Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Правила іпотеки житла

Діючі в даний час нормативні акти передбачають ряд суттєвих особливостей, при яких допускається іпотека приватних будинків і приватизованих квартир (схеми 16.32, 16.33).

Схема 16.32. Особливості іпотеки житлових будинків і квартир

Особливості іпотеки житлових будинків і квартир

Схема 16.33. Звернення стягнення на закладений житловий будинок або квартиру

Звернення стягнення на закладений житловий будинок або квартиру

1. Якщо інше не передбачено федеральним законом або договором, житловий будинок або квартира, придбані або побудовані з використанням кредитних коштів банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання або будівництво житлового будинку або квартири, вважаються знаходяться в заставі з моменту державної реєстрації права власності позичальника на житловий будинок або квартиру.

Заставодержателем за даним застави є банк або інша кредитна організація або юридична особа, що надали кредит або цільову позику на придбання або будівництво житлового будинку або квартири.

  • 2. Цільовий характер застави - для забезпечення погашення позики, наданої для будівництва, реконструкції або капітального ремонту житлового будинку (квартири).
  • 3. У кращому випадку запоруки вільного будинку (квартири) - якщо громадянин-власник і члени його сім'ї проживають у іншому житловому будинку (квартирі) і мають в цьому будинку достатню відповідно до встановлених норм житлової площі житлове приміщення.
  • 4. В іпотеку може передаватися житловий будинок (квартира, окрема кімната), що належить заставодавцю на праві власності.
  • 5. Заставодавцем може бути як боржник за основним зобов'язанням, так і інша особа, яка погодилася забезпечувати виконання чужого зобов'язання.
  • 6. Так як іпотека передбачає можливість продажу заставленого майна, то заставодавцем за договором можуть бути тільки дієздатні особи. Неповнолітні, а також особи, які визнані судом недієздатними за станом здоров'я, не можуть самостійно виконувати свої обов'язки, а значить, не можуть самі укладати договір про іпотеку. За них угоди здійснюють їх законні представники - батьки, опікуни, піклувальники.
  • 7. Ізольовані житлові кімнати (частину будинку) можуть бути також предметом іпотеки.
  • 8. На квартиру, що знаходиться у спільній сумісній власності (без визначення частки кожного з власників), іпотеку встановлюють лише за наявності письмової згоди всіх власників. Учасник часткової власності має право на свій розсуд віддати в заставу належну йому частку в квартирі (ст. 246 ЦК України).
  • 9. Звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізація цього майна є підставою для припинення вдачі користування спільно проживають в таких житловому будинку або квартирі заставодавця та членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї) за умови, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку в силу закону в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або юридичною особою на придбання або будівництво цих житлового будинку або квартири.

Звільнення таких житлового будинку або квартири здійснюється в порядку, встановленому законодавством РФ.

10. Відповідно до ФЗ від 24.12.2002 № 179-ФЗ "Про внесення до деяких актів законодавства Російської Федерації змін і доповнень, спрямованих на розвиток системи іпотечного житлового кредитування (запозичення)" власник житлового будинку або квартири, що придбані за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житла, і закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, у разі втрати права власності на такі житловий будинок або квартиру в результаті звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру і реалізації цього майна, а також спільно проживають з ними особи зобов'язані звільнити такі житловий будинок або квартиру на вимогу нового власника житлового будинку або квартири.

Звернення стягнення на житловий будинок або квартиру, закладені в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, є підставою для надання відповідно до ч. 2 ст. 95 Ж К РФ житлового приміщення з фонду житла для тимчасового поселення особі, яка втратила право власності на житловий будинок або квартиру, і спільно проживаючим з ним членам сім'ї, а також колишнім членам сім'ї, якщо таке житло є для них єдиним.

У разі прийняття рішення про надання жилого приміщення з фонду житла для тимчасового поселення звільнення житлового будинку або квартири особою, що втратила право власності на них, і спільно проживають з ним особами здійснюється після надання житлового приміщення з фонду житла для тимчасового поселення.

Якщо особа, що втратила право власності на житловий будинок або квартиру, і проживають разом з ним члени сім'ї (колишні члени сім'ї) протягом місяця після надання житлового приміщення з фонду житла для тимчасового поселення не звільняють займані житловий будинок або квартиру, зазначені у частині першій цієї статті, вони виселяються в судовому порядку з наданням житлового приміщення з фонду житла для тимчасового поселення.

Громадянин, який проживає в житловому приміщенні з фонду житла для тимчасового поселення громадян, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлове приміщення, яке придбане за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житлового будинку або квартири і закладено в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, не має права:

  • 1) приватизувати житлове приміщення;
  • 2) здійснювати обмін та бронювання житлового приміщення; 3) здавати жиле приміщення на підставі договору піднайму чи іншого договору;
  • 4) здійснювати розділ займаного житлового приміщення;
  • 5) вселяти тимчасових мешканців.

Особи, які проживають у жилих будинках (квартирах) на умовах договору про наймання житлового приміщення, про оренду чи інших підставах, передбачених законом, підлягають виселенню при продажу заставленого будинку (квартири) з публічних торгів. Але раніше укладений з ними договір про наймання житлового приміщення, про оренду чи інший договір на проживання зберігає силу.

До договору про заставу жилого будинку або квартири треба докласти:

  • o свідоцтво (договір тощо) про власності на квартиру;
  • o довідку ДЕЗ про виписку всіх мешканців і про відсутність заборгованості за комунальні платежі (за вимогою кредитора);
  • o копію фінансового особового рахунку;
  • o виписку з будинкової книги;
  • o письмова згода всіх членів сім'ї, а за наявності неповнолітніх дітей або людей похилого віку осіб - документ органів опіки;
  • o письмова згода родичів, згодних прописати членів сім'ї при виселенні (на вимогу кредитора);
  • o довідку БТІ, поверховий план будинку і експлікацію квартири;
  • o довідки податкової інспекції про сплату податку на нерухоме майно;
  • o довідку з психоневрологічного диспансеру про те, що власник житла не перебуває на обліку (на вимогу кредитора).

Заставу житлової нерухомості банку (кредитору) у практиці часто здійснюється з включенням в схему поручителя - дочірньої фірми банку або ріелторської компанії. Позичальник передає право власності на свою квартиру фірмі-поручителю, а натомість отримує:

  • а) кредит;
  • 6) право переважного викупу колишньої власності після повних і своєчасних розрахунків з банком і поручителем;
  • в) право користування "своєї" квартирою за договором оренди.

Послідовність дій по отриманню кредиту під заставу житлової нерухомості може бути наступною.

Перший етап - поручитель проводить співбесіду і консультування позичальника:

  • o подача пакету документів позичальником;
  • o експертиза документів поручителем;
  • o оцінка квартири поручителем;
  • o узгодження умов кредиту між позичальником і поручителем.

Другий етап - укладання договору поруки між позичальником і поручителем:

o укладення договору купівлі-продажу житла - позичальник-поручитель.

Третій етап - реєстрація договору купівлі-продажу квартири і виписка позичальника:

o укладення кредитного договору - позичальник - банк або інша організація.

Четвертий етап - отримання позичальником грошових коштів але кредитом у банку:

o розрахунки позичальника з поручителем.

П'ятий етап - укладання договору оренди на продану квартиру - позичальник-поручитель:

o укладення договору зворотного продажу квартири позичальник-поручитель.

Шостий етап - повернення позичальником кредиту і відсотків банку:

  • o повний розрахунок позичальника з поручителем;
  • o повернення квартири позичальникові.

Якщо позичальник не погасить кредит, то поручитель реалізує "закладене" житло па вторинному ринку і виконує зобов'язання позичальника перед банком.

Для забезпечення своїх гарантій від можливого зниження ринкової вартості заставного житла і втрати прав власності на це житло у разі визнання судом угоди недійсною поручителі застосовують два види страхування:

  • а) страхування угоди купівлі-продажу житла (права власності поручителя);
  • б) страхування житла на весь термін кредитування за такими видами ризику, як дія вогню, аварії тощо

Застосовуються п інші схеми іпотеки, коли повернення закладеної квартири після погашення кредиту і відсотків по ньому здійснюється шляхом розірвання договору купівлі-продажу. Застосовуються й прості векселі: позичальник укладає з поручителем договір вексельного поручительства і виписує банку вексель на суму кредиту. Вексель авалирует поручитель. Після погашення векселя в кінці кредитування квартира повертається позичальнику. Якщо позичальник не виконує зобов'язання за векселем, їх приймає на себе поручитель-аваліст.

Існує два принципово різних підходи поручителя до роботи з позичальником і до вирішення проблем неповернення (завідомо кримінальний підхід не розглядаємо). Умовно їх можна позначити як "м'який" і "жорсткий". При "м'якому" підході поручитель і позичальник - партнери, кінцева мета яких єдина: повернення кредиту банку, а квартири - позичальнику. При "жорсткому" підході поручитель воліє неповернення кредиту банку з боку позичальника. Цей варіант більш складний, але і більш прибутковий. Більшу частину прибутку такі поручителі отримують не від комісійних, а з різниці між ціною реалізації закладеної квартири і боргом позичальника банку. У свою чергу, і "м'який" підхід - теж небескористен. Поручителю не потрібні складнощі, що виникають при виселенні позичальника. Він дозволяє позичальникові самому реалізувати "свою" квартиру і виплатити кредит. Таким чином, частина суми залишається у позичальника, зате у всіх сторін виникає менше проблем. "М'який" підхід не тільки більш етичний, але і більш професійний. Він припускає серйозну роботу вже на першому етапі отримання кредиту. Поручитель оцінює разом з позичальником реальність повернення кредиту, з'ясовує, чи є можливість альтернативної прописки у позичальника і членів його сім'ї, перевіряє за всіма доступними каналами "історію" закладається квартири (угоди, арешт, застава). Мета такого поручителя - забезпечити гарантії свої, банку і зменшити кількість неповернень.

В умовах світової глобальної економічної кризи в Росії введена програма фінансової допомоги іпотечним боржникам, що передбачає реструктуризацію кредитів на 12 місяців зменшення розміру щомісячного платежу по кредиту до 500 руб. або до половини первісної суми. З федерального бюджету виділені для цього необхідні кошти Агентству по іпотечному житловому кредитування (АІЖК). Заява на реструктуризацію кредиту позичальник повинен був подати у банк, що видав кредит, або в АІЖК протягом року. При позитивному рішенні погашення кредиту піде але новим графіком протягом наступних 12 місяців. До заяви необхідно додати пакет наступних документів:

  • o копії паспортів позичальника та членів його сім'ї з реєстрацією в закладеній квартирі;
  • o при зниженні заробітку:
    • - Довідку за формою 2-ПДФО за 2010 р і всі місяці 2011 р, що передують даті подання заяви;
    • - Завірену роботодавцем копію наказу про зміну умов праці та розміру зарплати;
  • o при звільненні:
  • - Довідку зі служби зайнятості про постановку на облік як безробітного із зазначенням розміру допомоги по безробіттю;
  • - Копію трудової книжки;
  • o довідку з територіального відділення Пенсійного фонду РФ про розмір пенсійних виплат (для пенсіонерів);
  • o довідки за формою 2-ПДФО і копії трудових книжок всіх працюючих членів сім'ї;
  • o копію свідоцтва про шлюб (розлучення) і шлюбного договору (за наявності);
  • o копію платіжного графіка за іпотечним кредитом.

При позитивному рішенні про реструктуризацію кредиту потрібно ще ряд документів:

  • o копія кредитного договору з усіма додатковими угодами;
  • o копія платіжного графіка за кредитним договором;
  • o копія договору про іпотеку;
  • o копія договору придбання житлового приміщення - предмета іпотеки;
  • o копії договорів страхування за іпотечним кредитом;
  • o підтвердження зі страхової компанії про сплату страхових платежів;
  • o копія фінансового особового рахунку з реєстром платежів за житло - предмет іпотеки;
  • o висновок оцінювача про зміну вартості заставленого житла;
  • o виписки з ЕГРПН про зареєстровані права позичальника та членів його сім'ї на нерухоме майно та можливі обтяження па пего;
  • o довідки від кредиторів про наявні інших кредитах у позичальника і членів його сім'ї (суми, графіки погашення, відомості про платежі).

Після закінчення 12 місяців недоплачені суми по кредиту підлягають поверненню з відсотками по одному з трьох можливих варіантів:

  • o відновлюється первісний розмір платежу і пропорційно збільшується термін до повного погашення кредиту;
  • o щомісячний платіж збільшується так, щоб загальний термін погашення кредиту залишився колишнім;
  • o поступове збільшення платежу після закінчення пільгового періоду з необхідним продовженням терміну погашення кредиту.

Реструктуризація іпотечних кредитів можлива за наявності наступних п'яти умов.

  • 1. Сума місячного доходу позичальника і членів його сім'ї за вирахуванням платежу по кредиту повинна бути менше сумарного (розрахованого па всю сім'ю) прожиткового мінімуму в конкретному регіоні. При цьому сукупний дохід впав більш ніж на 50% через зміни умов праці позичальника (наприклад, його звільнення або введення на його підприємстві неповного робочого часу, оформлення відпустки без збереження зарплати).
  • 2. Закладена по іпотеці квартира куплена до 1 грудня 2008 року і є єдиним житлом для наймача і всіх членів його сім'ї, зареєстрованих у ній.
  • 3. У родини немає іншого оподатковуваного майна (дача, катер, гараж, машина понад 500 тис. Руб.) Або заощаджень (акції та інші цінні папери, паї, банківські вклади).
  • 4. Розмір придбаного по іпотеці житла повинен становити: для однієї людини - не більше 45 м2; для двох - не більше 30 м2 на людину; для сім'ї з трьох осіб і більше - максимум 25 м2 на кожну. Для сільських будинків: максимум 70 м2 на одного; по 50 м2 - для двох (на кожного); по 40 м2 - на кожного для сім'ї з трьох осіб і більше.
  • 5. Розмір іпотечного кредиту для Москви і ряду інших регіонів складає в межах 10 млн руб. (схема 16.34).

В даний час в нашій країні для поліпшення соціальних умов і демографічної ситуації велике значення надається забезпеченню молодих сімей гідним житлом. Відповідно до Програми "Молодій родині - гідне житло" передбачаються різні схеми соціальної іпотеки:

  • o продаж житлових приміщень за собівартістю будівництва (у два рази дешевше);
  • o субсидування процентної ставки за кредит з коштів міського бюджету;
  • o розстрочка платежів по кредиту;
  • o списання частини боргу при народженні дитини;
  • o збільшення терміну іпотечного кредиту до 30 років і зниження процентної ставки з 10,5 до 5%;
  • o надання безоплатних субсидій із збільшенням за кожен рік перебування в черзі на поліпшення житлових умов аж до 90% вартості квартири при покупці за ринковими схемами (табл. 16.1).

Схема 16.34. Основні умови реструктуризації іпотечного кредиту

Основні умови реструктуризації іпотечного кредиту

Таблиця 16.1. Програма "Молодій родині - гідне житло", що реалізується в м Москві

Показники (критерії)

Характеристика умов

1. Учасники Програми

o Молоді сім'ї, які відповідають таким умовам:

подружжя, які постійно проживають в Москві (без обмеження по тривалості і можуть бути зареєстровані за різними адресами міста)

- Тривалість шлюбу до трьох років (при народженні дитини ця умова не діє)

  • - Потребують поліпшення житлових умов, складаються в черзі
  • - Обоє з подружжя молодше 35 років, у тому числі неповні сім'ї
  • - Мають достатні доходи для оплати розрахункової вартості житла за мінусом субсидії
  • o Молоді фахівці, вчені, лікарі і т.д. у віці до 35 років

2. Групи

учасників

Програми

  • o Перша група - визнані нужденними в поліпшенні житлових умов за місцем проживання та працівники бюджетних установ, визнані нужденними в поліпшенні житла за місцем роботи та прийняті на облік до 01.03.2005 (далі - черговики). Забезпеченість менше 10 м2 на 1 людину, але не незаможні
  • o Друга група - мають житлові приміщення менше соціальної норми (18 м2 на одну людину (далі - нечерговики другої групи))
  • o Третя група - мають житло більше соціальної норми і бажаючі покращити умови (далі - нечерговики третьої групи)

3. Варіанти придбання житлових приміщень

  • o Черговики - на пільгових умовах за рахунок житлового фонду міста та бюджетних коштів за договорами:
    • - Комерційного найму на п'ять років
    • - Купівлі-продажу, в тому числі з розстрочкою платежу
    • - Суборенди
  • o нечерговики другої і третьої груп за накопичувальною системою:
  • - Купівля облігацій молодіжного випуску Уряду Москви з погашенням їх у формі квартир
  • - Вступ до ЖБК: разовий вступний внесок у розмірі 3-4% вартості квартири, початкові пайовий і щомісячні членські внески. Після накопичення 50% вартості квартири - вселення, решта 50% щомісяця рівними частками протягом ряду років без відсотків

Після повної виплати пайового внеску квартира переходить у власність члена ЖБК. При виході з ЖБК учасник може:

  • - Переуступити свої права та обов'язки за іншій особі за договором на ринкових умовах
  • - Отримати пайові внески повністю
  • - Купити квартиру меншої вартості або площі банківське іпотечне кредитування:

початкові внесок 10-15% залежно від кількості дітей у сім'ї на термін 3-30 років

4. Умови придбання житла за варіантами черговиками

  • o Комерційний наймання - надання черговикам:
    • - Міської квартири на п'ять років з оплатою ними 100% комунальних послуг
    • - Безоплатної субсидії залежно від стажу в черзі, яка збільшується за кожен рік в черзі і може досягти 90% вартості квартири. Після накопичення решти вартості квартира викуповується у власність у строк до п'яти років, а займана звільняється
  • o Покупка з розстрочкою платежу до 10 років:
  • - Початковий внесок - 10-15% вартості квартири залежно від кількості дітей (раніше було 30%); багатодітним сім'ям списується 30 м2 житла
  • - Решту суми - рівними частками з розстрочкою до 10 років під 5% річних
  • - Частину боргу списується при народженні першої дитини в розмірі 10 м загальної площі, другої - 14 м, третьої і наступних - але 18 м .двойняшек - 24 м
  • - Вартість 1 м2 за фактичними витратами міського бюджету (20-26 тис. Руб.)
  • o Договір оренди міської квартири з бюджетними установами на п'ять років і з передачі в суборенду} 'співробітнику цієї організації - лікареві, вчителю і т.д. По закінченні терміну укладається новий договір суборенди. Якщо молодий спеціаліст припиняє трудові відносини з освітнім або медичним закладом, договір розривається

Особливості іпотеки підприємств

До складу закладеного майна входять всі належні підприємству як юридичній особі на праві власності або повного господарського відання матеріальні та нематеріальні активи, у тому числі будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировина, готова продукція, вдачі вимоги, патенти та інші виключні права, а також борги підприємства.

Іпотекою підприємства може бути забезпечене грошове зобов'язання, сума якого становить не менше половини вартості активів підприємства.

Не допускається передача в іпотеку підприємства, щодо якого порушено справу про банкрутство або прийнято рішення про ліквідацію або реорганізацію.

Іпотекою підприємства забезпечується грошове зобов'язання, що підлягає виконанню не раніше ніж через рік після укладення договору іпотеки.

Заставодавець має право продавати, обмінювати, здавати в оренду, надавати у позику і іншим чином розпоряджатися майном, вносити зміни до складу майна підприємства, переданого в іпотеку, якщо це не тягне зменшення загальної вартості активів підприємства, зазначеної в заставної, і не порушує інших умов договору іпотеки .

Без дозволу заставодержателя заставодавець не має права передавати майно підприємства в повторну заставу, здійснювати операції, спрямовані на відчуження нерухомого майна підприємства якщо інше не встановлено у заставної.

Реорганізація підприємства, переданого в іпотеку, без згоди заставодержателя не допускається.

Рішенням суду заставодержатель в порядку іпотечного контролю може бути уповноважений вимагати від заставодавця регулярного подання бухгалтерських та інших звітних документів, попереднього узгодження питань, пов'язаних з укладенням угод з майном підприємства; звертатися до власника майна підприємства або уповноваженій ним органу з вимогою про розірвання контракту з керівником підприємства; пред'являти в арбітражний суд позови про визнання угод, укладених заставодавцем, недійсними; здійснювати інші права, передбачені рішенням суду, арбітражного суду про введення іпотечного контролю за діяльністю заставодавця (схеми 16.35, 16.36).

Схема 16.35. Особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд

Особливості іпотеки підприємств, будівель і споруд

Схема 16.36. Права сторін договору про іпотеку підприємства

Права сторін договору про іпотеку підприємства

 
<<   ЗМІСТ   >>