Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКОГО ПРИЗНАЧЕННЯ, НАСЕЛЕНИХ ПУНКТІВ, ПРОМИСЛОВОСТІ

Кадастрова оцінка земель проводиться по кожній категорії земель, за винятком земель запасу (вони не підлягають оцінці). Станом на кінець 2010 р було проведено два тури кадастрової оцінки земель. У 2011 р розпочато роботи третього туру. В першу чергу проводиться оцінка земель сільськогосподарського призначення.

Кадастрова оцінка земель сільськогосподарського призначення

Наказом Мінекономрозвитку Росії від 20.09.2010 № 445 затверджено Методичні вказівки щодо державної кадастрової оцінки земель сільськогосподарського призначення.

При проведенні Козине сільськогосподарського призначення використовується три основні групи інформації:

  • 1) ґрунтова, в тому числі грунтові карти;
  • 2) нормативна;
  • 3) ринкова.

Кадастрова вартість визначається з урахуванням наступних видів земель сільськогосподарського призначення:

  • 1) землі, придатні йод ріллі, сіножаті, пасовища, зайняті покладами на дату проведення Козине, багаторічними насадженнями, внутрішньогосподарськими дорогами, комунікаціями, лісовими насадженнями, призначеними для забезпечення захисту земель від впливу негативних природних, антропогенних і техногенних явищ, а також водними об'єктами, призначеними для забезпечення внутрішньогосподарської діяльності;
  • 2) землі, малопридатні під ріллю, але використовувані для вирощування деяких видів технічних культур, багаторічних насаджень, ягідників, чаю, винограду, рису;
  • 3) землі, зайняті будівлями, будовами, спорудами, використовуваними для виробництва, зберігання та первинної переробки сільськогосподарської продукції;
  • 4) землі, зайняті водними об'єктами та використовувані для підприємницької діяльності;
  • 5) землі, па яких розташовуються лісу;
  • 6) інші землі, в тому числі болота, порушені землі, землі, зайняті полігонами, звалищами, ярами, пісками, за винятком земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення в межах садівничих, городницьких об'єднань.

Визначення кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення здійснюється в наступному порядку:

  • 1) формування переліку земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення;
  • 2) визначення питомих показників кадастрової вартості (УПКС) земель сільськогосподарського призначення;
  • 3) розрахунок кадастрової вартості земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення.

Перелік земельних ділянок формується територіальним управлінням Росреестра по суб'єкту РФ за станом на 1 січня року проведення робіт. Перелік повинен містити відомості про всі земельні ділянки, розташованих на оцінюваної території; не допускається відсутність облікових характеристик щодо земельних ділянок, включених до переліку, і наявність суперечливих даних.

Визначення УПКС земель, віднесених до першого виду, здійснюється в наступному порядку:

  • 1) визначення переліку ґрунтових різновидів і площі, яку займає кожна з них;
  • 2) визначення в розрізі ґрунтових різновидів переліку всіх сільськогосподарських культур, можливих до вирощування;
  • 3) вибір в розрізі ґрунтових різновидів на основі переліку культур допустимих чергувань посівів (сівозміна), що характеризуються набором сільськогосподарських культур, їх чергуванням, кількістю полів, займаних кожної сільськогосподарською культурою, і загальною кількістю полів сівозміни;
  • 4) визначення в розрізі ґрунтових різновидів нормативної врожайності кожної сільськогосподарської культури з переліку культур;
  • 5) визначення ринкової ціни для кожної сільськогосподарської культури;
  • 6) розрахунок валового доходу на одиницю площі для кожної сільськогосподарської культури як твори її нормативної врожайності і прогнозованої ціни реалізації (питома валовий дохід сільськогосподарської культури);
  • 7) визначення витрат на одиницю площі на обробіток і збирання кожної сільськогосподарської культури (питомі витрати на обробіток сільськогосподарських культур);
  • 8) розрахунок валового доходу на одиницю площі для кожного сівозміни шляхом підсумовування творів питомих валових доходів сільськогосподарських культур сівозміни та кількості полів, займаних сільськогосподарськими культурами, і ділення результату на загальне число полів сівозміни (питома валовий дохід);
  • 9) розрахунок витрат на одиницю площі для кожного сівозміни шляхом підсумовування творів питомих витрат на обробіток сільськогосподарських культур сівозміни та кількості полів, займаних сільськогосподарськими культурами, і ділення результату на загальне число полів сівозміни (питомі витрати на обробіток);
  • 10) розрахунок в розрізі ґрунтових різновидів витрат на одиницю площі на підтримку родючості грунтів для кожного сівозміни (питомі витрати на підтримання родючості грунтів);
  • 11) розрахунок в розрізі ґрунтових різновидів в складі земельної ділянки питомої показника земельної Рейт для кожного сівозміни, який здійснюється шляхом вирахування з величини питомої валового доходу величини питомих витрат на обробіток, величини питомих витрат на підтримання родючості грунтів і прибутку особи, ведучого підприємницьку діяльність в сільському господарстві (прибуток підприємця);
  • 12) визначення в розрізі ґрунтових різновидів в складі земельної ділянки максимального значення питомої показника земельної ренти з питомих показників земельної ренти сівозмін;
  • 13) визначення значення коефіцієнта капіталізації земельної ренти;
  • 14) розрахунок УПКС кожної грунтової різновиди в складі земельної ділянки шляхом ділення питомої показника земельної ренти грунтової різновиди на коефіцієнт капіталізації;
  • 15) розрахунок УПКС земель в складі земельної ділянки як середньозваженого по площі ґрунтових різновидів питомих показників кадастрової вартості ґрунтових різновидів.

Перелік грунтових різновидів, перелік культур, нормативна врожайність кожної сільськогосподарської культури визначаються на основі даних ґрунтових обстежень і матеріалів агрокліматичного районування території суб'єкта РФ.

Площі ґрунтових різновидів в складі земельної ділянки визначаються шляхом співвіднесення кордонів грунтових різновидів, що встановлюються на основі ґрунтових карт, і меж земельних ділянок в складі земель сільськогосподарського призначення, що встановлюються на основі даних ГКН.

Прогнозована ціна реалізації кожної сільськогосподарської культури розраховується на основі аналізу середньорічних ринкових цін реалізації, що склалися за трьох-, п'ятирічний період, що передує року початку робіт по Козине, на умовах самовивозу. На основі аналізу цих цін і технологічних карт визначаються питомі витрати на обробіток і збирання сільськогосподарських культур.

Розмір прибутку підприємця визначається на основі статистичних даних про розподіл прибутку між правовласником земель сільськогосподарського призначення та підприємцем по галузі у відповідному суб'єктові РФ.

Коефіцієнт капіталізації визначається на основі середньоринкового співвідношення земельної ренти і ринкової ціни земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення. При відсутності даних показників коефіцієнт капіталізації визначається шляхом коригування ставки прибутковості до погашення державних цінних паперів РФ з найбільш пізньої але відношенню до дати оцінки датою погашення на ризики, пов'язані з інвестуванням капіталу в придбання земельних ділянок у складі земель сільськогосподарського призначення, в тому числі природно-кліматичні , землеробські, локальні ризики.

УПКС земель другого і четвертого видів приймаються рівними питомими показниками ринкової вартості цих земель.

Визначення УПКС земель третього виду здійснюється в наступному порядку:

  • 1) угруповання земельних ділянок, в межах яких розташовані ці землі;
  • 2) визначення еталонного земельної ділянки в складі кожної групи;
  • 3) визначення ринкової вартості земель в складі еталонного земельної ділянки;
  • 4) розрахунок УПКС цих земель.

Угруповання земельних ділянок проводиться на рівні суб'єкта РФ і передбачає наступну послідовність дій:

  • 1) визначення переліку чинників вартості земельних ділянок для суб'єкта РФ;
  • 2) опис земельних ділянок в розрізі факторів вартості;
  • 3) об'єднання земельних ділянок в групи на основі схожості характеристик, встановлених в розрізі факторів вартості.

Визначення еталонного земельної ділянки передбачає виділення в складі кожної групи земельної ділянки, що володіє в розрізі факторів вартості характеристиками, які перебувають в модальному інтервалі (інтервалі найбільш часто зустрічаються значень).

Визначення ринкової вартості земель в складі еталонного земельної ділянки здійснюється відповідно до законодавства про оціночну діяльність. Потім визначаються питомі показники ринкової вартості цих земель шляхом ділення ринкової вартості еталонних земельних ділянок на їх площа.

Уикса цього виду земель встановлюються рівними ринкової вартості земельної ділянки в розрахунку на одиницю його площі (питомими показниками ринкової вартості) земель в складі еталонного земельної ділянки відповідної групи.

Для земель п'ятого виду У ІКС встановлюються в розмірі середнього для суб'єкта РФ значення УПКС земель лісового фонду.

УПКС шостого виду земель встановлюються в розмірі мінімального для суб'єкта РФ значення УПКС земель першого виду.

Для земель шостого виду (інші землі) кадастрова вартість земельної ділянки визначається шляхом підсумовування творів УПКС земель різних видів і площ, займаних цими землями в межах земельної ділянки.

 
<<   ЗМІСТ   >>