Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Фактор часу на ринку нерухомості

Традиційно проблема часу розглядається при вивченні процесів ринку нерухомості у зв'язку зі зміною вартості грошей у часі.

Сенс концепції вартості грошей у часі полягає, як відомо, в тому, що цінність грошової одиниці в справжній період вище, ніж в майбутній: рубль сьогодні дорожче, ніж рубль завтра. В основі цієї тези лежить положення про те, що в силу інфляції відбувається знецінення грошей, так що на одну і ту ж в номінальному вираженні грошову суму сьогодні можна придбати більше товарів, ніж у майбутньому. Зрозуміло, це лише найпростіше твердження. На цінність інвестованих грошей істотно впливає також ризикованість вкладень - чим більш ризикованою є інвестиція, тим дорожче залучаємо до неї гроші. Зі збільшенням періоду повернення інвестицій ростуть і ризики, що також впливає на зміну вартості грошей. Таким чином, інфляція і ризики - ось що визначає зміну вартості грошей у часі. Ці положення і лежать в основі всіх розрахунків, що базуються па відомою формулою:

PV = FV (1 / (1 + i)),

де PV - теперішня вартість майбутньої суми грошей; FV - майбутня вартість, тобто одержувана в майбутньому сума грошей; i - норма відсотка (норма плати за використання грошей (капіталу)); 1 / (1 + i) - коефіцієнт дисконтування.

Зауважимо, що номінальна величина (i) включає в себе дві складові: інфляційний відсоток і реальну ставку відсотка (плата за користування грошима). Реальна ставка відсотка, за загальним правилом, визначається як сума безризикової ставки та премії за ризик. Але, взагалі кажучи, безризикових ставок не буває - можна говорити лише про мінімальній величині ризику, що відображає стан економіки.

Питання, пов'язані із застосуванням концепції вартості грошей у часі та відповідними розрахунками, докладно вивчаються у фінансовій математиці, курсах фінансового менеджменту, оцінки вартості майна і т.д. Тут же звернемо увагу на деякі інші аспекти проблеми часу на ринку нерухомості.

Інертність ринку. Як зазначалося вище, істотним фактором, що впливає на функціонування ринку нерухомості, є швидкість реакції його окремих сегментів на зміну економічної ситуації. Оператори первинного ринку, як правило, здатні до більш швидкої реакції при проведенні цінової політики, у той час як вторинний ринок більш оперативно може збільшити обсяг пропозиції на ринку.

Інертність ринку - збереження ним певного параметра або параметрів (обсягу угод, пропозиції, цін, орендної плати і т.д.) протягом відносно тривалого часу (місяці, квартали).

З урахуванням відмінностей між первинним і вторинним ринками нерухомості інертність проявляється по-різному: первинний ринок більш інертний в обсягах, вторинний - в цінах.

При дослідженнях ринку слід враховувати особливості інертність ринку, прогнозуючи його розвиток.

Короткостроковий і довгостроковий періоди

В економічній теорії для обліку фактора часу використовуються такі поняття, як коротко-, середньо- і довгостроковий періоди. При цьому зміст цих понять полягає в тому, що в короткостроковому періоді всі фактори виробництва незмінні, в середньостроковому - принаймні, деякі фактори змінюються, в долгосрочном- всі фактори змінні.

Протягом короткострокового періоду виробництво не в змозі змінити обсяги випуску, тому для ринку характерне зростання цін при підвищенні попиту, в середньостроковому можливості виробництва зростають і стають ще більшими в довгостроковому періоді, що забезпечує збалансування попиту та пропозиції.

Звертаючись у зв'язку з цими поняттями до ринку нерухомості, слід звернути увагу на те, що поняття коротко- і довгострокового періодів для різних процесів і суб'єктів ринку будуть наповнені зовсім різним змістом.

Для ріелторської фірми короткостроковий період - це один-два місяці, протягом яких вона не в змозі змінити параметри свого бізнесу - набрати агентів, купити оргтехніку, змінити рекламну політику.

Для девелоперської компанії короткостроковий період - це період, коли вже або майже не можна змінити параметри проекту і його тривалість складає вже два-три роки.

Астрономічне та соціально-економічний час

Слід зауважити, що незважаючи на те що економічні процеси, як і будь-які інші, протікають в астрономічному часу, тим не менше набагато важливіше для економіки економічний час - швидкість змін економічних процесів. На ринку процеси можуть протікати з абсолютно різними швидкостями, так що при одному і тому ж астрономічному періоді різниця в зміні економічної ситуації може бути кардинальної.

Наприклад, якщо взяти відносно недавню історію, то за серпень - вересень 1998 ситуація в російській економіці змінилася не менше, ніж за весь попередній рік. Ще ближчий приклад: зміна соціально-економічної ситуації в минулому 2014

Протягом півроку під впливом зовнішньополітичних (ситуація навколо України) і зовнішньоекономічних умов (застосування економічних санкцій проти Росії, у відповідь ембарго на ввезення продовольчої продукції з ряду країн з боку Росії і, безумовно, дворазове зниження ціни на нафту, з більш ніж 100 дол, за барель до 50 дол.) зовнішні умови для ринку нерухомості кардинально змінилися.

Відмінності між астрономічним і економічним часом надзвичайно важливо враховувати, наприклад, при визначенні актуальності даних, отриманих в результаті оцінки вартості нерухомості: при стабільному стані ринку її результати можуть бути актуальні відносно тривалий період часу - квартал, півроку. У ситуаціях різкої зміни в ситуації на ринку ці результати можуть втратити свою актуальність і протягом тижня. Те ж відноситься і до прибутковості інвестицій в нерухомості, прогнозами за обсягами продажів на ринку і т.д.

 
<<   ЗМІСТ   >>