Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ ПРОМИСЛОВОСТІ ТА ІНШОГО СПЕЦІАЛЬНОГО ПРИЗНАЧЕННЯ

Використовувана в даний час методика державної кадастрової оцінки земель промисловості, енергетики, транспорту та іншого спеціального призначення затверджена наказом Федеральної служби земельного кадастру Росії від 20.03.2003 № П / 49.

Для цілей оцінки земельної ділянки цієї категорії земель діляться на шість груп. До першої групи віднесено земельні ділянки для розміщення наземних об'єктів космічної діяльності, об'єктів повітряного транспорту, гідроелектростанцій, атомних станцій, ядсрних установок, пунктів зберігання ядерних матеріалів і радіоактивних речовин, сховищ радіоактивних відходів, теплових та інших станцій, що обслуговують їх споруд і об'єктів. Для цієї групи кадастрова вартість земельної ділянки приймається рівною його ринкової вартості.

До другої групи включені земельні ділянки для розміщення виробничих і адміністративних будівель, будов, споруд і обслуговуючих їх об'єктів; для встановлення смуг відведення залізниць, передані в оренду для сільськогосподарського використання, надання послуг пасажирам, складування вантажів та інших цілей. Порядок оцінки земельних ділянок цієї групи включає:

  • - кластеризацию земельних ділянок;
  • - розрахунок ринкової вартості земельних ділянок у складі кластерів;
  • - статистичний аналіз зв'язку між ринковою вартістю земельної ділянки та факторами кластеризації і встановлення рівняння зв'язку з цим;
  • - перевірку достатності зв'язку між ринковою вартістю земельної ділянки та факторами кластеризації;
  • - визначення УПКС земельних ділянок другої групи.

Кластеризація здійснюється на основі факторів, що

вплив на вартість таких земель. Для визначення переліку таких факторів формується група експертів, до якої включаються фахівці Комітету із земельних ресурсів та землеустрою та територіального органу Росмайна, оцінювачі та ріелтори. Експерти визначають перелік факторів кластеризації на рівні суб'єкта РФ на основі типового переліку, що включає наступні фактори:

  • 1) відстань до центру суб'єкта (км);
  • 2) відстань до найближчого поселення (км);
  • 3) наявність водопроводу - так / ні (1/0);
  • 4) наявність газопроводу - так / ні (1/0);
  • 5) наявність каналізації - так / ні (1/0);
  • 6) наявність електрики - так / ні (1/0);
  • 7) відстань до найближчої магістралі транспортом (км);
  • 8) відстань до найближчої вантажної станції ж / д (км);
  • 9) відстань до найближчого морського / річкового порту (км);
  • 10) кількість жителів в адміністративному районі, в якому розташований об'єкт оцінки (тис. Осіб).

Експерти можуть доповнити типовий перелік чинниками, що впливають на вартість таких земель в даному суб'єкті РФ, або виключити з типового переліку несуттєві фактори. У переліку факторів кластеризації експерти вибирають один, найбільш істотний фактор. До проведення кластеризації проводиться угруповання земельних ділянок, віднесених до другої групи, але найбільш суттєвого фактору. В рамках сформованих з урахуванням цього фактора груп проводиться кластеризація земельних ділянок по іншим факторам, при цьому найбільш істотний фактор в кластеризації не бере.

Визначення кадастрової вартості земельних ділянок, віднесених до другої групи, здійснюється з використанням інформації про ринкові ціни, орендної плати за земельні ділянки, ринкових цінах та орендної плати за єдині об'єкти нерухомості. Потім проводиться розрахунок ринкової вартості земельних ділянок, який в залежності від виду вихідної ринкової інформації здійснюється або методом капіталізації земельної ренти (використовується інформація про орендну плату за земельні ділянки), або шляхом виділення або розподілу (використовується інформація про ринкові ціни єдиних об'єктів нерухомості, що включають аналогічні оцінюваним ділянки), або методом залишку (використовується інформація по орендній платі за єдині об'єкти нерухомості).

У кластері з достатньою інформацією кадастрова вартість земельної ділянки визначається або шляхом підстановки в рівняння зв'язку індивідуальних характеристик оцінюваного ділянки за такими чинниками кластеризації, або методом порівняння продажів.

Визначення кадастрової вартості земельних ділянок, що входять в кластер з недостатньою інформацією, здійснюється в наступному порядку:

  • - встановлення мінімального значення УПКС земельної ділянки, віднесеного до другої групи земельних ділянок, які увійшли в кластери з достатньою інформацією (УПКСЗ пром lmin);
  • - встановлення середнього значення питомих показників кадастрової вартості земель під багатоквартирної житлової забудовою (при їх відсутності - середнього значення питомих показників кадастрової вартості земель під індивідуальну житловою забудовою) по поселенню, найбільш близького за місцем розташування до земельної ділянки, за яким встановлено УПКСЗ пром lmin (УПКС сред1 );
  • - розрахунок співвідношення між УПКСЗ пром lmin і УПКС сред1;
  • - розрахунок УГ1КС земельних ділянок, віднесених до другої групи, шляхом множення середнього значення питомих показників кадастрової вартості земель під багатоквартирної житлової забудовою (при їх відсутності середнього значення питомих показників кадастрової вартості земель з індивідуальною житловою забудовою) по поселенню, найбільш близькій але розташування до оцінюваним земельною ділянкам, на співвідношення між УПКСЗ пром lmin і УПКС сред1;
  • - розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок, віднесених до другої групи, шляхом множення УПКС оцінюваних земельних ділянок на їх площа.

Третя група включає земельні ділянки під об'єктами дорожнього сервісу, розміщені на смугах відводу автомобільних доріг. Кадастрова вартість таких ділянок визначається в наступній послідовності:

  • - кластеризація земельних ділянок;
  • - визначення еталонного ділянки для кожного з кластерів;
  • - розрахунок ринкової вартості еталонних земельних ділянок;
  • - визначення УПКС шляхом ділення ринкової вартості еталонних земельних ділянок на їх площа;
  • - визначення кадастрової вартості земельних ділянок в кожному кластері шляхом множення УПКС на їх площа.

При кластеризації в даному випадку використовується типовий перелік факторів, який включає:

  • 1) відстань до центру суб'єкта (км);
  • 2) відстань до найближчого поселення чисельністю понад 10 тис. Осіб (км);
  • 3) вантажопотік (к-ть од / рік);
  • 4) клас дороги;
  • 5) наявність водопостачання - так / ні (1/0);
  • 6) наявність каналізації - так / ні (1/0);
  • 7) наявність електропостачання - так / ні (1/0).

Під еталонним земельною ділянкою розуміється земельну ділянку, що володіє в розрізі факторів кластеризації найбільш ймовірними характеристиками по відношенню до земельних ділянок, що входять в кластер.

Під такими характеристиками розуміються середні або найбільш часто зустрічаються ( «звичайні») характеристики земельної ділянки. Еталонний ділянку може бути як реально існуючим в кластері, так і гіпотетичним.

До четвертої групи належать земельні ділянки для розробки корисних копалин; розміщення повітряних ліній електропередачі та інших об'єктів енергетики, залізничних колій, автомобільних доріг і дорожніх споруд; встановлення смуг відведення залізниць і автомобільних доріг (за винятком віднесених до другої групи); для штучно створених внутрішніх водних шляхів, берегової смуги, нафтопроводів, газопроводів, інших трубопроводів; охоронних зон з особливими умовами використання земель; кабельних та інших ліній зв'язку та радіофікації; об'єктів супутникового зв'язку. Розрахунок кадастрової вартості таких ділянок визначається наступним чином:

  • 1) визначення УПКС;
  • 2) множення отриманих значень УПКС на площу оцінюваних земельних ділянок.

УПКС земельних ділянок, віднесених до четвертої групи, приймається рівним середньому значенню УПКС межують з ними земельних ділянок в межах території того ж адміністративного району.

П'ята група включає земельні ділянки для розміщення:

  • - експлуатаційних підприємств зв'язку;
  • - об'єктів залізничного транспорту;
  • - автовокзалів та інших об'єктів автомобільного транспорту та дорожнього господарства;
  • - морських і річкових портів та інших об'єктів морського, внутрішнього водного транспорту;
  • - об'єктів, необхідних для експлуатації, ремонту, будівництва об'єктів трубопровідного транспорту;
  • - охоронних, санітарно-захисних, технічних та інших зон.

Розрахунок кадастрової вартості таких ділянок включає:

  • 1) визначення УПКС ділянок виходячи із середнього значення УПКС земельних ділянок, віднесених до другої групи, в межах того ж адміністративного району;
  • 2) множення отриманих УПКС на площу земельних ділянок.

До шостої групи віднесено земельні ділянки для потреб Збройних Сил РФ; виробництва озброєння, військової техніки і боєприпасів (випробувальних полігонів, місць знищення зброї і поховання відходів); створення запасів матеріальних цінностей в державному і мобілізаційному резервах; іншого спеціального призначення. Розрахунок кадастрової вартості таких ділянок включає визначення УПКС виходячи з мінімальних значень УПКС земельних ділянок, найбільш близьких за функціональним призначенням до оцінюваним в межах того ж адміністративного району, а потім множення отриманих УПКС на площу оцінюваних земельних ділянок.

 
<<   ЗМІСТ   >>