Спосіб валового рентного мультиплікатора (ВРМ)

Оцінка вартості земельних ділянок проводиться на основі співвідношення продажних цін і потенційного або фактичного валового доходу, отримуваного від власності. Треба зробити три дії:

• 1) оцінити ринковий рентний дохід від оцінюваного ділянки;
• 2) визначити ставлення валового доходу до продажної ціни, виходячи з недавніх ринкових угод;
• 3) знайти вартість оцінюваної ділянки шляхом перемноження ринкового рентного доходу від нього на ВРМ (табл. 21.5).

Таблиця 21.5. Розрахунок оціночної продажної ціни земельної ділянки способом ВРМ

ВРМ не коригують на відмінності між порівнянними і оцінюваними ділянками, так як вони враховуються в самих продажних цінах і ставках доходу. Треба тільки більш точно підібрати аналоги для порівняння. Але в той же час даний метод не враховує можливі відмінності операційних витрат по всіх об'єктах. Цей недолік можна усунути, замінивши в розрахунках валовий дохід на чистий.

Прийом перенесення або співвіднесення

Цей спосіб реалізується шляхом визначення співвідношення між загальною вартістю забудованої ділянки і вартістю землі.

Встановлено, що існує стійкий зв'язок між вартістю землі і вартістю зведених на ній споруд. Тому вартість ділянки можна оцінювати шляхом розподілу загальної ціни продажу порівнянного об'єкта двома її складовими частинами - земельною ділянкою та будівлями (поліпшеннями). Отримані коефіцієнти співвідношень можна застосувати до оцінюваним мікрорайонах для визначення вартості одиниці порівняння або базового ділянки для даного району (табл. 21.6).

Таблиця 21.6. Розрахунки коефіцієнта за методом переносу

Так, якщо в оцінювальному районі об'єкт власності проданий за 200 тис. Руб., То вартість землі буде

200,0 х 0,224 = 44,8 тис. Руб.,

де 0,224 - середнє значення коефіцієнта в табл. 21.6.

Принцип залишкової продуктивності (залишку)

Чистий дохід, віднесений до землі, визначається після оплати витрат за три інших фактори виробництва: праці - зарплати, комісійних; капіталу - відсотків, дивідендів; підприємницьких здібностей - прибутку, винагород. У залишку буде земельна рента для власника ділянки.

Наприклад, якщо ціна врожаю з 1 га склала 100 ден. од., а витрати на працю - 40, на капітал - 20 і підприємництво - 10, то 30 ден. од. - Це залишковий дохід землі. При коефіцієнті капіталізації в 10% вартість 1 га може бути оцінена в 300 ден. од. (тис., млн руб.).

Метод залишку застосовний і при оцінці вартості забудованих ділянок, коли відомі вартість або проектні витрати па спорудження будівель (наприклад, 500 ден. Од.), Тривалість їх корисного життя (50 років), ставка доходу на інвестиції (10%) і річний чистий дохід від об'єкта (72 ден. од.) (табл. 21.7).

Таблиця 21.7. Розрахунок вартості землі методом залишку

Принцип кращого і найбільш ефективного використання землі (ЛНЕІ)

У найзагальнішому вигляді ЛНЕІ - це ймовірне, найбільш вигідне і прибуткове використання земельної ділянки, що забезпечує найвищу його вартість для власника і врахування громадських інтересів. Вибір проводиться серед усіх можливих і законних альтернативних варіантів, які фізично припустимі і економічно ефективні (схеми 21.6 і 21.7).

Схема 21.6. Критерії вибору кращого і найбільш ефективного використання землі

Схема 21.7. Фактори, що визначають варіант найкращого і найбільш ефективного використання ділянки