Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

МЕТОД ЗАЛИШКУ

Метод застосовується для оцінки як забудованих, гак і незабудованих земельних ділянок. Умовою його застосування є можливість забудови оцінюваного ділянки поліпшеннями, які приносять дохід. Визначення ринкової вартості земельної ділянки методом залишку може бути здійснено за двома варіантами (рис. 2.8 і 2.9).

Алгоритм методу залишку (варіант 1)

Мал. 2.8. Алгоритм методу залишку (варіант 1)

Відповідно до наведеного алгоритму на першому етапі розраховується вартість відтворення або заміщення поліпшень, відповідних найбільш ефективному використанню оцінюваного земельної ділянки.

На другому етапі здійснюється розрахунок чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості, що включає в себе оцінюваний ділянку. Такий дохід розраховується за певний період часу на основі ринкових ставок орендної плати. Чистий операційний дохід являє собою різницю між дійсним валовим доходом та операційними витратами, які несе орендодавець. Дійсний валовий дохід дорівнює різниці потенційного валового доходу і втрат від простою приміщень і втрат від неплатежів за оренду. Потенційний валовий дохід дорівнює доходу, який можна отримати від здачі всієї площі єдиного об'єкта нерухомості в оренду за відсутності втрат від невиплат орендної плати.

При оцінці земельної ділянки орендні ставки за користування єдиним об'єктом нерухомості розраховуються на базі ринкових ставок орендної плати (найбільш ймовірних ставок, за якими об'єкт оцінки може бути зданий в оренду на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а па величині ставки орендної плати не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини).

Для порожніх і використовуваних приміщень власником для своїх потреб також використовуються ринкові ставки орендної плати. В потенційний дохід включаються і інші доходи, одержувані за рахунок невіддільних поліпшень нерухомості, але не включені в орендну плату.

Величина операційних витрат визначається виходячи з ринкових умов здачі в оренду єдиних об'єктів нерухомості. Операційні витрати поділяються на: постійні - які залежать від рівня заповнюваності єдиного об'єкта нерухомості, змінні - залежать від рівня заповнюваності єдиного об'єкта нерухомості, і витрати на заміщення елементів поліпшень з терміном використання менше, ніж термін використання поліпшень в цілому (елементів з коротким терміном використання) . До складу операційних витрат не належать амортизаційні відрахування по нерухомості і витрати по обслуговуванню боргових зобов'язань.

Розрахунок витрат на заміщення елементів поліпшень з коротким терміном використання проводиться шляхом ділення суми витрат на створення цих елементів поліпшень на термін їх використання. Управлінські витрати включаються до складу операційних витрат незалежно від того, хто керує об'єктом нерухомості - власник або керуючий.

На третьому етапі здійснюється розрахунок чистого операційного доходу, що припадає на поліпшення, який визначається як добуток вартості відтворення або заміщення поліпшень на коефіцієнт капіталізації доходів від поліпшень. При розрахунку коефіцієнта капіталізації враховується найбільш ймовірний темп зміни доходу від поліпшень і найбільш ймовірна зміна вартості поліпшень (наприклад, при зменшенні вартості поліпшень - враховується повернення капіталу, інвестованого в поліпшення).

На четвертому етапі розраховується величина земельної ренти, яка дорівнює різниці чистого операційного доходу від єдиного об'єкта нерухомості і чистого операційного доходу від поліпшень.

На останньому етапі визначається ринкова вартість земельної ділянки шляхом ділення величини земельної ренти на коефіцієнт капіталізації земельної ренти.

Другий варіант розрахунку ринкової вартості земельної ділянки за методом залишку містить чотири етапи (рис. 2.9).

Алгоритм методу залишку (варіант 2)

Мал. 2.9. Алгоритм методу залишку (варіант 2)

Як очевидно з наведеного алгоритму, перші два етапи розрахунків аналогічні варіанту 1. На третьому етапі визначається ринкова вартість єдиного об'єкта нерухомості шляхом капіталізації чистого операційного доходу за певний період часу, тобто шляхом ділення чистого операційного доходу на коефіцієнт капіталізації. Ринкова вартість земельної ділянки, яка визначається на завершальному етапі, дорівнює різниці ринкової вартості єдиного об'єкта нерухомості і вартості відтворення або заміщення поліпшень.

 
<<   ЗМІСТ   >>