Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

МЕТОДОЛОГІЧНІ ОСНОВИ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

В основі кадастрової оцінки земель, як уже зазначалося вище, лежить методологія масової оцінки, на додаток до якої в необхідних випадках використовуються методи індивідуальної оцінки ринкової вартості земельних ділянок. Слід підкреслити, що масова і індивідуальна оцінка не протиставляються в процесі Козине, а саме доповнюють один одного.

Так, згідно з методологією масової оцінки здійснюється кластеризація земельних ділянок - поділ їх на групи, а для оцінки еталонного земельної ділянки в даній групі використовується індивідуальна оцінка його ринкової вартості.

Методологія масової оцінки

Використовувана для визначення кадастрової вартості масова оцінка проводиться шляхом об'єднання об'єктів оцінки, що мають схожі характеристики, в групи і використання математичних та інших методів моделювання вартості. Порядок розрахунку кадастрової вартості за допомогою методології масової оцінки представлений на рис. 2.2.

Для побудови моделі оцінки кадастрової вартості здійснюється збір достатньої і достовірної ринкової інформації про оцінюваних землях. Якщо такої інформації недостатньо, то проводиться індивідуальна оцінка ринкової вартості для конкретної земельної ділянки.

При визначенні кадастрової вартості використовуються дані, включені до фонду даних державної кадастрової оцінки, ГКН, державний фонд даних землевпорядної документації, фонди та бази даних, наявні в розпорядженні організацій та установ суб'єкта РФ і муніципальних утворень.

При оцінці незабудованої земельної ділянки, для якого не встановлено вид дозволеного використання, враховується той вид дозволеного використання, який забезпечує цій ділянці максимальну ринкову вартість. Для забудованої земельної ділянки за відсутності встановленого виду дозволеного використання приймається вид дозволеного використання, виходячи з призначення об'єктів нерухомості (будівель, споруд), розташованих в межах даної ділянки.

Алгоритм масової оцінки

Мал. 2.2. Алгоритм масової оцінки

При визначенні кадастрової вартості земель з використанням методів масової оцінки всі об'єкти оцінки розбиваються на групи на підставі аналізу інформації про ринок таких земель, обґрунтування моделі оцінки кадастрової вартості, складу ціноутворюючих факторів і їх значень. До складу ціноутворюючих включаються тільки ті фактори, які впливають на вартість об'єктів оцінки і можуть бути достовірно визначені і об'єктивно виміряні. Для проведення угруповання обґрунтовується вибір показників, значень або діапазону значень даних показників для віднесення об'єктів оцінки в відповідні групи. Для кожної групи визначається модель оцінки, що дозволяє на основі інформації про ціноутворюючих чинниках розрахувати кадастрову вартість будь-якого об'єкта оцінки, що входить до цієї групи.

Для побудови моделі оцінки може бути використана методологія будь-якого з підходів до оцінки: витратного, порівняльного і дохідного. Вибір підходу або обґрунтовану відмову від його використання здійснюється оцінювачем виходячи з особливостей виду дозволеного використання або призначення земель, а також достатності та достовірності располагаемой ринкової інформації. Модель оцінки визначається за допомогою:

  • 1) вибору структури моделей оцінки (форми зв'язку кадастрової вартості і ціноутворюючих факторів);
  • 2) вибору остаточного вигляду моделі оцінки на основі аналізу достовірності використаної інформації та точності моделей оцінки.

При наявності достатньої і достовірної інформації про ціни угод і пропозицій з купівлі-продажу об'єктів оцінки розрахунок кадастрової вартості здійснюється на підставі порівняльного підходу.

При використанні методології масової оцінки кадастрова вартість визначається шляхом підстановки значень ціноутворюючих факторів, відповідають об'єкту оцінки, в обрану оцінювачем модель оцінки. Якщо використовувалося кілька підходів до оцінки, то результати їх застосування повинні бути узгоджені з метою визначення підсумкової величини кадастрової вартості. А якщо при цьому є істотні розбіжності, то потрібно провести аналіз їх причин і обгрунтувати результати оцінки.

Всі розрахунки і результати оцінки оформляються у вигляді звіту, який повинен бути складений не пізніше семи місяців з дати укладення договору на проведення кадастрової оцінки.

До результатів масової оцінки, крім кадастрової вартості земель, можна також віднести:

  • - встановлену сукупність факторів, що визначають кадастрову вартість земель на даній території, ступінь їх впливу на вартість, а також взаємозв'язку між ними;
  • - створення моделі формування кадастрової вартості земель, яка в рамках категорії земель і прийнятих припущень універсальна, тому може бути використана для розрахунку вартості знову утворених земельних ділянок;
  • - зонування територій по кадастрової вартості земель.

Такі результати можуть використовуватися в цілях підвищення ефективності управління земельними ресурсами та визначення перспективних напрямків розвитку територій.

 
<<   ЗМІСТ   >>