Види і форми орендних платежів

Слід розрізняти види орендної плати як способу нарахування платежів і її форми, тобто зовнішнє матеріально-речовий або вартісне їх втілення (схема 10.4).

Схема 10.4. Види і форми орендних платежів

Залежно від конкретних умов може застосовуватися один з видів орендних платежів або відповідна їх комбінація.

Пайовий метод орендних платежів хоча і враховує складності початкового етапу виробничого підприємництва, але фактично реалізує порочне принцип: чим краще працюєш, тим більше плати.

Найбільш доцільним способом вилучення орендних платежів у багатьох випадках є встановлення їх у певному розмірі від вартості що здається в оренду нерухомого майна, в тому числі і земель з урахуванням якості та місця розташування, попиту і пропозиції в конкурентному середовищі.

За формою привабливі натуральні, або компенсаційні, платежі, коли розрахунки проводяться товарами, що випускаються з використанням об'єкта оренди, або шляхом надання орендодавцю зустрічних послуг (ст. 614 ЦК України). Така форма дозволяє починаючим підприємцям спочатку розгорнути виробництво, а потім розрахуватися за орендними платежами.

Методи розрахунків орендної плати за нежитлові приміщення, житлові приміщення та земельні ділянки

Методологічною основою визначення розміру орендної плати, встановлюваного угодою сторін, є теорія розподілу продукту, створеного орендарем, яка забезпечувала б взаємовигідне поєднання його інтересів і інтересів власника при середній нормі прибутку. При вмілому використанні нерухомості орендар повинен мати можливість після внесення орендних платежів не тільки відшкодувати з своєї виручки вироблені витрати, але й отримати дохід для розвитку підприємницької діяльності та особистого споживання. Власнику також необхідні накопичення для відновлення об'єкта і певний відсоток на вкладений капітал. Тому в методичному відношенні слід розрізняти верхню і нижню межі орендної плати.

Верхня межа - це максимально можливий рівень орендної плати, при якому досяжно просте відтворення при середній галузевої нормі прибутку в орендаря, тобто орендна плата = поворотна вартість + максимальна норма прибутку.

Теоретично нижня межа - це мінімально можливий рівень орендної плати, при якому досягається просте відтворення майна, зданого в оренду, тобто орендна плата дорівнює поворотній вартості.

Конкретна величина орендної плати - зазвичай предмет торгу сторін, але в принципі вона не повинна виходити за межі позначених економічних кордонів по будь-якому виду нерухомого майна. У практиці застосовуються різні методики обгрунтування розміру орендної плати за приміщення і земельні ділянки.

За нежитлові приміщення державної і муніципальної власності річну орендну плату (Л ") можна встановлювати двома способами:

o на базі ставки орендної плати (Ба1 |) за 1 м2 приміщення (мінімум 1000 руб.) але формулою

Якщо орендна плата менше за експлуатаційні витрати (Ер), то

o па основі розрахункової вартості нового будівництва (Сс) за 1 м2 нежитлового приміщення за формулою, наведеною на схемі 10.5.

Позначення і величини відповідних коефіцієнтів наведені на схемах 10.5 і 10.6.

При визначенні коефіцієнта якості нежитлового приміщення (КІІЖ) в Москві додатково до зазначених на схемі 10.6 факторам враховуються ще два параметри:

• o коефіцієнт зручності комерційного використання (Ук): при відстані будівлі від метро до 200 м він дорівнює 0,54, а понад 200 м - нулю;
• o коефіцієнт виходу на загальноміські магістралі міста (Вм): при Ук = 0,54 приймається рівним 0,19, а при Ук = 0 + 0,45.

У розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення в Москві коефіцієнт територіальної зони (Кр) приймається в межах від 1,0 на околицях міста до 2,0 в центрі.

Для обліку виду діяльності при розрахунку орендної плати за нежитлові приміщення в м Москві з лютого 2001 р встановлена наступна класифікація видів діяльності (табл. 10.1).

За методикою Росстроя річна орендна плата за нежитлові будівлі (приміщення) встановлюється для підприємств і організацій не нижче сформованого рівня в попередньому році і розраховується за наступною формулою:

де А "- річна орендна плата за нежитлова будівля (приміщення), руб .; СБІ - балансова вартість будівлі з урахуванням зносу в розрахунку на 1 м2 загальної площі, що включає в себе площа внутрішніх приміщень будівлі без майданчиків сходових кліток, технічних підвалів і ін. , руб / м; І; (- індекс збільшення витрат на будівельно-монтажні роботи; Кк - коефіцієнт мінімальної комфортабельності, приймається рівним 1, при розміщенні об'єкта оренди в підвалі він знижується на 0,25, а за відсутності в будівлі (приміщенні) водопостачання , каналізації, опалення, електропостачання - на 0,1 за кожен відсутній елемент облаштування; Кіст - коефіцієнт збільшення витрат у зв'язку з проведенням ремонтно-будівельних робіт в історичній частині міста; / ГКР - коефіцієнт перевищення вартості комплексного капітального ремонту та реконструкції над вартістю нового будівництва ; Е "- нормативний коефіцієнт ефективності капіталовкладень (від

Схема 10. 5. Методика розрахунку орендної плати

Схема 10.6. Порядок розрахунку коефіцієнта якості нежитлового приміщення

0,03 до 0,27 в залежності від галузі та виду діяльності); А -річна амортизація в розрахунку па 1 м2 загальної корисної площі будівлі (приміщення), руб / м2; 5 - загальна площа нежитлової будівлі (приміщення), що здається в оренду, м2; А3 - орендна плата за землю, що використовується орендарем нежитлової будівлі (приміщення); Іінф - коефіцієнт (індекс) інфляції; ПДВ - коефіцієнт, що враховує податки на додану вартість.

Орендна плата за федеральне нерухоме майно, розташоване в м Москві, визначається з урахуванням коефіцієнтів, наведених у схемі 10.7. При цьому був введений особливий порядок обліку орендної плати за користування федеральної нерухомістю, закріпленої за організаціями науки, культури, охорони здоров'я та освіти (схема 10.8).

У орендній платі за нежитлові будівлі (приміщення) враховується вартість орендної плати за землю (А3), фактично використовувану орендарями нежитлових будинків (приміщень), включаючи зайняту будівлею (приміщенням), яка визначається в кожному конкретному випадку окремо за домовленістю сторін, на підставі і в відповідно до законодавства.

Річна амортизація в розрахунку на 1 м2 загальної площі будівлі (приміщення) незалежно від фактичного терміну його служби визначається за формулою

де На - норма амортизації на повне відновлення будівлі,%; Спб - первісна балансова вартість будівлі у розрахунку на 1 м2 загальної корисної площі, руб / м2 (розраховується як частка від ділення первісної вартості будівлі на його загальну корисну площу).

Таблиця 10.1. Значення коефіцієнта виду діяльності (Кд) для розрахунку орендної плати за приміщення в м Москві

Для організацій, що фінансуються з федерального та місцевого бюджетів, податок на додану вартість у річну орендну плату за нежитлові будівлі (приміщення) не включається.

Величина орендної плати за нежитлові приміщення федеральній власності, розташовані у м Москві, визначається за формулою

де Ам - величина річної орендної плати за 1 м.

1.5 - орендована площа приміщень в будівлі ...................... м2

в тому числі:

• - Площа приміщень в підвалі, на горищі, в мезоніні ........;
• - Площа приміщень на цокальном поверсі ....................................;
• - Площа приміщень в наземній частині ..........................................

Схема 10.7. Порядок розрахунку розміру орендної плати за користування федеральним нерухомим майном у м Москві

Схема 10.8. Порядок обліку в доходах федерального бюджету орендної плати за користування федеральної нерухомістю, закріпленої за організаціями науки, освіти, охорони здоров'яі культури

2. Абаз - базова ставка річної орендної плати за 1 м - 1000 руб.

Примітка: розмір базової ставки головою орендної плати за 1 м може змінюватися але рішенням Росмайна, але не частіше одного разу на рік.

3. К "- коефіцієнт придатності будівлі:

Примітка: коефіцієнт придатності не може бути нижче 0,5.

• 4. Кт - коефіцієнт типу будівлі:
  • - Виробниче та ін. - 1,0;
  • - Складське (опалюване) - 0,8;
  • - Складське (неопалюване) - 0,6.
• 5. Ку - коефіцієнт зручності розташування приміщення видання:

• 5.1. КУ1 - коефіцієнт зручності розташування приміщення в будівлі:
  • - В наземній частині - 0,9;
  • - На цокольному поверсі - 0,85;
  • - В підвалі, на горищі, в мезоніні - 0,8.

Примітка: якщо орендовані приміщення мають різні / СУ1, то орендна плата розраховується окремо по кожній групі таких приміщень, а потім підсумовується.

• 5.2. Ку2 - коефіцієнт зручності розташування будівлі в Москві:
  • - В межах Бульварного кільця, на Бульварному кільці і в радіусі 200 м від станції метро -1,0;
  • - В межах Садового кільця, на Садовому кільці, на транспортних магістралях, що йдуть від Садового кільця, на площах, шосе і проспектах - 0,9;
  • - На інших транспортних магістралях - 0,75.
• 6. К., - коефіцієнт територіальної зони м Москви:
  • - 1а-2
  • - 16 - 1,8
  • - 2-1,6
  • - 3 - 1,4
  • - 4 - 1,2
  • - 5-1,0

Примітка: межі зон території м Москви встановлює Уряд Москви.

• 7. К "- коефіцієнт цінуй використання орендованих приміщень:
  • - Всі приміщення комерційного та ощадного банків та їх установ (філій), фондовій і товарно-сировинної біржі, брокерського агентства, казино, ресторану, бару, нічного клубу - 3,0;
  • - Офіси страхового, інвестиційного та рекламного агентства, агентства нерухомості, колегія та юридична консультація адвокатів, аудиторська та нотаріальна контори - 2,4;
  • - Всі приміщення готелю, мотелю та кемпінгу, офіси представництва та філії юридичної особи - 2,0;
  • - Всі приміщення охоронного бюро, автосервісу, скупки дорогоцінних каменів і металів, лазні, сауни, перукарні, косметичного салону, оптової бази (складу) і терміналу, офіс розшукового агентства, комп'ютерний та інтернет-салони, відеосалон, художній салон, виставковий зал, провідний реалізацію, зал ігрових автоматів, дискотека 1,8;
  • - Всі приміщення ломбарду та товарного складу (крім терміналу, оптового і аптечного складу) -1,6;
  • - Всі приміщення магазину роздрібної торгівлі, редакції, видавництва, інформаційного агентства, радіостанції, студій відео- та звукозаписи, теле- і кіностудій, пошти, телеграфу і телефонної станції, офіси екскурсійного та туристичного бюро - 1,4;
  • - Всі приміщення їдальні, буфету, кулінарії, аптеки, аптечного складу, гаража, недержавного лікувально-профілактичного закладу, недержавного наукової установи (акредитованого) і недержавної організації у сфері побутового обслуговування, цех недержавної організації у сфері матеріального виробництва - 1,2;
  • - Всі приміщення спортивного клубу, недержавного видовищного підприємства, недержавного освітнього закладу, державного (федерального) унітарного підприємства, спортивний і тренажерний зали, виставковий зал, не провідний реалізацію, - 1,0;
  • - Всі приміщення недержавного дитячого позашкільного закладу, офіс громадського об'єднання - 0,8;
  • - Всі приміщення під інші цілі - 1,5.

Примітка: якщо орендовані приміщення мають різні КІ, то орендна плата розраховується окремо по кожній групі таких приміщень, а потім підсумовується.

• 8. К0 - коефіцієнт типу організації:
  • - Для громадських об'єднань - 0,75;
  • - Для суб'єктів малого підприємництва - 1,0;
  • - Для інших організацій - 1,25.

Відповідно до постанови Уряду Москви від 28.08.2001 № 778-ПП з 01.01.2002 введено особливий порядок встановлення орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що знаходяться у власності м Москви, з метою реалізації політики органів державної влади столиці щодо стимулювання:

• o діяльності установ і організацій, здійснюваної в інтересах міста і жителів Москви, у тому числі працюють з дітьми, інвалідами;
• o розвитку мережі установ та організацій, що надають медичні послуги, доступні людям середнього і нижче середнього рівня доходів;
• o розвитку малого та середнього підприємництва, насамперед у областях інноваційної діяльності, виробництва, побутового і соціального обслуговування населення міста;
• o реалізації міських цільових програм Москви.

Розмір орендної плати в цих випадках може визначатися шляхом:

• o множення на понижуючий коефіцієнт розрахункової величини орендної плати, що визначається відповідно до методики розрахунку орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що знаходяться у власності м Москви;
• o встановлення базового (мінімального) розміру орендної плати, що затверджується постановою Уряду Москви;
• o встановлення орендної плати, кратній мінімального розміру оплати праці.

Спосіб визначення розміру орендної плати за об'єкти нежилого фонду, що знаходяться у власності м Москви, установлюваної в особливому порядку, визначається рішенням Уряду Москви і є єдиним (не залежним від форми власності або організаційно-правової форми орендаря) для кожної певної категорії (групи) орендарів , склад яких обгрунтовується в пропозиціях галузевих або територіальних органах виконавчої влади м Москви з обов'язковим зазначенням:

• а) обгрунтування соціально-економічних результатів, одержуваних від зниження орендної плати;
• б) укладення про ефективність використання раніше представлених заходів майнової та фінансової підтримки;
• в) прогнозних показників за кількістю орендарів даної категорії (групи);
• г) розміру площ, ними використовуваних;
• д) розрахункової суми надходжень від оренди об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності м Москви, без застосування орендної плати за дані об'єкти нежитлового фонду, що знаходяться у власності м Москви, установлюваної в особливому порядку;
• е) розрахункової суми надходжень від оренди об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності м Москви, після застосування орендної плати за дані об'єкти нежитлового фонду, що знаходяться у власності м Москви, встановленої в особливому порядку.

Як приклад наведемо постанова Уряду Москви від 27.01.2004 № 27-ПП, що затвердило Перелік категорій орендарів об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності м Москви, яким встановлювалася ставка орендної плати в особливому порядку (табл. 10.2).

Таблиця 10.2. Перелік категорій орендарів об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності м Москви, яким встановлюється ставка орендної плати в особливому порядку

У методичному плані розглянемо постанову Уряду Москви від 22.01.2002 № 68-ПП, яким була введена методика розрахунку орендної плати при здачі в оренду об'єктів нежитлового фонду, що перебувають у власності м Москви. Вона визначає ціну пропозиції, за якою об'єкт пропонується в оренду орендодавцям, і не включає вартість комунальних і експлуатаційних послуг.

Величина орендної плати має дві складові, що розраховуються окремо:

• - Витратна частина, яка дорівнює сумі річних витрат власника на утримання об'єкта оренди (виключаючи експлуатаційні витрати) відшкодовуються орендарем;
• - Дохідна частина, рівна чистому доходу власника від здачі об'єкта в оренду.

Орендна плата розраховується індивідуально для кожного об'єкта оренди без прямого обліку виду діяльності орендаря. Розрахунок орендної плати проводиться за такою формулою:

де Ап 1 (1Д - річна шинка орендної плати; А., аф - витратна складова орендної плати; Ада - дохідна складова орендної плати; Від - відрахування на реновацію нежитлового фонду, що включають амортизацію і обчислюються у розмірі не менше 2% від інвентаризаційної вартості об'єкта оренди (у цінах поточного року):

(СШ | В - інвентаризаційна вартість орендованої площі але даними БТІ (у цінах поточного року); Кт - коефіцієнт відрахувань на реновацію, встановлюваний нормативним актом р Москви на поточний рік в межах від 0,02 до 0,05); НКЛ - величина накладних витрат, що складається з вартості витрат власника на оформлення об'єкта для здачі його в оренду (у цінах поточного року); Стор - величина страхового внеску за орендований об'єкт (у цінах поточного року); Оц - оцінка ринкової вартості 1 м орендованого об'єкта; 5 - площа орендованого об'єкта; КДХ - коефіцієнт прибутковості 1 м2 оренди об'єкта, встановлюваний нормативним правовим актом р Москви на поточний рік; / Скор - коригуючий коефіцієнт, що відображає ступінь прав лізингоодержувача стосовно орендованого майна.

Величина орендної плати (Ап змінюється щорічно залежно від змін показників усіх складових формули орендної плати. Зміна показників залежить, зокрема, від рівня інфляції (величини дефлятора), що закладається в черговий річний бюджет м Москви.

Коефіцієнти розрахунку орендної плати, що змінюються щороку, - Кіт, НКЛ, КДХ, Ккор - обгрунтовуються, визначаються і затверджуються в рамках формування прогнозу соціально-економічного розвитку м Москви на черговий рік.

Страхування об'єкта здійснюється власником (орендодавцем) з подальшим відшкодуванням цих витрат з орендного платежу. Страхування об'єкта проводиться щорічно в страхових компаніях, визначених у результаті відкритого конкурсу, що мають ліцензію па страхування нежитлового фонду.

Оцінка (Оц) ринкової вартості об'єкта нежитлового фонду (об'єкта оцінки) для цілей оренди проводиться ліцензованим оцінювачем, визначеним у результаті відкритого конкурсу. Оцінка ринкової вартості відображається у звіті про оцінку нежитлового фонду (об'єкта оцінки) і в договорі оренди нежитлового приміщення.

У разі відсутності оцінки ринкової вартості об'єкта нежитлового фонду при розрахунку величини орендної плати застосовується базовий розмір вартості будівництва 1 м нежитлової площі на відповідний рік.

Величина коефіцієнта прибутковості (К1Х) визначається при формуванні прогнозу соціально-економічного розвитку на черговий рік і встановлюється нормативним правовим актом р Москви.

Коригуючий коефіцієнт (Ккор) диференціюється за трьома категоріями орендарів:

• - Категорія орендарів, мінімальна орендна плата яким встановлено нормативним правовим актом р Москви;
• - Категорія орендарів, пільга по орендній платі яким встановлено нормативним правовим актом р Москви;
• - Категорія орендарів, пільги щодо орендної плати яких не передбачені.

Коефіцієнт приймається рівним нулю (Ккор = 0) для категорії орендарів, яким нормативним правовим актом р Москви встановлена мінімальна орендна плата. Договір оренди на праві користування (без права викупу, здачі в суборенду і безоплатне користування, переуступки права оренди, застави та внесення права оренди до статутного капіталу) укладається на строк до одного року з подальшим переоформленням на новий термін при підтвердженні права на встановлення мінімального розміру орендної плати .

Коефіцієнт приймається рівним не нижче 1/2 частини планованого доходу (не нижче Ккор = 0,5) для категорії орендарів, яким нормативним правовим актом р Москви встановлена відповідна пільга. Договір оренди на праві користування (без права викупу орендованого об'єкта, здачі його в суборенду і безоплатне користування, переуступки прав та обов'язків за договором оренди іншій особі, віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу) укладається строком до 5 років при щорічному підтвердженні права на пільгу з орендної плати.

Коефіцієнт приймається 1,0 (Ккір = 1,0) для комерційної категорії орендарів, які отримали право оренди па загальних підставах (конкурс / аукціон), договір оренди може полягати терміном понад п'ять років, на праві користування та володіння (у тому числі з правом викупу орендованого об'єкта відповідно до чинного законодавства, здачі його в суборенду і безоплатне користування, переуступки нрав і обов'язків за договором оренди іншій особі, віддавати орендні права в заставу і вносити їх як внесок до статутного капіталу).

Величина орендної плати не може бути нижче рівня вартості витратної складової орендної плати.

Індивідуальне надання пільг не допускається.

Для орендарів, які здійснюють інвестиції в соціально-культурну та виробничі сфери за напрямками, що фінансуються з бюджету, допускається зниження розрахункової величини дохідної частини орендної плати, але не більше ніж на 50%. Рівень зниження орендної плати встановлюється нормативним правовим актом міста, що носять адресний характер і містить умови, величину і термін дії.

Мінімальна орендна плата за нежитлові приміщення в Москві в 2008 р становила 1000 руб., В 2009 р - 1070 руб., В 2010 р -2140 руб. Встановлені пільгові ставки орендної плати з коефіцієнтом коригування від 0,3 до 0,75:

• o суб'єктам малого підприємництва;
• o оптовим компаніям, які реалізують плодово-овочеву продукцію;
• o ГУПам та організаціям, у яких частка робіт з держзамовлення складає не менше 70%;
• o адвокатським бюро, що надають не менше 30% безкоштовних послуг москвичам;
• o освітнім установам;
• o організаціям побутового обслуговування, що надають загальнодоступні послуги.

Нульовий коригуючий коефіцієнт при розрахунку орендної плати застосовується:

• o для творчих спілок;
• o державних аптек;
• o підрядних організацій, зайнятих на роботах у житловому фонді;
• o ГУПов, які виконують роботи в міському господарстві;
• o соціальних магазинів;
• o соціальних підприємств побутового обслуговування та харчування;
• o підприємств і організацій, які виробляють спецвзуття, спецодяг та протези для інвалідів та москвичів з обмеженими здібностями;
• o підприємств, що застосовують працю інвалідів не менше 50%;
• o фірм, що надають ритуальні послуги;
• o організацій, що здійснюють професійну прибирання приміщень, ремонт і пошиття одягу, головних уборів;
• o фірм з прокату і наданню фотопослуг.

Для малих підприємств орендна плата 1 м2 у 2011 р встановлена в розмірі 1800 руб. на рік (у 2010 р вона становила 2000 руб.). Тепер малі підприємства можуть викуповувати у Москви до 300 м2 (раніше вони мали право па 100 м2)

Оплата оренди паркувальних машино-місць і індивідуальних гаражів в 2008 р становила 160 руб. за 1 м2 у рік, у 2009 р - 210 руб., в 2010 р 260 руб .:

• - Для інвалідів ВВВ, чорнобильців та інших категорій інвалідів;
• - Для пенсіонерів, ветеранів праці та Збройних Сил РФ;
• - Батьків дітей-інвалідів;
• - Громадських організацій, рухів і об'єднань, фінансованих з держбюджету не менше ніж на 70%.

Методика розрахунку орендної плати за оренду будівель (їх частин), які перебувають у державній та (або) муніципальної власності, в особливих економічних зонах РФ представлена в табл. 10.3.

Постановою Уряду РФ від 21 серпня 2010 року № 645 передбачена .льготная оренда державного майна суб'єктам малого та середнього підприємництва на умовах:

• o термін оренди не менше п'яти років;
• o в перший рік оренди підприємці вносять 40% розміру орендної плати;
• o у другий рік - 60%;
• o в третій рік - 80%;
• o в четвертий і далі - 100% розміру орендної плати.

За житлові приміщення річна (місячна) орендна плата визначається практично двома основними способами:

o методом ринкових порівнянь - шляхом парних зіставлень величини орендної плати в відбулися чи ймовірні угоди з аналогічними квартирами у відповідних районах міста;

Таблиця 10.3. Методика розрахунку орендної плати за оренду будівель (їх частин), які перебувають у державній та (або) муніципальної власності, в особливих економічних зонах РФ

o у вигляді фіксованого відсотка (3-12% на рік) від вартості житлового приміщення.

У другому випадку спочатку треба визначити ринкову вартість житлового приміщення. З усього безлічі підходів до розрахунку вартості (або ціни) квартир розглянемо лише два - офіційний, застосовуваний Урядом Москви, і з практики комерційних фірм.

В основі методики розрахунку вартості квартири, розробленої, наприклад, компанією "Ратибор", лежать наступні положення.

• 1. Типові будинки в Москві діляться на чотири категорії: старі - сталінські й п'ятиповерхівки, панельні і нові - цегляні і панельні.
• 2. Залежно від вартості квартир місто розділене на 14 районів: 13 - по лініях метро і Центр.
• 3. Середня вартість 1 м2 житла виводиться шляхом аналізу інформації, зібраної в компанії, і даних засобів масової інформації (газета "З рук в руки" та ін.).
• 4. На вартість квартир впливають як мінімум 14-15 факторів. Якщо відомі середня вартість 1 м2 житлової площі квартири з однієї, двох і трьох кімнат в певному районі і категорія будинку, то її легко скоректувати за відповідними коефіцієнтами (табл. 10.4).

Припустимо, що нас цікавить 2-кімнатна квартира в Жулебіно (станція метро "Вихіно") загальною площею 50 м в новому цегляному будинку. З'ясовуємо, що середня ціна 1 м2 2-кімнатної квартири в цьому районі - 2800 ден. од. Внесемо коригування в ціну за коефіцієнтами, наведеними в табл. 10.4.

Таблиця 10.4. Параметри і поправочні коефіцієнти вартості квартири

Квартира далеко від Центру (-15%) і від метро (-3%), балкон є (+ 1%), телефону немає (-3%), санвузол роздільний (+ 0,5%), вікна виходять на вулицю (- 2%), ліфт є (+ 1%), екологія несприятлива (-8%), кімнати ізольовані (+ 1%), кухня 9 м2 (+ 2%). У сумі: -25,5%. Реальна ціна 1 м2 буде +2086 ден. од. Перемноживши на загальну площу, отримаємо ціну квартири - 104 300 ден. од. (2086 х 50). Орендна плата за рік може бути +5215 ден. од. (104300 х 5%), а за місяць - 434,6 ден. од. (5215: 12).

Тепер розглянемо в методичному плані розрахунок ціни продажу житла, що реалізується фізичним та юридичним особам за рішенням Уряду Москви з урахуванням місця розташування будинку '.

Обгрунтування проводиться в чотири етапи. На першому етапі визначається вартість 1 м загальної площі па основі відновної вартості житлових будов (вартості його будівництва на момент оцінки): розраховується шляхом множення вихідної відновної вартості на коефіцієнт подорожчання, чинний на момент оцінки. За вихідну відновну вартість (С, {д) приймається вартість, визначена БТІ в рівні цін станом на 01.01.2000 і занесена в технічні паспорти будов.

Для обліку зносу будови в процесі сто експлуатації встановлюється залишкова вартість 1 м2 загальної площі будівлі як різниця між відновною вартістю загальної площі будівлі на 01.01.2000 і вартісним вираженням його фізичного зносу в розрахунку на 1 м2:

де С () - залишкова вартість 1 м2; Свд - відновна вартість житлового будинку, руб .; Іф - фізичний знос будинку на рік його останнього обстеження БТІ з коригуванням величини зносу; 5 - загальна площа будинку, м2.

На другому етапі проводиться розрахунок ціни продажу житла з урахуванням подорожчання будівельної продукції.

Ціна 1 м2 загальної площі будинку визначається, виходячи з його залишкової вартості, за формулою

де С0 - залишкова вартість 1 м2 загальної площі будинку; Куя - коефіцієнт подорожчання, визначається щомісяця як відношення середньої вартості 1 м2 загальної площі, за даними Департаменту економічної політики та розвитку м Москви, до вартості 1 м2 загальної площі па 01.01.2000.

Ціна житла визначається але формулою

де Ц <.м - ціна 1 м2 квартири; 5К - загальна площа квартири.

На третьому етапі визначається ціна продажу житла з урахуванням технічних характеристик будинку і квартири (ЦТМ).

Ціна 1 м2 загальної площі розраховується виходячи з ціни, визначеної з урахуванням подорожчання будівельної продукції із застосуванням коефіцієнтів, що враховують споживчі якості будинку і квартири, за наступною формулою:

де Ксож - коефіцієнт, що характеризує відношення загальної площі квартири до житлової її площі, що дорівнює:

• 0,95-1,00 при відношенні менш 1,50; 1,00-1,05 від 1,50 до 1,66; 1,05-1,10 від 1,66 до 2,00; 1,10-понад 2,00; / Сбл - коефіцієнт, що характеризує наявність балкона: 1,00 - при наявності балкона;
• 1.05 - за наявності лоджії; 0,95 - при відсутності;
• 1,10 - при наявності двох балконів або лоджій і більше; / Сет - в тому випадку, якщо квартира знаходиться на першому або на останньому поверсі будівлі, дорівнює 0,90. У всіх інших випадках -1,00;

Кт - ізольованість кімнат:

• 1.04 - всі кімнати ізольовані;
• 0,96 - суміжні кімнати в 2-кімнатних квартирах або більше ніж одна прохідна кімната в 3-кімнатних квартирах;
• 1,00 - у всіх інших випадках; ліф - наявність ліфта:
• 1,03 - є в будинках, що мають 5 і менш поверхів;
• 1,00 - є в будинках, що мають більше 5 поверхів, або ні в будинках, що мають 5 і менш поверхів;
• 0,97 - пет в будинках, що мають більше 5 поверхів; Кьш. - Коефіцієнт висоти приміщень:
• 0,98 - менше 2,5 м;
• 1,00 - від 2,5 до 2,8 м;
• 1,02-від 2,8 до 3,00 м;
• 1,04-від 3,00 до 3,40 м;
• 1.06 - понад 3,40 м;

мус - наявність сміттєпроводу:

• 1,02 - є в будинках, що мають менше 4 поверхів;
• 0,97 - ні в будинках, що мають більше 3 поверхів; Км - матеріал стін:
• 1,10 - цегла;
• 1.05 - моноліт;
• 1,00 - збірний залізобетон; Кк - коефіцієнт, що враховує площу кухні: 0,95 - при площі кухні до 6 м2; 1,00-від 9 до 12 м2; 1,10 - понад 12 м2.

Ціна 1 м2 загальної площі з урахуванням технічних характеристик будинки і квартири не повинна бути менше ціни 1 м2 загальної площі, розрахованої з урахуванням вартості будівництва. В іншому випадку ці ціни приймаються як рівні.

Ціна житла з урахуванням технічних характеристик будинку і квартири (Ц, к) становить

де 5К - загальна площа квартири.

На четвертому етапі розраховується ціна 1 м2 загальної площі (ЦММ) виходячи з ціни, визначеної з урахуванням технічних характеристик будинки і квартири, із застосуванням коефіцієнтів, що враховують місце розташування будинку, за наступною формулою:

ГДС / <Гр = 1,1 - при місцезнаходження від станції метро в радіусі 200 м; 1,0 - у всіх інших випадках; КШТ - коефіцієнт оцінної зони, який визначається залежно від того, в якій оціночної зоні розташований будинок (табл. 10.5).

Ціпа 1 м2 загальної площі з урахуванням місця розташування будинку повинна перевищувати ціну 1 м2 загальної площі в будинках-новобудовах, встановлювану Міжвідомчою комісією, в даній оціночної зоні (Цкон). В іншому випадку ці ціни приймаються рівними.

Ціна житла з урахуванням місця розташування будинку (ЦМК) становить

На основі встановленої ціпи житлового приміщення на закінчення визначається орендна плата в розмірі 5-12% від її величини. Наприклад, якщо ціна 1-кімнатної квартири 67000 ден. од., то орендна плата за рік може скласти 4020 ден. од. (67000 х 6%), або 335 ден. од. за місяць. Відсоток приймається досвідченим шляхом: для квартир в центрі міста і в престижних районах він досягає максимуму, а в несприятливих районах - зазвичай не перевищує 5-6%.

Таблиця 10.5. Коефіцієнти оціночних зон у м Москві

Застосовуються й інші методики визначення орендної плати на основі врахування попиту, пропозиції та споживчих якостей приміщень.

За земельні ділянки орендну плату в загальному випадку можна визначити на основі ціни землі (Ц3), позичкового відсотка (С) і фактичною або очікуваного прибутку (П) з одиниці земельної площі за формулою

де Т - термін оренди в роках. Оскільки

З урахуванням формули складного відсотка

Наприклад, якщо прибуток з 1 га землі складе 1000 руб. (П = = 1000), позичковий відсоток С = 3%, а термін оренди 50 років, то орендна плата за 1 га складе

У такому випадку зі збільшенням позикового відсотка орендна плата за землю знижується, зі зменшенням терміну оренди - підвищується.

Методика розрахунку орендної плати за земельні ділянки в особливих економічних зонах РФ представлена в табл. 10.6.

У Московській області щорічна орендна плата за землю, займану різними підприємствами, розраховується за формулою

де С31 | - ставка земельного податку (на підставі довідки, виданої районним (міським) комітетом земельних ресурсів та землеустрою; 5 - площа ділянки, м2; Кл - коефіцієнт виду діяльності:

• а) 1 - для підприємств промисловості, транспорту, зв'язку, обслуговуючих сільськогосподарське виробництво;
• б) 1,5 - для посередницьких, торгово-закупівельних, сервісних, спільних підприємств, страхових компаній, банків, підприємств приватного бізнесу;
• в) 2 - за оренду земельних ділянок, зайнятих екологічно небезпечними, непрофільними для Московської області підприємствами, підлягають (але рішенням адміністрації Московської області) висновку за межі області;

Таблиця 10.6. Методика розрахунку орендної плати за земельні ділянки в особливих економічних зонах РФ

г) 1,2 - інші підприємства, які не відносяться до категорій 1, 2, 3;

К3 - коефіцієнт забудованості території:

• 90% і більше - 1;
• 70-90% - 1,2;
• 40-70% - 1,5;
• 20-40% - 1,7;

менше 20% - 2.

Відсоток забудови визначається орендодавцем на підставі довідки, виданої службою земельного кадастру.

Розмір ставок земельного податку в м Москві встановлено Законом р Москви від 24.11.2004 № 74 "Про земельний податок" (табл. 10.7).

Базові ставки щорічної орендної плати за землю за категоріями орендарів і видами цільового використання земель та ставки орендної плати за землю для категорій орендарів, що займаються пріоритетними для міста видами діяльності, наведені відповідно в табл. 10.8 і 10.9.

Наказом Мінфіну Росії від 20.06.2005 № 75-Н затверджені Рекомендації щодо заповнення форми "Відомості про земельні ділянки, визнаних об'єктом оподаткування по земельному податку", які представляють органи Роснедвіжімості в податкову службу.

Таблиця 10.7. Ставки земельного податку по м Москві

Наказом МНС Росії від 29.12.2003 № БГ-2-21 / 725 була введена форма податкової декларації по земельному податку та інструкцію щодо її заповнення. З 2004 р декларацію по земельному податку повинні представляти всі організації та фізичні особи, у тому числі що перейшли на єдиний сільгоспподаток (в ред. Гл. 26 НК РФ вони стали платниками земельного податку) та на спрощену систему обліку, а також організації, звільнені від сплати земельного податку.

Таблиця 10.8. Базові ставки щорічної орендної плати за землю за категоріями орендарів і видами цільового використання земель

Таблиця 10.9. Ставки орендної плати за землю для категорій орендарів, що займаються пріоритетними для міста видами діяльності

• 2. Термін дії ставок орендної плати за землю, встановлених п. 5 і 6 зазначеного додатка, визначається договором оренди.
• 3. Відсоток від середньої по місту ставки орендної плати заземлю, наведений у зазначеному додатку (графа 4), носить довідковий характер і при розрахунку орендної плати за землю не застосовується.

До базових ставок орендної плати застосовуються поправочні коефіцієнти, що враховують дозволене використання земель, тобто використання їх для певних цілей (цільове призначення) з урахуванням обмежень і обтяжень (сервітутів) для окремих категорій, галузей і об'єктів (табл. 10.10. 10.11),

У випадках порушень, невідповідності режиму дозволеного використання орендованих земельних ділянок в розрахунках орендної плати заземлю не застосовуються знижуючі коефіцієнти, а значення підвищувальних коефіцієнтів подвоюються, як подвоюється і розмір базових ставок для осіб, розрахунок орендної плати яким проводиться без застосування коефіцієнтів.

Таблиця 10.10. Поправочні коефіцієнти, що враховують дозволене використання земель

Виключається застосування понижувальних коефіцієнтів до базових ставок орендної плати за землю у разі, коли орендар передасть земельну ділянку (його частина) або будівля, споруда, приміщення (його частина), розташовані на цій ділянці, в оренду іншій особі або в якості компенсації за послуги, або за договором про спільну діяльність.

Таблиця 10.11. Перелік коефіцієнтів, застосовуваних у розрахунках орендної плати за землю до щорічних базовим орендним ставкам

На території м Москви плата за частину площі понад встановлені норми в межах подвійної норми для дачних ділянок у межах МКАД справляється у розмірі 50% базових ставок, для дачних ділянок за межами МКАД - 30%, а понад подвійний норми - по повним базових ставок.

Плата за частину площі понад встановлені норми в межах подвійної норми для одноповерхових гаражів, стоянок і "черепашок" індивідуального автотранспорту - у розмірі 80% базових ставок, для багатоповерхових - 30%, а понад подвійний норми - по повним базових ставок.

З інших категорій орендарів, крім зазначених вище, плата за земельні ділянки, що перевищують за площею встановлені норми, стягується у двократному розмірі.

Розміри нормативних площ земельних ділянок для розрахунку орендної плати:

• - Під гаражі для особистого автотранспорту в залежності від поверховості (м2 на одне машино-місце):
  • 30 - для 1-поверхових;
  • 20 - 2-поверхових;
  • 14 - 3-поверхових;
  • 12 - 4-поверхових;
  • 10 - 5-поверхових і вище;
• - Під наземні автостоянки для особистого автотранспорту - 25 м2 на одне машино-місце;
• - Для індивідуального садівництва - 600 м;
• - Присадибні ділянки індивідуальної житлової забудови та дачі в кордонах МКАД - 400 м;
• - Присадибні ділянки індивідуальної житлової забудови і дачі за межами МКАД - 600 м2.

Нормативні площі земельних ділянок для інших видів використання встановлюються відповідно до затверджених проектів, містобудівними завданнями.

Наведені в табл. 10.12 поправочні коефіцієнти відносяться до фактичного використання земель, але не до статутної діяльності юридичної особи. Тому поправочний коефіцієнт повинен встановлюватися не за Статутом землекористувача, а по конкретному використанню земель. Наприклад, по дитячому саду заводу коефіцієнт встановлюється саме по дитячому саду, але не по заводу.

Якщо земельна ділянка має кілька функціональних цілей використання (кафе К = 2 і шиномонтаж До = 3), то можливі наступні рішення:

• а) вибирається один з можливих коефіцієнтів: максимальний з підвищують або мінімальний з знижуючих, який враховується при розрахунку орендних платежів;
• б) якщо відомі площі частин земельної ділянки з різними коефіцієнтами їх використання (К), то розмір орендної плати обчислюється як сума орендних платежів по частинах ділянки:

де С6аз - базова ставка для даної економічної зони; 5 (і 52 - площі частин земельної ділянки;

в) визначаються частки земельної ділянки під кожен конкретний вид використання і обчислюється середньозважене значення коефіцієнта. Наприклад, якщо кафе і шиномонтаж з урахуванням місць паркування автомашин займають по 50% площі земельної ділянки, то

Розглянемо невеликий приклад (табл. 10.12).

При розрахунку орендної плати в Москві рекомендується також враховувати коефіцієнт ефективності використання земельних ділянок '.

На першому етапі проведення земельної реформи застосовуються два основні показники, за якими розраховується коефіцієнт ефективності використання земельної ділянки:

• - Сумарна площа виробничих приміщень;
• - Площа території, зайнятої всіма видами забудови. Формула розрахунку коефіцієнта ефективності використання земельної ділянки

де йп - диспропорція по виробничих приміщень; ї $ - диспропорція по територіях, зайнятим всіма видами забудови.

Диспропорції розраховуються наступним чином:

де Піерсм і 5іерС11 - показники перспективного рівня використання відповідно площі, коми виробничими приміщеннями, і території, зайнятій всіма видами забудови; Псуш - сумарна площа існуючих виробничих приміщень; 5сущ - площа ділянки, зайнята усіма видами існуючої забудови.

Підсумкова орендна плата за землю з урахуванням ефективності використання земельної ділянки складе

де А: [- підсумкова орендна плата за землю; К: у - коефіцієнт ефективності використання території; - Базова ставка орендної плати за землю.

Таблиця 10.12. Приклад розрахунку орендної плати за земельну ділянку під автостоянкою в районі "Орехово-Борисово Північне" м Москви

Згідно ст. 22 і 65 ЗК РФ загальні правила визначення розміру орендної плати за державні та муніципальні землі, а також порядок, умови та строки її внесення встановлює Уряд РФ, яке тільки 16 липня 2009 прийняв відповідну постанову № 582. Тепер підходи до визначення орендної плати за державні або муніципальні землі уніфіковані. Вони засновані на п'яти принципах, які повинні враховуватися у всіх регіонах і районах країни (табл. 10.13).

Таблиця 10.13. Принципи визначення орендної плати за державні чи муніципальні земельні ділянки

Для оренди федеральних земель встановлені більш чіткі правила визначення річного розміру орендної плати, а також порядок, умови та строки її внесення (схеми 10.9, 10.10).

Схема 10.9. Способи визначення розміру орендної плати за федеральні землі

Розрахунок орендної плати за ставками або методичним вказівкам за її визначенням, затвердженим Мінекономрозвитку Росії, застосовується для земельних ділянок, наданих для розміщення:

o автомобільних доріг і дорожніх споруд;

Схема 10.10. Порядок визначення розміру орендної плати за федеральні землі по їх кадастрової вартості

• o інфраструктури залізниць;
• o ліній метрополітену;
• o ліній електропередачі та зв'язку;
• o трубопроводів та інших об'єктів у сфері тепло-, водопостачання, водовідведення та очищення стічних вод;
• o об'єктів для утилізації твердих побутових відходів;
• o нафтопроводів і газопроводів;
• o гідроелектростанцій, теплових та інших електростанцій;
• o об'єктів космічної інфраструктури;
• o об'єктів в особливих економічних зонах;
• o аеродромів, Аерофлот і посадочних майданчиків;
• o інфраструктури морських і річкових портів, терміналів.

При визначенні розміру орендної плати за ринкової вартості земельної ділянки розрахунки здійснюються за формулою

де А "- орендна плата за рік, руб .; С - ринкова вартість земельної ділянки, що визначається відповідно до Федеральним законом про оціночну діяльності не пізніше ніж за шість місяців до укладення договору оренди, руб .; Р - ставка рефінансування Центрального банку РФ на початок року, %.

У зв'язку зі зміною ринкової вартості земельної ділянки можлива зміна орендної плати, але не частіше ніж один раз на рік. Перерахунок здійснюється з 1 січня наступного року, в якому була проведена оцінка вартості, в строк до шести місяців до перерахунку орендної плати.

У разі якщо після трьох років з дня надання в оренду земельної ділянки для житлового будівництва об'єкт нерухомості не введено в експлуатацію, орендна плата за ділянку встановлюється в розмірі не менше двократної ставки земельного податку на відповідну земельну ділянку, якщо інше не встановлено земельним законодавством РФ. Це правило не поширюється на оренду земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва.