Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

МЕТОДИ ІНДИВІДУАЛЬНОЇ ОЦІНКИ

В процесі Козине індивідуальна оцінка застосовується в тих випадках, коли визначити кадастрову вартість методами масової оцінки неможливо. При індивідуальній оцінці земельних ділянок визначається їх ринкова вартість, для чого застосовується кілька методів (рис. 2.3).

Методи індивідуальної оцінки вартості земель

Мал. 23. Методи індивідуальної оцінки вартості земель

З представлених на малюнку методів на порівняльному підході засновані метод порівняння продажів, метод виділення та метод розподілу. На прибутковому підході - метод капіталізації земельної ренти, метод залишку і метод передбачуваного використання. Елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки використовуються в методі залишку і методі виділення.

МЕТОД ПОРІВНЯННЯ ПРОДАЖІВ

Цей метод застосовується для оцінки забудованих і незабудованих земельних ділянок. Умовою його застосування є наявність ринкової інформації про ціни на схожі з оцінюваним земельні ділянки. Порядок визначення ринкової вартості земельної ділянки методом порівняння продажів представлений на рис. 2.4.

Алгоритм методу порівняння продажів

Мал. 2.4. Алгоритм методу порівняння продажів

На першому етапі визначаються елементи порівняння, до яких відносяться ціноутворюючі фактори та сформовані на ринку параметри угод із земельними ділянками. До факторів, що впливає на ринкову вартість земель, відносяться:

  • - місце розташування і оточення;
  • - цільове призначення, дозволене використання, права інших осіб на земельну ділянку;

фізичні характеристики (рельєф, площа, конфігурація і ін.);

  • - транспортна доступність;
  • - інфраструктура (наявність або близькість інженерних мереж і умови підключення до них, об'єкти соціальної інфраструктури тощо).

Характеристики угод із земельними ділянками включають:

  • - умови фінансування (співвідношення власних і позикових коштів, умови надання позики);
  • - умови платежу (розрахунок грошовими коштами, векселями і т.п.);
  • - обставини укладання угоди (чи був земельну ділянку представлений на відкритий ринок у формі публічної оферти, афільованість покупця і продавця, продаж в умовах банкрутства і т.п.);
  • - зміна цін за період з дати укладання угоди з аналогом до дати проведення оцінки.

Характер і ступінь відмінностей аналога від оцінюваного земельної ділянки встановлюється шляхом прямого зіставлення кожного аналога (по кожному елементу порівняння) з об'єктом оцінки. При цьому передбачається, що угода з об'єктом оцінки буде здійснена виходячи зі сформованих на ринку характеристик угод із земельними ділянками.

Коригування цін аналогів визначаються або в розрахунку на одиницю виміру площі земельної ділянки (га, квадратний метр), або на ділянку в цілому. Коригування можуть розраховуватися в грошовому або процентному вираженні.

Величина коригування може визначатися різними способами. Найпростішим способом є пряме попарне зіставлення цін аналогів, що відрізняються один від одного тільки по одному елементу порівняння. Складність при використанні цього способу може полягати в підборі таких аналогів. Другим способом є пряме попарне зіставлення доходу двох аналогів, що відрізняються один від одного тільки по одному елементу порівняння, і визначення коригування шляхом капіталізації різниці в доходах. Третім способом є кореляційно-регресійний аналіз зв'язку між зміною елемента порівняння і зміною цін аналогів, а потім визначення рівняння зв'язку між значенням елемента порівняння і величиною ринкової вартості земельної ділянки. Четвертий спосіб заснований на визначенні витрат, пов'язаних зі зміною характеристики елементу порівняння, по якому аналог відрізняється від об'єкта оцінки. П'ятий спосіб являє собою експертне обґрунтування коригувань цін аналогів.

В результаті внесення коригувань ціни аналогів повинні бути близькі один до одного, в іншому випадку потрібно вибрати інші аналоги, переглянути елементи порівняння або уточнити значення коригувань.

 
<<   ЗМІСТ   >>