КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ

Методичні вказівки щодо державної кадастрової оцінки земель населених пунктів затверджені наказом Мінекономрозвитку Росії від 15.02.2007 № 39.

Кадастрова вартість земельних ділянок у складі земель населених пунктів визначається за станом на 1 січня року проведення робіт по Козине населених пунктів в межах суб'єкта РФ.

Для визначення кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів спочатку формується їх перелік, а потім виконується розрахунок кадастрової вартості. Перелік ділянок складається територіальним управлінням Росреестра у відповідному суб'єктові РФ. Перелік повинен містити відомості про всі земельні ділянки, розташованих на оцінюваної території.

Розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів проводиться в розрізі видів їх дозволеного використання, тобто оцінюються земельні ділянки:

• 1) призначені для розміщення будинків среднеетажние і багатоповерхової житлової забудови;
• 2) призначені для розміщення будинків малоповерхової житлової забудови, в тому числі індивідуальної житлової забудови;
• 3) призначені для розміщення гаражів та автостоянок;
• 4) призначені для дачного будівництва, садівництва та городництва;
• 5) призначені для розміщення об'єктів торгівлі, громадського харчування та побутового обслуговування;
• 6) призначені для розміщення готелів;
• 7) призначені для розміщення офісних будівель ділового та комерційного призначення;
• 8) призначені для розміщення об'єктів рекреаційного та лікувально-оздоровчого призначення;
• 9) призначені для розміщення виробничих і адміністративних будівель, будов, споруд промисловості, комунального господарства, матеріально-технічного, продовольчого постачання, збуту і заготівель;
• 10) призначені для розміщення електростанцій, які обслуговують їх споруд і об'єктів;
• 11) призначені для розміщення портів, водних, залізничних вокзалів, автодорожніх вокзалів, аеропортів, аеродромів, аеровокзалів;
• 12) зайняті озерами, які в обороті;
• 13) призначені для розробки корисних копалин, розміщення залізничних колій, автомобільних доріг, штучно створених внутрішніх водних шляхів, причалів, пристаней, смуг відведення залізниць і автомобільних доріг, водних шляхів, трубопроводів, кабельних, радіорелейних і повітряних ліній зв'язку та ліній радіофікації, повітряних ліній електропередачі конструктивних елементів і споруд, об'єктів, необхідних для експлуатації, утримання, будівництва, реконструкції, ремонту, розвитку наземних і підземних будинків, будівель, споруд, жений, пристроїв транспорту, енергетики та зв'язку; розміщення наземних споруд та інфраструктури супутникового зв'язку, об'єктів космічної діяльності, військових об'єктів;
• 14) зайняті особливо охороняються територіями і об'єктами, міськими лісами, скверами, парками, міськими садами;
• 15) призначені для сільськогосподарського використання;
• 16) вулиць, проспектів, площ, шосе, алей, бульварів, застав, провулків, проїздів, тупиків; земельні ділянки земель резерву; земельні ділянки, зайняті водними об'єктами, вилученими з обороту або обмеженими в обороті; земельні ділянки під смугами відведення водойм, каналів і колекторів, набережні;
• 17) призначені для розміщення адміністративних будівель, об'єктів освіти, науки, охорони здоров'я і соціального забезпечення, фізичної культури та спорту, культури, мистецтва, релігії.

Для розрахунку кадастрової вартості земель населених пунктів використовується п'ять методичних підходів:

• 1) побудова статистичних моделей розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок;
• 2) визначення кадастрової вартості земельних ділянок на основі індивідуальної оцінки їх ринкової вартості;
• 3) визначення кадастрової вартості земельних ділянок на основі мінімальних або середніх Уикса земель інших категорій і видів дозволеного використання;
• 4) встановлення величини кадастрової вартості земельних ділянок в розмірі номіналу;
• 5) визначення кадастрової вартості на основі співвідношень між видами дозволеного використання земельних ділянок у складі населених пунктів чисельністю від 20 тис. До 50 тис. Жителів.

Перший підхід (побудова статистичних моделей) використовується при оцінці земельних ділянок за видами дозволеного використання, зазначеним в наведеному вище списку під номерами 1 - 10 і 17. Підхід передбачає наступний порядок розрахунку кадастрової вартості:

• 1) визначення складу факторів вартості земельних ділянок;
• 2) збір відомостей про значеннях факторів вартості;
• 3) угрупування земельних ділянок;
• 4) збір ринкової інформації про земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості;
• 5) побудова статистичної моделі розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок (функціональної залежності вартості земельних ділянок від чинників вартості);
• 6) розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок.

Склад факторів вартості визначається для кожного виду дозволеного використання земельних ділянок на основі примірного переліку чинників вартості і аналізу інформації про ринок нерухомості суб'єкта РФ. До складу факторів вартості включаються тільки ті фактори, які впливають на вартість земельних ділянок.

Збір відомостей про значеннях факторів вартості здійснюється з таких джерел:

• - Державний кадастр нерухомості;
• - державний фонд даних, отриманих в результаті проведення землеустрою;
• - фонди даних і бази даних, наявні в розпорядженні організацій та установ суб'єкта РФ і муніципальних утворень;
• - інші джерела достовірної інформації.

На підставі аналізу інформації про ринок земельних ділянок у складі земель населених пунктів, складу факторів вартості та відомостей про значеннях факторів вартості для кожного виду дозволеного використання земель проводиться угруповання земельних ділянок. Для цього визначається перелік факторів вартості, на основі яких ділянки групуються, і діапазон їх значень для відповідної групи. При цьому земельна ділянка повинна бути віднесений тільки до однієї групи.

Для кожної групи земельних ділянок здійснюється збір ринкової інформації про земельні ділянки в розрізі факторів вартості. Як ринкової інформації використовуються:

• - ціни угод (купівля-продаж, оренда, іпотека);
• - ціни пропозиції (купівля-продаж, оренда);
• - ціни попиту (купівля-продаж, оренда);
• - інформація про ринкову вартість об'єктів нерухомості в складі земель населених пунктів, встановленої в звітах про оцінку;
• - коефіцієнти і індекси, які використовуються для визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості;
• - інші показники, які використовуються для визначення ринкової вартості об'єктів нерухомості.

Джерелами такої інформації можуть служити:

• - офіційні реєстри, що містять відомості про операції з об'єктами нерухомості, що знаходяться у віданні органів державної влади та місцевого самоврядування;
• - засоби масової інформації, в тому числі офіційні сайти підприємств, організацій, що розміщують оголошення про ринок нерухомості;
• - звіти про оцінку ринкової вартості.

Зібрана інформація повинна бути достатньою і достовірною. Достатність інформації означає можливість побудови на її основі статистично значущою моделі розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок. Якщо інформація не відповідає вимозі достатності, то проводиться одне або декілька з наступних дій:

• - збір додаткової ринкової інформації;
• - перегрупування земельних ділянок;
• - оцінка ринкової вартості земельних ділянок у складі даної групи;
• - уточнення складу факторів вартості.

З метою забезпечення достовірності зібраної інформації проводиться її статистичний аналіз, на підставі якого визначається і усувається інформація про об'єкти-аналоги з викидами в значеннях ринкової вартості або значних факторів вартості, забезпечується несуперечність і интерпретируемость ринкової інформації, використовуваної для побудови статистичної моделі розрахунку кадастрової вартості земельних ділянок , перевіряється репрезентативність вибірки та вибираються фактори вартості для побудови статистичних моді лей.

Для кожної групи земельних ділянок здійснюється побудова статистичних моделей розрахунку кадастрової вартості шляхом визначення значень коефіцієнтів (параметрів) моделі. При цьому можуть використовуватися такі статистичні моделі розрахунку кадастрової вартості:

1) лінійна ( адитивна)

де Х _{ , ..., Х _п - фактори вартості земельних ділянок; а ₀ , я _1? ..., а _п - коефіцієнти моделі;

2) мультиплікативна з фіктивними змінними

де X _{k + V} ..., Х _п - виконавчі чинники зі значеннями 0,1;

3) мультиплікативна статечна

4) експоненціальна

Побудована модель повинна задовольняти допустимих рівнів критеріїв, що визначають статистичну значущість моделей даного виду. Аналіз якості побудованих моделей проводиться на навчальній і контрольній вибірках. Під навчальною вибіркою розуміється ринкова інформація, на основі якої будуються моделі розрахунку. Під контрольної вибіркою розуміється ринкова інформація, на основі якої перевіряється якість побудованих моделей розрахунку, що не включає інформацію навчальної вибірки. Модель вважається придатною для розрахунку кадастрової вартості, якщо параметри її якості моделі знаходяться в допустимих межах і близькі за значенням на навчальної та контрольної вибірках. З усіх отриманих моделей для кожної групи вибирається статистично значуща модель, що володіє найкращою якістю.

У разі неможливості побудови статистично значущою моделі, яка має прийнятними параметрами якості, проводиться збір додаткової ринкової інформації яка додаткова оцінка ринкової вартості земельних ділянок, або їх перегрупування.

Якщо побудована статистична модель висловлює залежність кадастрової вартості земельної ділянки від значень факторів вартості, то розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель населених пунктів здійснюється підстановкою значень факторів вартості в статистичну модель. Якщо побудована модель висловлює залежність Уикса земельної ділянки від значень факторів вартості, кадастрова вартість визначається наступним чином:

• - визначається Уикса земельної ділянки шляхом підстановки значень факторів вартості земельної ділянки в статистичну модель розрахунку УПКС земельних ділянок у складі земель населених пунктів;
• - визначається кадастрова вартість земельної ділянки шляхом множення УПКС земельної ділянки на його площу.

Другий методичний підхід передбачає розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок на основі індивідуальної оцінки їх ринкової вартості і використовується для земель, призначених для розміщення портів, водних, залізничних вокзалів, автодорожніх вокзалів, аеропортів, аеродромів, аеровокзалів, а також зайнятих озерами, які в обороті.

Третій методичний підхід використовується для земельних ділянок видів дозволеного використання, зазначених у наведеному вище списку під номерами 13-15. При цьому кадастрова вартість ділянок, зазначених під номером 13 (призначених для розробки корисних копалин, розміщення залізничних колій, автомобільних доріг, штучно створених внутрішніх водних шляхів, причалів, пристаней, смуг відведення залізниць і автомобільних доріг, водних шляхів, трубопроводів, кабельних, радіорелейних і повітряних ліній зв'язку та ліній радіофікації, повітряних ліній електропередачі конструктивних елементів і споруд, об'єктів, необхідних для експлуатації, утримання, будівництва, реконструкці , Ремонту, розвитку наземних і підземних будинків, будівель, споруд, пристроїв транспорту, енергетики та зв'язку; розміщення наземних споруд та інфраструктури супутникового зв'язку, об'єктів космічної діяльності, військових об'єктів), визначається наступним чином:

де УПКСд ^ін - мінімальне для даного населеного пункту значення УПКС земельних ділянок у складі видів дозволеного використання, зазначених під номером 9 (призначених для розміщення виробничих і адміністративних будівель, будов, споруд промисловості, комунального господарства, матеріально-технічного, продовольчого постачання, збуту і заготівель ); П _зу - площа земельної ділянки.

Кадастрова вартість земельних ділянок, зайнятих особливо охоронюваними територіями і об'єктами, міськими лісами, скверами, парками, міськими садами (номер 14 у списку) визначається наступним чином:

де УПКС ^ ф ^ДН - середнє для суб'єкта РФ значення УПКС земельних ділянок у складі земель лісового фонду.

Кадастрова вартість земельних ділянок, призначених для сільськогосподарського використання (номер 15 у списку), розраховується наступним чином:

де УПКС ^ _Ш - середнє значення питомого показника кадастрової вартості земельних ділянок, зайнятих сільськогосподарськими угіддями в складі земель сільськогосподарського призначення, в межах того ж муніципального району.

Четвертий методичний підхід (за номіналом) використовується для земельних ділянок, зайнятих вулицями, проспектами, площами, шосе, алеями, бульварами, заставами, провулками, проїздами, тупиками, набережними, вилученими або обмеженими в обороті водними об'єктами, смугами відведення водойм, каналів і колекторів , а також для земельних ділянок з земель резерву. Для таких ділянок кадастрова вартість не розраховується і встановлюється рівною 1 руб. за земельну ділянку.

П'ятий методичний підхід використовується для розрахунку кадастрової вартості земель сільських населених пунктів. При цьому також враховуються види їх дозволеного використання, наведені вище. Розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок видів дозволеного використання, зазначених у списку під номерами 1, 3-10, 13, 17, здійснюється наступним чином. Спочатку визначаються співвідношення між середнім (медіанного) значенням УПКС земельних ділянок зазначених видів дозволеного використання і середнім (медіанного) значенням УПКС земельних ділянок, призначених для малоповерхової, в тому числі індивідуальної, житлової забудови. При цьому розглядаються населені пункти з чисельністю від 20 тис. До 50 тис. Жителів, а середні значення беруться з муніципального району (міському округу), а в разі відсутності - по суб'єкту РФ. Потім визначаються УПКС таких земельних ділянок шляхом множення розрахованих раніше співвідношень на середні (медіанний) значення УПКС земельних ділянок, призначених для малоповерхової, в тому числі індивідуальної, житлової забудови у відповідному сільському населеному пункті. Кадастрова вартість конкретної ділянки визначається шляхом множення УПКС для його виду дозволеного використання на площу ділянки.

Кадастрова вартість земель сільських населених пунктів, призначених для розміщення будинків малоповерхової, в тому числі індивідуальної, житлової забудови визначається відповідно до першого методичним підходом, тобто шляхом побудови статистичних моделей. Кадастрова вартість земельних ділянок з видами дозволеного використання 11 і 12 визначається згідно з другим методичним підходом - шляхом індивідуальної оцінки їх ринкової вартості. Для ділянок з видами дозволеного використання 14 і 15 кадастрова вартість визначається за формулами (2.6) і (2.7) відповідно.

Кадастрова вартість земельних ділянок у складі сільських населених пунктів виду дозволеного використання 16 (вулиці, алеї і т.п.) встановлюється згідно з четвертим методичним підходом - за номіналом, в розмірі 1 руб. за земельну ділянку.

Якщо земельна ділянка зі складу земель населених пунктів має кілька видів дозволеного використання, то його кадастрова вартість встановлюється на основі того з них, для якого значення кадастрової вартості найбільше.