Зовнішня і внутрішня середу ринку нерухомості

Ринок нерухомості - відкрита економічна система зі складною внутрішньою структурою.

С. Н. Максимов

Після вивчення матеріалів глави студент повинен:

знати

• • зв'язок ринку нерухомості з суміжними ринками,
• • вплив фінансового ринку на ринок нерухомості,
• • зв'язок ринку капіталів і товарів на ринку нерухомості,
• • етапи формування ринку нерухомості в Росії,
• • функції основних професійних учасників ринку нерухомості;

вміти

• • аналізувати вплив фінансового ринку на ринок нерухомості,
• • оцінювати чистий приріст фонду нерухомості;

володіти

• навичками аналізу взаємозв'язків між ринком товарів та ринком капіталів на ринку нерухомості.

Ринок нерухомості в системі ринкової економіки

Відповідно до його природою ринок нерухомості займає особливе положення в системі ринкової економіки, стикаючись і взаємодіючи як з фінансовим ринком, так і з ринком реальних активів (рис. 3.1). Як частина ринку реальних активів (товарів виробничого або особистого споживання) ринок нерухомості підкоряється його закономірностям, як капітал нерухомість включена в орбіту фінансового ринку.

Рис. 3.1. Ринок нерухомості в ринковій економіці

Залежність ринку нерухомості від стану реального сектора економіки проявляється насамперед у формуванні кінцевого попиту на ринку нерухомості з боку користувачів. Найважливішими чинниками тут є:

• • рівень і темпи економічного розвитку економіки на національному, регіональному та місцевому рівнях (визначають динаміку цін попиту на ринку нерухомості і активність ринку);
• • галузева структура економіки (впливає на структуру попиту на ринку нерухомості);
• • рівень розвитку будівельної галузі та виробництва будівельних матеріалів (визначають можливі обсяги і структуру пропозиції на ринку);
• • прибутковість бізнесу в різних галузях (впливає на величину і структуру попиту на ринку, співвідношення між угодами купівлі-продажу та оренди нерухомості);
• • рівень доходів населення (впливає на попит на ринку житлової нерухомості) і т.д.

У свою чергу розвиток ринку нерухомості саме є фактором, що забезпечує зростання попиту на продукцію суміжних галузей економіки, таких як виробництво будівельних робіт, будматеріалів, меблів, інших предметів тривалого користування. Не випадково розвиток сфери нерухомості часто розглядається як своєрідний "локомотив", здатний забезпечити збільшення обсягів валового продукту в економіці.

Мультиплікативний ефект інвестицій у нерухомість підтверджується результатами емпіричних досліджень впливу зростання виробництва житла на загальні обсяги виробництва. За оцінками китайських економістів, кожні 100 юанів, вкладених в житло, можуть створювати в суміжних галузях попит у розмірі 170-220 юанів, кожні 100 юанів, витрачених на покупку нерухомості, можуть викликати покупку інших товарів на 130- 150 юанів, кожні 10% зростання житлового будівництва можуть викликати приріст валового внутрішнього продукту на 1%, кожні 100 нових робочих місць у будівництві можуть викликати появу 200 нових робочих місць в суміжних галузях [1].^[1]

Оцінюючи взаємозв'язку між розвитком ринку нерухомості та реальної економіки, необхідно звернути увагу на їх суперечливий характер. Оскільки ринок нерухомості частково може бути віднесений по закономірностям свого функціонування до фінансового ринку, то суперечності між фінансовим ринком і реальною економікою характерні і для взаємозв'язку ринку нерухомості та реального сектора економіки. Так, зростання прибутковості інвестицій в нерухомість може виявитися фактором, який сприятиме відтоку коштів з реального сектору економіки, що може знизити темпи його зростання.

Фахова дискусія

Один і той же факт зростання інвестицій в нерухомість може бути по-різному сприйнятий прихильниками і супротивниками такого роду інвестицій.

Фахівці, зайняті ринком нерухомості, вважають, що інвестиції в нерухомість, зростання активності на ринку нерухомості стимулюють розвиток економіки.

Прихильники "реальної економіки" стверджують протилежне. На їхню думку, інвестиції в нерухомість означають відволікання фінансових ресурсів з інших секторів економіки, а отже, ведуть до зниження темпів економічного зростання, в результаті - до економічного спаду.

Видається, що це якраз той випадок, коли мають рацію обидві сторони, відзначаючи, кожна зі своєї позиції, реально існуюче протиріччя, двоїсту природу нерухомості.

Аналізуючи проблему, звернемо увагу на наступне.

Емпіричні дані показують, що цикли в розвитку ринку нерухомості не завжди збігаються в часі з циклами в інших галузях економіки - спад на ринку нерухомості передує спаду в економіці в цілому, а етап розвитку ринку нерухомості настає раніше, ніж підйом в економіці.

В економічній літературі пропонуються різні пояснення цьому явищу, але, на думку автора, до уваги повинні бути прийняті такі міркування: ринок нерухомості в його відношенні до реальної економіки може розглядатися як певний різновид фінансового ринку, а кризи і підйоми на фінансових ринках, як правило, нс збігаються з циклами в реальній економіці. З іншого боку, по відношенню до фінансового ринку ринок нерухомості - це сфера, близька до реальної економіки. Тому цикли ринку нерухомості не збігаються і з циклами "звичайних" фінансових активів.

Більш розгорнуте обґрунтування може полягати в наступному.

Ринок нерухомості раніше, ніж інші ринки, реагує на вартість грошей.

Збільшення вартості грошей (зростання ставки відсотка) і зменшення грошової маси змушує споживачів в першу чергу відмовлятися від капітальних витрат, що призводить до зниження попиту на ринку нерухомості. Однак значна частина коштів виявляється дійсно "замороженою" у сфері нерухомості у зв'язку з тривалістю інвестиційно-будівельного циклу, що не дає можливості використовувати ці кошти і ресурси в інших секторах економіки. У силу тривалості створення об'єктів нерухомості пропозиція на ринку нерухомості не здатне до швидкого зменшення. Виникає надлишок пропозиції над попитом, що надалі впливає і на ситуацію в суміжних галузях: виробництво будівельних матеріалів, устаткування і т.д. Хвиля перевищення пропозиції над попитом проходить по ряду галузей економіки. У нижній точці циклу відбувається "перебудова" ринку нерухомості: зміна технологій, місць розвитку нерухомості та ін.

Зі збільшенням доходів економічних агентів (а головне, їх накопичених доходів - багатства), маси грошей в обігу і відповідних очікувань попит на ринку нерухомості зростає, що відбивається і на стані економіки в цілому. Саме в даний момент ринок нерухомості починає грати роль "локомотива" економічного зростання, викликаючи

зростання попиту на суміжних ринках - підрядних робіт, будівельних матеріалів, комунальних послуг, розганяючи реальну економіку. Таким чином, співвідношення економічних циклів і циклів ринку нерухомості може бути представлено так, як показано на рис. 3.2.

Рис. 3.2. Взаємозв'язок економічних циклів і циклів ринку нерухомості

Враховуючи співвідношення між циклами ринку нерухомості та циклами розвитку реальної економіки, можна констатувати важливе припущення: розвиток ринку нерухомості є індикатором стану економіки; якщо ситуація на ринку нерухомості погіршується, то слід чекати і погіршення стану в економіці в цілому; якщо ситуація на ринку нерухомості поліпшується, то це означає і тенденцію до підйому в реальній економіці.

Відчуваючи на собі визначальний вплив стану реального сектору економіки, сфера нерухомості в той же час знаходиться в залежності від фінансового ринку. Якщо ситуація в реальній економіці в кінцевому рахунку обумовлює попит на ринку нерухомості, то стан фінансового ринку є фактором, значною мірою визначальним пропозиція на ринку.

Думка фахівця

Аналізуючи взаємозв'язку ринку нерухомості та ринку капіталу, Л. П. Бєлих справедливо звертає увагу на необхідність розмежування коротко- і довгострокового періодів при дослідженні таких взаємозв'язків і вказує при цьому, що в короткостроковому періоді ринкова вартість нерухомості визначається ставкою капіталізації, а в довгостроковому - будівельними витратами . З іншого боку, пропозиція на ринку нерухомості в короткостроковому періоді визначається будівельними потужностями і поточної рентабельністю, а в довгостроковому - ринком капіталу, попит в короткостроковому періоді - рівнем доходів, а в довгостроковому - загальноекономічної кон'юнктурою [2].^[2]

Чим вище привабливість інвестицій в нерухомість в порівнянні з іншими фінансовими активами, тим більше коштів з фінансового ринку надходить на ринок нерухомості. Відповідно цьому змінюється структура джерел фінансування при придбанні або створенні нерухомості: знижується частка власних коштів забудовників і користувачів, зростає частка фінансових інститутів.

Збільшення частки зовнішнього фінансування в загальному обсязі коштів, необхідних для реалізації проектів по створенню або придбання об'єктів нерухомості, дозволяє підвищити активність на ринку нерухомості, подолати обмеження, пов'язані з характерним для ринку нерухомості розривом між вартістю об'єктів нерухомості та рівнем доходів їх користувачів. Одночасно, однак, це веде і до більш високої залежності темпів розвитку ринку нерухомості від щільності його зв'язку з фінансовим ринком.

Стан фінансового ринку впливає на ринок нерухомості і в поточному часу, що відбивається, наприклад, у впливі кредитних операцій на ціни на ринку.

Зниження доступності кредитних ресурсів (зростання ставок відсотка) зменшує можливості споживача з придбання нерухомості, тобто веде до зниження попиту (крива попиту зсувається вліво - D-D *), і збільшує витрати будівельників, тобто знижує пропозиція на ринку (крива пропозиції також зсувається вліво - S-S *) (рис. 3.3).

Рис. 3.3. Вплив ставки відсотка на пропозицію і попит на ринку нерухомості

Остаточне вплив цих процесів на ціну передбачити досить складно. Так, зсув тільки однієї кривої пропозиції мало б викликати зростання ціни; зсув однієї кривої попиту - її зменшення; при одночасному русі зміщення кривих певною мірою компенсує один одного і в результаті повинна встановитися нова ціна рівноваги (якщо можна говорити про рівноважної ціною на ринку нерухомості), відмінна від початкової.

Підбиваючи підсумки розгляду місця ринку нерухомості в ринковій економічній системі, підкреслимо, що ринок нерухомості пов'язаний з реальною економікою і фінансовим ринком системою складних прямих і зворотних зв'язків, сто залежність від цих секторів ринкової економіки як стимулює розвиток ринку нерухомості, так може призвести і до криз в СТО розвитку. У зв'язку з цим особливо важливо при аналізі реальних ринків нерухомості та прийнятті рішень про інвестування в нерухомість враховувати всю сукупність цих взаємозв'язків, піддавати аналізу нс тільки сам ринок нерухомості, але й впливають на нього ринки.

Порівнюючи ринок нерухомості і ринок капіталу, можна виділити їх наступні спільні риси:

• • цілі інвестування:
• • отримання поточного доходу;
• • зростання вартості активу;
• • захист від оподаткування;
• • поділ ризиків на некеровані (систематичні) і керовані (несистематические);
• • формування ціни активу на основі взаємодії попиту та пропозиції;
• • визначення необхідної ставки прибутковості на основі безризикової ставки прибутковості з урахуванням ризиків інвестування в даний актив;
• • значний вплив на ринок макроекономічних чинників (темпи інфляції, інфляційні очікування, валютні курси, стан і динаміка податкової системи), а також політичних чинників;
• • відображення більш високого рівня ризиків в більш високої ставки дохідності.

Разом з тим ринок нерухомості не може бути однозначно віднесений до ринку капіталів, і нерухомість є особливою формою існування капіталу. У зв'язку з цим між нерухомістю як капіталом і капіталом як таким (фінансовими активами) є й істотні відмінності (табл. 3.1).

Таблиця 3.1

Відмінності ринку нерухомості та ринку капіталу

Завершуючи короткий розгляд місця ринку нерухомості в ринковій економіці, звернемо увагу, що в силу таких особливостей даного ринку, як локальність і висока сегментування ринку, можна виділити кілька рівнів формування факторів, що впливають на стан і динаміку ринку.

В якості таких рівнів слід виділити фактори:

• • національного рівня;
• • регіонального рівня;
• • міського рівня;
• • локальні (фактори оточення).

У числі економічних, фінансових і соціальних факторів національного рівня, вплив яких представляється найбільш істотним, можна назвати:

• • рівень економічного розвитку країни;
• • пануючу в країні економічну ідеологію і політику;
• • історичні особливості формування ринку нерухомості;
• • специфіку історичного етапу розвитку економіки країни;
• • особливості поточної економічної ситуації;
• • стан та особливості фінансової системи країни.

Рівень економічного розвитку країни є найважливішим чинником, що визначає можливості суспільства з придбання та утримання нерухомості.

Пануюча в країні економічна ідеологія і політика мають прямий вплив на заохочення або, навпаки, гальмування розвитку різних форм власності в житловій сфері. Так, висока частка приватної власності у житловій сфері в США і Великобританії в чому зобов'язана системі цінностей і економічній політиці в цих країнах, у тому числі в останні десятиліття.

Історичні особливості формування ринку нерухомості значною мірою визначають такі характеристики ринку нерухомості як структура власності у сфері нерухомості, співвідношення між приватними і суспільними витратами по споживанню житла, системи фінансування та особливості оподаткування нерухомості.

На ринок власності впливають також особливості конкретного історичного етапу в розвитку країни (наприклад, вплив перехідного характеру сучасної російської економіки).

Ступінь розвиненості і особливості стану фінансової системи країни визначають ступінь участі фінансових інститутів у фінансуванні нерухомості, рівень розвитку механізмів фінансування (таких, наприклад, як іпотечне кредитування) і, як наслідок, можливості по розширенню оборотів на ринку нерухомості.

Особливості поточної економічної та соціально-економічної ситуації суттєво впливають на привабливість інвестицій в нерухомість. Наприклад, зниження курсу рубля протягом 2014 р посилення політичної нестабільності в суміжних країнах, зростання негативних очікувань у суспільстві призвели до різкого зростання попиту на нерухомість в короткостроковому періоді, але здатні істотно знизити активність ринку в середньостроковій перспективі.

Зарубіжний досвід

Звертаючись до міжнародного досвіду досліджень ринку нерухомості, вкажемо на ряд показників, які рекомендується враховувати провідними інформаційно-консалтинговими організаціями при прогнозуванні ринку нерухомості:

• • споживчий кошик (consumer basket);
• • замовлення на товари тривалого користування (durable goods orders);
• • дані по зайнятості (employment data);
• • валовий внутрішній продукт (gross domestic product);
• • число нових будівництв будинків (housing starts);
• • міжнародний торговельний баланс (international trade balance);
• • особисті доходи і витрати (personal income and outlays);
• • зміна оптових цін (producer price index);
• • обсяг роздрібних продажів (retail sales).

Визначаючи загальні напрямки розвитку ринку нерухомості, макроекономічні чинники конкретизуються на регіональному рівні в залежності від геополітичного становища регіону, особливостей галузевої структури економіки в регіоні, демографічних факторів і т.д.

У результаті такої трансформації формується система факторів регіонального рівня, що визначають стан і динаміку ринку нерухомості насамперед через вплив на попит і пропозицію на ринку.

У числі цих факторів:

• 1) економічні:
  • • рівень і динаміка доходів населення,
  • • диференціація населення але рівню доходів і її динаміка,
  • • рівень розвитку бізнесу і його динаміка (зростання або падіння ділової активності, зміна структури бізнесу, його прибутковості),
  • • доступність фінансових ресурсів в цілому і кредитних зокрема,
  • • стан альтернативних та суміжних ринків,
  • • ризики інвестицій в нерухомість,
  • • вартість будівництва,
  • • ціни і тарифи на комунальні послуги, енергоресурси;
• 2) соціальні:
  • • рівень і тенденції зміни чисельності населення і його вікової структури,
  • • рівень і тенденції зміни освітнього рівня населення,
  • • рівень і тенденції зміни соціальної структури населення,
  • • рівень і тенденції злочинності;
• 3) адміністративні:
  • • податковий режим (рівень реальних податкових ставок для населення і юридичних осіб - податок на майно, на прибуток, земельний податок і т.д.),
  • • зональні обмеження (наявність або відсутність, строгість контролю),
  • • правові та економічні умови отримання прав на забудову або реконструкцію (прийняті процедури, передані права, рівень плати за підключення до інженерних мереж, відрахувань на розвиток інфраструктури і т.д.),
  • • правові та економічні умови здійснення угод (плата за реєстрацію, гарантії з боку держави, терміни процедур);
• 4) умови навколишнього середовища:
  • • рівень розвитку інфраструктури,
  • • забезпеченість транспортними мережами,
  • • екологічна обстановка.

Національні та регіональні фактори визначають ту загальноекономічну ситуацію, в якій функціонують ринки поселень (міст) і локальні ринки, ситуація на яких більш повно може бути описана на основі концепції найкращого використання нерухомості, про що йтиметься далі.

• [1] Liu Н., Zhang Н. Real Estate and Society Economy. Tsinghua University Press, 2009.
• [2] Білих Л. П. Управління портфелем нерухомості. М .: ИНФРА-М, 2008. С. 124.