Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

МЕТОД ВИДІЛЕННЯ

Цей метод застосовується для оцінки забудованих земельних ділянок. Особливістю методу є те, що в ньому використовуються дані за єдиними об'єктів нерухомості, під якими розуміється земельну ділянку і все його поліпшення - будівлі, споруди, мережі тощо

Застосування методу виділення можливе за таких умов:

  • - наявність інформації про ціни угод (ціни пропонування) з єдиними об'єктами нерухомості, аналогічними до об'єкта оцінки;
  • - відповідність поліпшень земельної ділянки його найбільш ефективному використанню.

Порядок визначення ринкової вартості земельної ділянки методом виділення представлений на рис. 2.5.

Як очевидно з малюнка, п'ять етапів даного алгоритму аналогічні алгоритму методу порівняння продажів з урахуванням того, що порівнювати не вільні, а забудовані земельні ділянки.

Алгоритм методу виділення

Мал. 2.5. Алгоритм методу виділення

При розрахунку вартості поліпшень оцінюваного земельної ділянки враховуються витрати на їх заміщення або відтворення. Витратами на заміщення є витрати, необхідні для створення аналогічних поліпшень з використанням матеріалів і технологій, що застосовуються на дату оцінки. Витратами на відтворення вважаються витрати, необхідні для створення точної копії поліпшень з використанням застосовувалися при їх створенні матеріалів і технологій.

Витрати можуть визначатися з використанням укрупнених або елементних вартісних показників. До укрупнених відносяться показники, що характеризують параметри об'єкта в цілому - квадратний, кубічний, погонний метр, а також показники по комплексам і видам робіт. До елементним вартісними показниками відносяться елементні ціни і розцінки, які використовуються при визначенні суми витрат на створення поліпшень. Укрупнені і елементні вартісні показники, наведені в базисному рівні цін, перераховуються з використанням поточних і прогнозних індексів зміни вартості будівництва в ціни на дату оцінки.

Розрахунок витрат на створення поліпшень з використанням елементних вартісних показників може здійснюватися також з використанням ресурсного і ресурсно-індексного методів. Ці методи засновані на калькулюванні в поточних (прогнозних) цінах всіх ресурсів (елементів витрат), необхідних для створення поліпшень.

До складу витрат на створення поліпшень земельної ділянки включається також прибуток інвестора - величина найбільш ймовірного винагороди за інвестування капіталу в створення поліпшень. Прибуток інвестора може розраховуватися як різниця між ціною продажу і витратами на створення аналогічних об'єктів або як віддача на капітал при його найбільш ймовірне аналогічному за рівнем ризиків інвестування.

При визначенні вартості заміщення або вартості відтворення враховується величина накопиченого зносу поліпшень - сума фізичного, функціонального і частини економічного зносу, що відноситься до поліпшень. В оцінці нерухомості знос розглядається як втрата вартості.

Фізичним зносом є втрата вартості поліпшень, обумовлена погіршенням їх фізичних властивостей. Функціональний знос являє собою втрату вартості в результаті невідповідності об'ємно-планувального рішення, будівельних матеріалів та інженерного обладнання, якості вироблених будівельних робіт або інших характеристик поліпшень сучасним ринковим вимогам, що пред'являються до даного типу поліпшень. Економічний знос - це втрата вартості єдиного об'єкта нерухомості, обумовлена негативним впливом зовнішніх по відношенню до нього факторів.

Фізичний і функціональний знос можуть бути усуненими і усунути. Економічний знос, як правило, є непереборним. При цьому знос є переборним, якщо витрати на його усунення менше, ніж збільшення вартості об'єкта нерухомості в результаті його усунення.

Ринкова вартість земельної ділянки але цим методом визначається як різниця між вартістю єдиного об'єкта нерухомості, до складу якого входить оцінюваний ділянку, і вартістю його поліпшень.

 
<<   ЗМІСТ   >>