Викуп земельних ділянок під приватизованими підприємствами

Загальні положення

Набувати землю у власність - одне з найвигідніших напрямів вкладення та збереження чесно зароблених коштів від можливих соціально-економічних потрясінь. Тому державна програма активізації інвестиційного та інноваційних процесів передбачає систему заходів з реформування земельних відносин в інтересах піднесення і зміцнення національної економіки.

Ідея стати власником своєї землі приваблює багатьох колективних та індивідуальних власників підприємств. Проте в даний час, коли промисловість в основному зруйнована, реалізація права власності на землю в багатьох випадках може виявитися чинником, що знижує можливості інвестицій підприємства в їх технічну і технологічну модернізацію. Тому Указом Президента РФ від 14.06.1992 № 631 було передбачено, що підприємство може або купувати земельну ділянку у власність, або брати в оренду. ЗК РФ дозволяє вільну купівлю-продаж земельних ділянок під підприємства. У Москві земля поки не продається підприємствам, а продаються права її довгострокової оренди. У столиці оренда землі - основна форма земельно-правових відносин. Однак процедура реалізації обох варіантів у правовому та методичному відношенні ускладнена неоднозначністю нормативних актів.

За Конституцією РФ умови і порядок користування землею визначаються на основі федерального законодавства (ч. 3 ст. 36). У той же час право продажу земельних ділянок громадянам та юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств було встановлено указами Президента РФ від 25.03.1992 № 301 "Про продаж земельних ділянок громадянам та юридичним особам при приватизації державних і муніципальних підприємств" і від 22.07.1994 № 1535 "Про основні положення Державної програми приватизації державних і муніципальних підприємств в Російській Федерації після 1 липня 1994 року". Поряд з цим органи виконавчої влади на місцях нерідко приймають рішення та постанови нормативного характеру, що порушують земельне законодавство.

З 01.01.2003 ЗК РФ (ст. 35, 36) передбачена норма, згідно якої будинки, будівлі та споруди відчужуються разом із земельною ділянкою, за винятком встановлених законодавством випадків, а земельна ділянка не відчужується без знаходяться на ній будівель, якщо вони належать одній особі.

Якщо будівля розташована на чужій земельній ділянці, то новий власник нерухомості:

• - Набуває право користування ділянкою на тих же підставах, що й попередній власник;
• - Має переважне право покупки або оренди ділянки;
• - Отримує виняткове право на приватизацію або оренду ділянки, якщо він знаходиться в державній або муніципальній власності.

У таких умовах керівникам і фахівцям підприємств і консультаційних фірм дуже важливо знати встановлений механізм здійснення угод із земельними ділянками, у тому числі і під приватизованими підприємствами. Для наочності і полегшення вивчення вміст діючих нормативних положень з продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами представлено на схемах 15.1, 15.2.

Насамперед необхідно засвоїти єдині умови купівлі-продажу будь-яких земельних ділянок, відображені на схемі 15.1. Продаватися можуть тільки ділянки з безперечними кордонами. Вони встановлюються різними способами: мировою угодою оспорюють ділянку (або його частина).

Далі уточнюється можлива площа ділянки з особливим режимом використання і площа, обтяжена правами інших осіб, якщо це має місце. Треба також мати на увазі, що за загальним правилом цільове призначення земель не змінюється при здійсненні угоди.

На другому етапі аналізуються загальні положення з продажу земельних ділянок вже під приватизованими підприємствами та іншими об'єктами нерухомості.

У угоді беруть участь два суб'єкти: продавець - уповноважений орган виконавчої влади з управління майном області (міста) та його органи на місцях і покупець - власник приватизованого державного або муніципального перед-

Схема 15.1. Загальні положення з продажу земельних ділянок під приватизованими підприємствами та іншими об'єктаминерухомості

Схема 15.2. Підготовка документів для викупу земельних ділянок під приватизованими підприємствами

ємства. Вага покупці поділяються на п'ять груп залежно від особливостей приватизації підприємства і його організаційно-правової форми. Загальне правило полягає в тому, щоб до моменту викупу земельної ділянки або була повністю оплачена ціна приватизації підприємства, придбаного на аукціоні і за комерційним конкурсом, або здійснені в повному обсязі інвестиції при купівлі підприємства по інвестиційному конкурсу. Акціонерні товариства можуть викуповувати земельні ділянки після продажу не менше 75% акцій. Покупці повинні підтверджувати, що основна частина статутного капіталу (не менше 75%) юридичної особи перебуває у приватній власності.

Щоб уникнути можливого визнання угоди недійсною дуже важливо врахувати земельні ділянки, що не підлягають продажу. До них належать землі загального користування (майдани, вулиці, дороги, набережні, парки, сквери, сади, бульвари, пляжі, водойми); землі заповідників, пам'яток природи, національних парків, ботанічних садів; землі рекреаційного та історико-культурного призначення; землі, виділені для сільського господарства, лісового і водного фондів, використання та охорони надр; землі, розташовані в морських, річкових і повітряних портах федерального значення, а також землі, що знаходяться в тимчасовому користуванні. Не підлягають викупу заражені небезпечними речовинами і піддані біогенного зараженню землі, а також землі підприємств, що не підлягають приватизації.

Відмова покупцеві в укладенні договору купівлі-продажу можливий у чотирьох випадках:

• o заявник не може бути покупцем відповідно до ставляться до покупця вимогами;
• o земельну ділянку або частину його не підлягає приватизації;
• o заявник не може бути власником земельної ділянки відповідно до обмеженнями, встановленими федеральними законами;
• o покупець не включив у договір вимога про забудову протягом трьох років вільної частини ділянки.

Покупець може подати заявку на викуп земельної ділянки повністю або, наприклад, тій його частині, на якій розташоване одне або декілька будівель, споруд чи відокремлений підрозділ підприємства чи інша його частина.

Первинні власники приватизованих підприємств втрачають право придбання земельних ділянок, якщо право власності на ці підприємства переходить (повністю або частково) до інших осіб, які можуть викупити землю без розділу ділянки.

Підготовка документів для викупу земельних ділянок

Третій етап робіт - це підготовка всіх необхідних документів для викупу земельних ділянок (див. Схему 15.2). Особливість процедури полягає в тому, що покупець спочатку подасть заявку № 1 в Росимущество, яке при необхідності вносить зміни і доповнення до плану приватизації підприємства і приймає рішення про приватизацію земельної ділянки не пізніше одного місяця з дня реєстрації заявки.

Разом із заявкою № 2 покупець представляє в Росимущество наступні документи:

• а) для юридичних осіб - установчі документи (оригінал або завірену нотаріально копію); для фізичних осіб - паспорт (посвідчення особи);
• б) план приватизації;
• в) документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою (при відсутності таких документів площа земельної ділянки визначається в плані приватизації підприємства на підставі даних за фактичним використанням земельної ділянки, представлених відповідним органом Росреестра, яке за приписом Росимущества видає правонаступнику приватизованого підприємства документ, що підтверджує право користування земельною ділянкою). Покупцеві може бути проданий тільки земельну ділянку, зазначену в плані приватизації, чи його частину;
• г) договір купівлі-продажу, зареєстрований органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухомість і угод з нею, або інший документ, що підтверджує право власності на об'єкт приватизації, розташований на земельній ділянці, зазначеній у заявці па придбання;
• д) виписку з реєстру акціонерів, що підтверджує, що 75% статутного капіталу юридичної особи перебувають у приватній власності;
• с) план земельної ділянки, виконаний Росреестра відповідно до встановлених вимог, і три його копії. На план наносяться:
  • o орієнтири місцеположення і межі ділянки (коли землі, які не підлягають приватизації, і продаваний земельну ділянку стикаються, межі, їх розділяє, вказується на плані разом з реквізитами нормативного акта, яким ця межа встановлена);
  • o вулиці, дороги, проїзди з червоними лініями забудови, існуючі будови із зазначенням поверховості, інженерні мережі та споруди водопроводу, каналізації, тепло-, газо- і енергопостачання, засоби зв'язку з зазначенням діаметрів, величин тиску, напруги, залізниці та під'їзні шляхи, траси трубопровідного транспорту;
  • o всі види обмежень: природного характеру, санітарно-екологічні, пов'язані з охороною історичної та культурної спадщини, а також зі специфічними особливостями ділянки, обмеження з тепло-, газо- і електропостачання, засобам зв'язку, каналізації, відстані від транспортних комунікацій;
  • o установлення на дату продажу підприємства публічні сервітуту (або встановлення яких було передбачено на дату продажу підприємства);
  • o експлікація, умовні позначення.

Після подання зазначених документів Росимущество реєструє заявку та видає покупцеві три копії плану земельної ділянки з відміткою про дату реєстрації заявки для подання в районний (міський) орган Росреестра, муніципальне управління архітектури та містобудування, департаменти по культурі (за необхідності). Зазначені органи повертають покупцеві подані ним копії земельної ділянки з укладенням за наведеними нижче питань на дату реєстрації заявки, які покупець подає до органів Росмайна.

Реєстраційна служба надає відомості про правовстановлюючих документах на земельну ділянку, про зміни кордонів, розмірів, розташування земельної ділянки, на який має право покупець, або про відсутність таких, про обмеження у користуванні (у тому числі встановлених публічних сервітути), обтяження, суперечках щодо розглянутого земельної ділянки, а також акт про кадастрової вартості землі.

Органи управління архітектури та містобудування надають відомості про містобудівні обмеження та про застроенность і незабудованої земельної ділянки.

Департамент по культурі надає відомості про відповідні обмеженнях на приватизацію земельної ділянки та користування ним.

План приватизації державного муніципального підприємства, що передбачає його продаж на аукціоні, комерційного або інвестиційному конкурсі, перетворення в акціонерне товариство відкритого типу, повинен включати:

• o ситуаційний план розташування підприємства;
• o дані про кордони, розмірах, місце розташування земельних ділянок підприємства;
• o відомості про обмеження прав на використання земельної ділянки, в тому числі про публічних сервітути, що існували на дату приватизації підприємства або встановлення яких було передбачено органами місцевого самоврядування;
• o екологічні та інженерно-геологічні умови;
• o рівень інженерного благоустрою території;
• o стан соціальної та інженерно-транспортної інфраструктури;
• o дані про об'єкти культурної та історичного значення та загального користування;
• o акт про нормативну піні земельної ділянки приватизованого підприємства, розмір земельного податку.

Внесення змін до плану приватизації здійснює Росимущество, затверджувало план приватизації.

По пред'явленні всіх належно оформлених документів та висновків, зазначених вище, Росимущество направляє ці подані документи продавцю, тобто Росреестр.

Якщо покупець не пред'явив всіх необхідних документів у двомісячний термін з моменту реєстрації заявки або від продавця отримано документи з повідомленням про неявку покупця у тримісячний термін з моменту реєстрації заявки або про його відмову укласти договір, заявка анулюється.