Повна версія

Головна arrow Географія arrow КАДАСТРОВИЙ ОБЛІК І КАДАСТРОВА ОЦІНКА ЗЕМЕЛЬ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

ПРИЗНАЧЕННЯ І ОСОБЛИВОСТІ КАДАСТРОВОЇ ОЦІНКИ ЗЕМЕЛЬ

Державна кадастрова оцінка земель (Козине) проводиться з метою визначення кадастрової вартості земель різного цільового призначення. Результати Козине вносяться до Державного кадастру нерухомості (ГКН), тому що отримується в її результаті вартість земель називається кадастрової.

Кадастрова вартість

Відповідно до чинного законодавства кадастрова вартість земельних ділянок є податковою базою при обчисленні земельного податку.

На основі кадастрової вартості здійснюється визначення розміру орендної плати, ціни земельних ділянок при їх продажу органами державної влади та місцевого самоврядування. Цим визначається значимість кадастрової вартості для власників земель, орендарів, інвесторів, а також для органів влади при формуванні дохідної частини бюджетів.

Кадастрова вартість земель являє собою інтегральну характеристику, яка відображатиме як цінність конкретної земельної ділянки, так і рівень економічного розвитку території в цілому, оскільки при її визначенні враховується цілий ряд ціноутворюючих факторів, характерних для даної місцевості. Козине, що проводиться з встановленою періодичністю, дозволяє відстежити зміни кадастрової вартості, а отже, і зміни формують її чинників, що істотно впливає на інформаційне забезпечення процесу управління земельними ресурсами на конкретній території.

Кадастрова вартість земельної ділянки дозволяє судити про потенційного доході, який може бути отриманий від його використання, тим самим сприяючи залученню земель в оборот і розвитку земельного ринку. Як інформаційна база, яка відображає цінність земель, кадастрова вартість враховується при прийнятті інвестиційних рішень. Поряд з перерахованими напрямками використання кадастрової вартості слід зазначити також сприяння у виконанні завдань державного кадастрового обліку нерухомості, державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним, державного земельного нагляду, що в цілому спрямоване на регулювання землекористування.

Визначення поняття кадастрової вартості міститься в Законі від 29.07.1998 № 135-ФЗ «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».

Кадастрова вартість - вартість, встановлена в результаті проведення державної кадастрової оцінки або в результаті розгляду спорів про результати визначення кадастрової вартості або у випадках здійснення державного кадастрового обліку раніше неврахованих об'єктів нерухомості, включення в ГКН відомостей про раніше врахованих об'єкті нерухомості або внесення в ГКН відомостей про зміні якісних або кількісних характеристик об'єктів нерухомості.

У процесі визначення кадастрової вартості земель аналізуються дані про ринкову вартість земельних ділянок. Поняття ринкової вартості, так само як і кадастрової, приведено в Федеральному законі «Про оціночної діяльності в Російській Федерації».

Згідно з цим Законом ринкова вартість - найбільш ймовірна ціна, за якою об'єкт оцінки може бути відчужений на відкритому ринку в умовах конкуренції, коли сторони угоди діють розумно, розташовуючи всією необхідною інформацією, а на величині ціни угоди не відбиваються які-небудь надзвичайні обставини, т. е. коли:

  • - одна зі сторін угоди не зобов'язана відчужувати об'єкт оцінки, а інша сторона не зобов'язана приймати виконання;
  • - сторони угоди добре інформовані про предмет угоди і діють у своїх інтересах;
  • - об'єкт оцінки представлений на відкритому ринку за допомогою публічної оферти, типової для аналогічних об'єктів оцінки;
  • - ціна угоди являє собою розумну винагороду за об'єкт оцінки і примусу до здійснення угоди щодо сторін угоди з будь-чиєї сторони не було;
  • - платіж за об'єкт оцінки виражений у грошовій формі.

З цього випливає, що для визначення ринкової вартості земельної ділянки необхідна актуальна інформація про стан земельного ринку. Крім того, ринкова вартість визначається на основі індивідуальної оцінки кожної земельної ділянки.

Використання індивідуальної оцінки при розрахунку ринкової вартості земельної ділянки передбачає детальний аналіз ринку і всіх ціноутворюючих факторів. При цьому використовуються дохідний, порівняльний і витратний підходи до оцінки, кожен з яких представляє собою сукупність методів оцінки, об'єднаних загальною методологією. Стосовно до оцінки земель, дохідний підхід являє собою сукупність методів оцінки, заснованих на визначенні очікуваних доходів від використання земельної ділянки. Порівняльний підхід - це сукупність методів оцінки, заснованих на порівнянні оцінюваного земельної ділянки з аналогічними ділянками (подібними по ціноутворюючим факторів), за якими є ринкова інформація про ціни. Витратний підхід в загальному випадку включає методи оцінки, засновані на визначенні витрат, необхідних для відтворення або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням зносу. При оцінці земельних ділянок використовуються окремі елементи витратного підходу в частині розрахунку вартості відтворення або заміщення поліпшень земельної ділянки.

Кадастрова оцінка - це окреме самостійне напрям оціночної діяльності, в рамках якого оцінюються групи об'єктів з використанням масової оцінки.

Масова оцінка - процес визначення вартості при групуванні об'єктів оцінки, що мають схожі характеристики, в рамках якого використовуються математичні і інші методи моделювання вартості на основі підходів до оцінки.

При масовій оцінці в основу розрахунку кадастрової вартості земель в більшості випадків закладається ринкова інформація про земельні ділянки та інші об'єкти нерухомості (ціни попиту, пропозиції, ціни угод, дані про орендну плату і т.д.), що обробляється математичними методами. Адекватність результатів масової оцінки ринкового поданням про цінності земель забезпечується застосуванням сучасних методів обробки статистичних даних, а також математичного моделювання залежності кадастрової вартості земельних ділянок від чинників, що роблять найбільший вплив на споживчу цінність земель, що забезпечує можливість обліку слабко формалізуються некількісних параметрів і експертних оцінок.

Масова оцінка дозволяє одночасно визначити кадастрову вартість всіх земельних ділянок, однорідних за цільовим призначенням. Вона передбачає розробку стандартної методики, уніфікованої процедури оцінки, загального алгоритму визначення кадастрової вартості. Крім того, моделі оцінки повинні відображати структуру попиту і пропозиції, характерну для великих груп оцінюваних об'єктів.

Обидва види оцінки - масова і індивідуальна, мають у своїй основі систематизовані методи збору, аналізу і обробки ринкової інформації для отримання добре обґрунтованих результатів. В процесі масової оцінки оцінювачу доводиться здійснювати такі ж дії, що і при індивідуальній оцінці, але з різницею в масштабі проведення робіт і методах контролю якості оцінки. І в масової, і в індивідуальній оцінці використовуються три основні підходи - порівняльний, дохідний і витратний. Вибір конкретних методів визначається наявністю необхідної ринкової інформації. Разом з тим ці види оцінки різняться глибиною аналізу найважливіших ціноутворюючих факторів, а також об'ємом і способами обробки використовуваної для оцінки інформації. При масовій оцінці неможливо врахувати всі індивідуальні особливості кожної земельної ділянки, проте витрати на масову оцінку значно нижче витрат на індивідуальну. Крім того, перевагою масової оцінки є мінімізація суб'єктивного фактора в її кінцевому результаті, так як використовуються формалізовані процедури і статистичні моделі, а це дуже важливо при прийнятті державних рішень.

Аналіз ринку при масовій оцінці передбачає широке використання статистичних методів, які допомагають провести стратифікацію даних і побудувати адекватну модель ринку. При індивідуальній оцінці для виведення підсумкової величини оцінювач проводить узгодження результатів трьох підходів і приймає остаточне рішення на основі свого досвіду. При масовій оцінці її заключними етапами є перевірка моделі і контроль якості отриманих результатів. Якість виконаної роботи оцінюється переважно статистичними методами: велика частина отриманих оцінок повинна потрапити в заданий діапазон середнього відхилення від реальних цін продажів. Поряд зі статистичними контролем проводиться експертний контроль, що дозволяє компенсувати (при необхідності) недостатня якість вихідної інформації за ринковими операціями. Крім того, оцінка повинна відповідати існуючим професійним стандартам, причому для масової оцінки крім етичних і змістовних є ряд статистичних критеріїв якості моделі.

В цілому можна зробити висновок про те, що як масова, так і індивідуальна оцінки є систематизованими видами оцінки, призначеними для моделювання ринків, в тому числі ринку земельних ділянок. Вони засновані на одних і тих же принципах, включаючи принцип найбільш ефективного використання, але відрізняються масштабами моделювання, способами вимірювання ціноутворюючих характеристик об'єктів, алгоритмами обробки ринкової інформації та підсумковими показниками. Інформація, що отримується в процесі проведення Козине, може використовуватися при визначенні ринкової вартості земельних ділянок.

Проте кадастрова і ринкова вартість земельної ділянки можуть відрізнятися, тому що при визначенні кадастрової вартості не враховуються всі специфічні характеристики конкретної ділянки. Крім того, слід враховувати дату, на яку визначена кадастрова вартість, оскільки ринкова вартість, визначена на більш пізню дату, може істотно відрізнятися від кадастрової вартості внаслідок зміни ринкової кон'юнктури.

 
<<   ЗМІСТ   >>