ОСОБЛИВІ ВИПАДКИ ВИЗНАЧЕННЯ КАДАСТРОВОЇ ВАРТОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ ДІЛЯНОК

До особливих випадках визначення кадастрової вартості земельних ділянок відносяться наступні:

• - кадастрова оцінка земельних ділянок, розташованих в межах садівничих, городницьких об'єднань;
• - освіту нової земельної ділянки;
• - зміна площі земельної ділянки при упорядкуванні його межі;
• - зміна виду дозволеного використання земельної ділянки;
• - переведення земельної ділянки з однієї категорії в іншу або віднесення земельної ділянки до певної категорії земель;
• - виявлення раніше врахованих земельних ділянок, які не включені до складу інвентаризаційного опису.

Кадастрова оцінка земель садівничих, городницьких об'єднань

Землі садівничих, городницьких об'єднань не уявляють собою самостійну категорію земель за цільовим призначенням, однак для їх кадастрової оцінки застосовується Методика державної кадастрової оцінки земель садівничих, городницьких об'єднань, затверджена наказом Федеральної служби земельного кадастру Росії від 26.08.2002 № П / 307 .

Під земельною ділянкою садівничого об'єднання розуміється земельна ділянка, надана громадянинові або придбаний ним для вирощування плодових, ягідних, овочевих чи інших сільськогосподарських культур, а також для відпочинку (з правом зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд). Земельна ділянка огороднического об'єднання надається громадянинові або набувається ним для вирощування ягідних, овочевих чи інших сільськогосподарських культур (з правом або без права зведення некапітального житлового будівлі та господарських будівель і споруд в залежності від дозволеного використання земельної ділянки, визначеної МРІ зонування території). Під земельною ділянкою дачного об'єднання розуміється земельна ділянка, надана громадянинові або придбаний ним з метою відпочинку (з правом зведення житлової будови без права реєстрації проживання в ньому або житлового будинку з правом реєстрації проживання в ньому і господарських будівель і споруд, а також з правом вирощування плодових , ягідних, овочевих чи інших сільськогосподарських культур).

Визначення кадастрової вартості земельних ділянок садівничих, городницьких об'єднань здійснюється в наступному порядку:

• - кластеризація об'єднань (окремо для садівничих і городницьких об'єднань і для дачних об'єднань);
• - визначення УПКС для кожного об'єднання,
• - визначення кадастрової вартості земельних ділянок об'єднань.

Кластеризація включає викладені нижче дії:

• 1) складання переліку всіх об'єднань суб'єкта РФ з їх поділом на:
  • - садівничі та городницькі об'єднання,
  • - дачні об'єднання;
• 2) визначення типового переліку чинників кластеризації для кожної з груп об'єднань на рівні Російської Федерації. У Типовий перелік включаються такі чинники:
  • - відстань до районного центру,
  • - відстань до найближчого населеного пункту,
  • - відстань до найближчої зупинки,
  • - число рейсів в день,
  • - відстань до водойми,
  • - відстань до лісу,
  • - рівень злочинності на 10000 чоловік в адміністративному районі,
  • - наявність електрики,
  • - наявність водопроводу,
  • - наявність магістрального газопостачання,
  • - якісний стан ґрунтів (бал бонітету),
  • - віддаленість від джерела забруднення хімічними речовинами,
  • - тривалість вегетаційного періоду,
  • - можливість літніх заморозків,
  • - можливість настання ранніх осінніх заморозків,
  • - вид покриття під'їзної дороги (асфальт, грунт і т.п.);
• 3) визначення переліку чинників кластеризації для кожної з груп об'єднань на рівні суб'єкта РФ. Для визначення переліку чинників на рівні суб'єкта РФ формується група експертів, до якої входять фахівці профільних комітетів місцевих адміністрацій, які займаються питаннями кадастрової оцінки земель, і територіального органу Росмайна, оцінювачі та ріелтори. Експерти визначають перелік факторів кластеризації для кожного з двох видів об'єднань (садівничих, городницьких) на рівні суб'єкта РФ на основі типового переліку чинників кластеризації.

При визначенні переліку чинників кластеризації для кожного з видів об'єднань експерти можуть доповнити типовий перелік чинниками, що впливають на вартість земель зазначених об'єднань в даному суб'єкті РФ, або виключити з типового переліку несуттєві, але їх думку, фактори. У кожному конкретному ними переліку чинників кластеризації експерти вибирають один фактор, який надає найбільший вплив на вартість земель об'єднань цих видів (наприклад, для дачних об'єднань - відстань від столиці суб'єкта РФ). Переліки факторів кластеризації для кожного з видів об'єднань, а також фактори, які надають найбільший вплив, затверджуються на рівні суб'єкта РФ;

• 4) визначення еталонного земельної ділянки для кожного об'єднання. Еталонним є земельна ділянка, що володіє в розрізі факторів кластеризації найбільш ймовірними характеристиками по відношенню до земельних ділянок, що входять до складу об'єднання. Еталонний земельну ділянку може бути як реально існуючим в об'єднанні, так і гіпотетичним;
• 5) об'єднання еталонних земельних ділянок в кластери на основі схожості їх характеристик, визначених у розрізі факторів кластеризації. Кластеризація еталонних ділянок є їх угруповання по спільності ознак на основі кластерного аналізу. Кластеризація проводиться окремо для двох видів об'єднань (садівничих і городницьких об'єднань; - дачних об'єднань). До проведення кластеризації проводиться угруповання еталонних земельних ділянок кожного з видів об'єднань по фактору, який надає найбільший вплив на вартість земель цього виду об'єднань. Діапазон зміни фактора в межах кожної групи встановлюється групою експертів, яка формувала перелік чинників. В рамках сформованих груп проводиться кластеризація еталонних земельних ділянок об'єднань по іншим факторам (фактор, який надає найбільший вплив на вартість, в кластеризації не бере).

Кількість кластерів визначається групою експертів, виходячи з особливостей території і сформованої системи ціноутворення в суб'єкті РФ. Результатом кластеризації еталонних земельних ділянок об'єднань є перелік об'єднань по кластерам;

6) збір достатньої інформації про ринкові ціни на земельні ділянки по кожному з отриманих кластерів. Інформація вважається достатньою, якщо кількість земельних ділянок, по яких відома ринкова ціна, перевищує кількість факторів кластеризації. Рекомендується, щоб таке перевищення було більш ніж в три рази.

При недостатності або відсутності інформації про ринкову ціну на земельні ділянки здійснюється збір достатньої інформації про орендну плату за земельні ділянки. Якщо і такої інформації недостатньо, то додатково збирається інформація про ринкові ціни або орендної плати за єдині об'єкти нерухомості, що включають в себе аналогічні оцінюваним земельні ділянки;

7) розрахунок ринкової вартості земельних ділянок у складі об'єднань. Розрахунок ринкової вартості земельних ділянок в кожному кластері

б залежно від виду вихідної ринкової інформації здійснюється або методом капіталізації земельної ренти (використовується інформація про орендну плату за земельні ділянки), або шляхом виділення або розподілу (використовується інформація про ринкові ціни єдиних об'єктів нерухомості, що включають аналогічні оцінюваним ділянки), або методом залишку (використовується інформація по орендній платі за єдині об'єкти нерухомості);

• 8) проведення статистичного аналізу зв'язку між ринковою ціною або ринковою вартістю земельних ділянок і факторами кластеризації і встановлення рівняння зв'язку з цим;
• 9) перевірка достатності зв'язку між ринковою ціною і (або) ринковою вартістю земельних ділянок і факторами кластеризації. При недостатності зв'язку в одному і кількох кластерах перелік факторів кластеризації уточнюється і проводиться нова кластеризація. Такі дії здійснюються до тих пір, поки зв'язок між обраними факторами кластеризації і ринковою ціною і (або) ринковою вартістю земельних ділянок не буде достатньою в усіх кластерах.

Визначення УПКС об'єднань здійснюється в залежності від достатності ринкової інформації.

Для об'єднань, що входять в кластер з достатньою інформацією про ринкові ціни і (або) ринкової вартості земельних ділянок:

• - визначається кадастрова вартість еталонного земельної ділянки в складі об'єднання шляхом вирішення рівняння зв'язку між ринковою вартістю земельних ділянок і факторами кластеризації;
• - розраховується УПКС шляхом ділення кадастрової вартості еталонного земельної ділянки на його площу.

Визначення УПКС об'єднань, що входять в кластер з недостатньою інформацією про ринкові цепах і (або) ринкових цінах земельних ділянок, передбачає одну послідовність дій для садівничих і городницьких об'єднань і іншу - для дачних об'єднань.

Для садівничих і городницьких об'єднань:

• - визначається мінімальне значення УПКС таких об'єднань в кластерах з достатньою інформацією про ринкові ціни і (або) ринкових цінах земельних ділянок - УПКС ™? ,,;
• - визначається середнє значення УПКС сільськогосподарських угідь по тим адміністративним районам, де розташовані садівничі і огороднические об'єднання з мінімальними значеннями УПКС - УПКС? _Д ";
• - розраховується співвідношення між зазначеними вище показниками:

- розраховується УПКС земель садівничого (огороднического) об'єднання шляхом множення середніх значень УПКС сільськогосподарських угідь по тим адміністративним районам, де розташовані оцінювані об'єднання, на величину розрахованого вище співвідношення ( k ).

Розрахунок Уикса для дачних об'єднань при недостатній ринкової інформації проводиться аналогічно розрахунку Уикса садівничих і городницьких об'єднань, але при цьому замість Уикса сільськогосподарських угідь використовуються Уикса земель під індивідуальну житловою забудовою в поселеннях, найбільш близьких за місцем розташування до дачних об'єднань.

Кадастрова вартість земельних ділянок об'єднань розраховується шляхом множення Уикса еталонних земельних ділянок у складі розглянутих об'єднань на площу оцінюваних земельних ділянок. У випадках наявності ринкової вартості земельних ділянок об'єднань їх кадастрова вартість встановлюється рівною ринковою.