Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Умови та порядок купівлі-продажу земельних ділянок

Способи отримання і припинення приватної власності на землю

Відповідно до ЗК РФ права на земельні ділянки виникають з підстав, встановлюваним цивільним законодавством РФ, федеральними законами, і підлягають державній реєстрації.

За чинним в даний час законодавством в Росії існує більше десятка різних способів отримання права власності на землю, які можна об'єднати в чотири основні групи:

  • - Рішення органів державної та місцевої влади про виділення земельних ділянок;
  • - Цивільно-правові угоди на ринку землі;
  • - Обставини чи події;
  • - Судові рішення.

В адміністративному порядку здійснюються надання земельних ділянок за плату або безплатно і перереєстрація раніше отриманих земель, тобто приватизація ділянок.

При перереєстрації раніше наданих ділянок громадяни можуть:

  • 1) вільно вибрати вид права на землю - власність, зберегти раніше отримане право довічного успадкованого володіння, користування або оренду;
  • 2) отримати безкоштовно у власність частина ділянки в розмірі не більше встановлених граничних норм відповідного цільового призначення;
  • 3) викупити за договірною ціною іншу частину ділянки або залишити її у себе в довічне успадковане володіння.

У міру розвитку ринкових відносин вдачі приватної власності на землю все більше стають результатом цивільно-правових угод із землею (табл. 14.1, 14.2, схема 14.1).

Таблиця 14.1. Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на будівлю, будівля, споруда (ст. 35 ЗК РФ)

Перехід права на земельну ділянку при переході права власності на будівлю, будівля, споруда (ст. 35 ЗК РФ)

Таблиця 14.2. Придбання прав на державні та муніципальні землі, на яких розташовані будівлі, будівлі, споруди (ст. 36 ЗК РФ)

Форма права на будівлі (приміщення), розташовані на неподільному земельній ділянці

Права громадян та юридичних осіб на земельні ділянки, на яких знаходяться будівлі (приміщення в ньому)

Загальні положення

1. Повне право власності

Виключне право на приватизацію або придбання права на оренду ділянки

2. Загальна часткова власність в спільному майні багатоквартирного будинку

Загальна часткова власність домовласників на ділянку та інше майно в його складі

3. Власність кількох осіб

Придбати земельну ділянку у спільну часткову власність або оренда ділянки з множинністю осіб на боці орендаря, якщо іншого немає в ЗК РФ і федеральному законодавстві

4. Право власності на приміщення в будівлі одних осіб; право господарського відання або все право господарського відання інших осіб

Всі особи можуть придбати ділянку в оренду з множинністю осіб на боці орендаря, якщо іншого немає в законодавстві, а договір оренди передбачає згоду сторін на вступ до нього інших правовласників приміщень в цій будівлі

Унітарні підприємства та установи - правовласники приміщень у такому будинку мають право обмеженого користування ділянкою для здійснення своїх прав па належне їм приміщення

5. Приміщення закріплені за декількома унітарними підприємствами та установами

Постійне (безстрокове) користування ділянкою однієї з осіб, а інші мають право обмеженого користування

Порядок придбання вдачу па земельні ділянки

Суб'єкти

Дії та процедури

Громадяни та юридичні особи

Подають спільну заяву до виконавчого органу влади з додатком кадастрового плану ділянки та інших документів

Виконавчий орган державної або муніципальної влади

У 2-тижневий термін з дня надходження заяви приймає рішення про надання ділянки:

1) у власність безкоштовно:

для ведення селянського господарства

  • - Садівництва, городництва, тваринництва
  • - Дачного будівництва
  • - Особистого підсобного господарства
  • - Індивідуального житлового будівництва (п. 2 ст. 28 ЗК РФ)
  • 2) в постійне (безстрокове) користування:
    • - Державним і муніципальним установам
    • - Казенним підприємствам
    • - Органам державної влади та місцевого самоврядування
  • 3) у власність за плату або в оренду за договором

Орган місцевого самоврядування

У місячний термін забезпечує виготовлення кадастрової карти (плану) ділянки, якщо його немає, і затверджує проект кордонів з урахуванням червоних ліній, меж суміжних ділянок і природних кордонів

Виконавчий орган державної влади або місцевого самоврядування

У 2-тижневий термін з дня подання проекту меж ділянки приймає рішення про надання ділянки, межі ділянки на місцевості і план ділянки за рахунок заявника

Відповідно до ГК РФ, ЗК РФ і ФЗ від 24.07.2002 № 101-ФЗ "Про обіг земель сільськогосподарського призначення" (далі -ОЗСН) припинення прав приватної власності на землю проводиться з таких підстав (схема 14.2):

  • o правомірні дії суб'єктів прав на землю;
  • o неправомірні дії або бездіяльність землевласника;
  • o різні події або примусове вилучення в інтересах держави або кредиторів.

Схема 14.1. Способи отримання земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб

Способи отримання земельних ділянок у власність громадян та юридичних осіб

Схема 14.2. Підстави припинення права власності на землю

Підстави припинення права власності на землю

Кожному власнику земельної ділянки видається встановленої форми свідоцтво, яке підлягає реєстрації в ЕГПРН і служить документом при здійсненні різних угод із землею. Форма свідоцтва на право власності на землю встановлена постановою Уряду РФ від 18.02.1998 №219. Документи (державні акти та свідоцтва на землю, виписки з погосподарських книг про ділянку для Ліх), видані до вступу в дію Закону про держреєстрацію, також мають законну силу (табл. 14.3).

Важливе значення має знання встановленої процедури оформлення права власності на землю. У перехідний період на отримання свідоцтва можуть претендувати п'ять категорій осіб:

  • 1) купили ділянки за договором в інших осіб на вторинному ринку землі;
  • 2) які отримали землю в результаті різних законних угод;
  • 3) бажаючі перереєструвати у власність отримані раніше ділянки у довічне успадковане володіння пли безстрокове користування, а також в оренду (не у фізичних осіб);
  • 4) власники спільної сумісної або часткової власності реорганізованих комерційних сільськогосподарських організацій, у тому числі і при виході з них;
  • 5) клопочуться про первинному наданні або викупі ділянки у власність.

Зацікавлена особа, яка має законні підстави на конкретну земельну ділянку, повинна подати відповідну заяву до органів місцевої адміністрації. Це перший крок. Подальші дії представлені на схемі 14.3.

Способи розпорядження земельними ділянками визначаються видом прав на них (табл. 14.4).

Наведемо перелік документів, які додаються до заяви про придбання прав на земельну ділянку, яка перебуває у державній або муніципальній власності і на якому розташовані будівлі, будівлі, споруди1:

  • o копія документа, що посвідчує особу заявника (заявників), що є фізичною особою, або особу представника фізичної або юридичної особи;
  • o копія свідоцтва про державну реєстрацію фізичної особи як індивідуального підприємця (для

Таблиця 14.3. Документи про права на земельні ділянки

Вид права на землю

Найменування документа про право на землю

Період видачі

1. Власність

  • o Свідоцтво за формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 19.03.1992 № 177
  • o Свідоцтво за формою, затвердженою Указом Президента РФ від 27.10.1993 №1767
  • o Свідоцтво про державну реєстрацію але формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 18.02.1998 №219

З 19.03.1992

до 27.10.1993

З 27.10.1993 до

30.10.2001, а в окремих

суб'єктах РФ

до 01.01.2000

З 30.10.2001

2. Довічне успадковане володіння громадян

  • o Державний акт за формою, затвердженою постановою Ради Міністрів РРФСР від 17.09.1991 № 493
  • o Свідоцтво за формою, затвердженою Указом Президента РФ від 27.10.1993 № 1767 '

З 17.09.1991 до 24.12.1993 З 24.12.1993

3. Постійне (безстрокове) користування

  • o Державний акт (форма № 1) для фізичних осіб
  • o Державний акт (форма № 2) для юридичних осіб Затверджені постановою Ради Міністрів РРФСР від 17.09.1991 №493

З 17.09.1991

до 24.12.1993, переоформлення до 01.01.2004 на право оренди

4. Безоплатне термінове користування

o Договір з уповноваженим державним муніципальним органом влади або з приватним власником земель за формою відповідно до Закону РФ про держреєстрацію

З 18.02.1998

5. Оренда сільськогосподарських земель

o Договір оренди земель сільськогосподарського призначення за формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 19.03.1992 № 177

З 19.03.1992

  • 6. Сервітут:
    • - Приватний
    • - Публічний (постійний, терміновий)
  • o Договір між власником ділянки і користувачем
  • o Закон або інший нормативний правовий акт РФ, суб'єкта РФ або органу місцевого самоврядування

У момент встановлення В момент встановлення

7. Службовий надів

o Рішення відповідної організації

З дати встановлення

8. Право на земельну частку

  • o Свідоцтво або виписка з рішення органів місцевого самоврядування про приватизацію сільськогосподарських угідь
  • o Записи в ЕГРПН

До 21.07.1997 З 21.07.1997

9. Право на земельну ділянку

o Свідоцтво про державну реєстрацію прав за формою, затвердженою постановою Уряду РФ

З 18.02.1998

10. Тимчасове користування

o Договір тимчасового користування землями сільськогосподарського призначення за формою, затвердженою постановою Уряду РФ від 19.03.1992 №177

З 19.03.1992

11. Фактичне користування землею за угодою до 06.03.1990

o Належним чином неоформлені права можна зареєструвати право власності

З 30.10.2001

o Право власності виникає з моменту, коли було зроблено відповідний запис у районному (міському) земельному комітеті (до 1998 р) або в установі юстиції - Реєстраційній палаті з 01.02.1998

o Дата отримання документа, що посвідчує право на землю, повинна відповідати періоду, коли дозволялася його видача

o Державні акти, свідоцтва та інші документи, що засвідчують право на землю та видані до 18.02.1998, мають рівну юридичну силу з записами в ЕГРПН

Схема 14.3. Порядок отримання свідоцтва на право власностіна землю

Порядок отримання свідоцтва на право власності на землю

Таблиця 14.4. Права власників і землевласників щодо розпорядження земельними ділянками

Права власників і землевласників щодо розпорядження земельними ділянками

індивідуальних підприємців), копія свідоцтва про державну реєстрацію юридичної особи (для юридичних осіб);

  • o копія документа, що посвідчує права (повноваження) представника фізичної або юридичної особи, якщо із заявою звертається представник заявника (заявників);
  • o виписка з ЕГРПН про права на будівлю, будівля, споруда, що знаходяться на земельній ділянці,, або копії інших документів, що засвідчують (встановлюють) права на таку будівлю, будівля, споруда (за наявності будинків, будівель, споруд на земельній ділянці,);
  • o виписка з ЕГРПН про права на придбаний земельну ділянку або копії інших документів, що засвідчують права на придбаний земельну ділянку. У разі відсутності у власника будівлі, будівлі, споруди документів, що засвідчують права па купується земельну ділянку, разом з документами, зазначеними в попередньому пункті, до заяви додається мотивовану відмову в наданні інформації, виданий у письмовій формі органом, що здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, у зв'язку з відсутністю вдачі на купується земельну ділянку, зареєстрованого в ЕГРПН;
  • o кадастровий паспорт земельної ділянки (див. гл. 19);
  • o копія документа, що підтверджує право придбання земельної ділянки в постійне (безстрокове) користування, в безоплатне термінове користування, у власність або оренду на умовах, встановлених земельним законодавством.
 
<<   ЗМІСТ   >>