що в нашому випадку може означати величину приблизно в 600 000 руб.

З урахуванням цього чистий операційний дохід складе, руб .:

ЧОД = 1980000 - 600000 = 1380000.

Рівень операційних витрат прямо впливає на величину чистого операційного доходу, а отже, і прибутку від об'єкта нерухомості. Однак рівень і якість операційних витрат прямо впливають на привабливість приміщень для їх користувачів, а значить, і рівень доходів від їх експлуатації.

Результати розрахунків представлені в табл. 7.1.

Таблиця 7.1

Формування чистого операційного доходу від об'єкта нерухомості

Показник

Сума, руб.

1. Потенційний валовий дохід

200000

2. Втрати від недозавантаження

+6000

3. Втрати від надання пільг

+4000

4. Втрати від неплатежів

2000

5. Додаткові доходи

100000

6. Дійсний валовий дохід

1980000

7. Операційні витрати

600000

8. Чистий операційний дохід

1380000

На основі показника чистого операційного доходу можуть бути утворені такі показники як потік грошових коштів до оподаткування (ПДН) або чистий валовий дохід (ЧВД).

Чистий валовий дохід (потік грошових коштів до оподаткування) утвориться шляхом вирахування з чистого операційного доходу платежів з обслуговування боргу, а також витрат на відновлення зношеного капіталу (амортизацію):

ЧВД = ЧОД - Амортизація - Обслуговування боргу.

Поняття чистого валового доходу або потоку грошових коштів до оподаткування близькі за своїм змістом до поняття "валовий прибуток" у прийнятій в Росії методології бухгалтерського обліку. Однак між цими поняттями є й істотні відмінності. По-перше, відсотки по кредитах відповідно до вимог нормативних документів з формування витрат підприємства частково включаються в собівартість продукції, частково відносяться на прибуток підприємства після сплати податку на прибуток. По-друге, величина амортизації визначається відповідними нормативами та є розрахунковою категорією, не обов'язково знаходить вираз у фізичному наявності відповідних грошових коштів. Під капітальними витратами розуміються фактичні витрати капітального характеру.

На підставі показника чистого валового доходу може бути розрахована кінцева ефективність управління об'єктом нерухомості, яка визначається доходом на власний капітал (чистим прибутком, ДСК):

ДСК = ЧВД - Податки, що сплачуються за рахунок прибутку.

Формування і розрахунок системи показників, що відображають прибутковість об'єктів нерухомості, є основою для прийняття інвестиційних рішень (наприклад, про придбання, перетворення або перепрофілювання об'єкта), про відчуження об'єкта, про ефективність роботи керуючого і т.д. Разом з тим сам по собі він ще не надає достатньо інформації для прийняття ефективних управлінських рішень.

 
<<   ЗМІСТ   >>