Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Економічний механізм оренди нерухомості

Орендні відносини реалізуються за допомогою різноманітних важелів та інструментів, але найбільш істотне значення мають дві економічні форми: орендна плата і орендний дохід (схема 10.1).

Схема 10.1. Структура орендних відносин

Структура орендних відносин

За допомогою оренди з'єднуються дна найважливіших фактори виробництва: праця (підприємницькі здібності) і капітал, які в сукупності забезпечують, з одного боку, участь орендарів у формуванні муніципального та федерального бюджетів та соціальних фондів, а з іншого - розширене відтворення в самих орендних підрозділах і задоволення споживчого попиту. Двоїстість соціально-економічного статусу орендарів як безпосередніх испол

Схема 10.2. Економічні відносини при орендної діяльності

Економічні відносини при орендної діяльності

нітелей (працівників) і як самостійних підприємців об'єктивно зацікавлює їх не тільки в поліпшенні особистого споживання, але й у здійсненні накопичень для розширення виробництва або його модернізації - приросту сумісної власності.

Основу економічних взаємозв'язків між орендарем та орендодавцем утворюють орендні платежі, які відображають відносини володіння, користування, розпорядження і присвоєння прав власності на нерухоме майно. Право володіння орендованим об'єктом та отримання доходів від нього в принципі можливе лише після внесення плати (схема 10.2).

Орендна плата: склад і функції

Центральним і найбільш важливою ланкою організації орендних угод є економічно обгрунтований склад і розмір орендних платежів. Саме п них укладені єдність і протиріччя між власником нерухомості, орендарем і суспільством. Усяке довільне збільшення або зменшення величини орендної плати ущемляє інтереси підприємця або завдає шкоди власнику і державі. Прорахунки ведуть до негативних наслідків: до необгрунтовано великих доходів одних або банкрутства підприємців. Висока орендна плата знижує матеріальні стимули або навіть виключає об'єкти з продуктивного використання. У чому ж сутність орендної плати, що вона виражає, яка її природа?

Орендна плата - це форма економічних відносин рівноправних партнерів (власника та орендаря) з розподілу новоствореної вартості в процесі використання орендованого майна. Вона виконує функції відшкодування вартості об'єкта нерухомості, накопичення, стимулювання трудової активності, перерозподілу доходів і виступає однією з економічних форм реалізації права власності (схема 10.3).

Схема 10.3. Поняття і функції орендної плати

Поняття і функції орендної плати

Орендна плата за своєю суттю є своєрідною платою за кредит. Адже в довгострокове користування як би в кредит можна віддати не тільки гроші, але і будівля, земельна ділянка і всі підприємства. Але коли віддають в кредит гроші, то власник має право отримати їх назад з надбавкою певного відсотка. Точно так само при здачі в оренду нерухомого майна (ті ж гроші, тільки у формі будівель, приміщень та ін.) Власник має право повернути його вартість з відповідним приростом.

У самому механізмі орендної плати слід виділяти три істотні моменти:

  • o склад платежів;
  • o розмір платежів;
  • o способи (методи) розрахунків.

Хоча на поверхні господарських відносин окремі структурні елементи орендної плати майже невиразні, облік їх специфічних функцій має важливе теоретичне і практичне значення. Наприклад, поворотна вартість орендованого об'єкта (амортизаційні відрахування), який спочатку належить власнику, і плата за авансований капітал у загальній сумі орендної плати мають різну природу і призначення.

Одним з головних принципів визначення орендної плати є зворотність орендованих засобів з відповідним приростом або орендним відсотком. Але величина поворотній вартості орендованих засобів не повинна бути предметом торгу. На момент орендної угоди вона заздалегідь відома за величиною і тому в складі орендної плати може бути в незмінному розмірі на весь нормативний термін використання майна. Вартість засобів виробництва, як відомо, лише переноситься працею орендаря на створюваний продукт.

Але щоб орендна плата виконувала крім відшкодування ще й стимулюючу функцію, вона повинна включати понад суму амортизаційних відрахувань на використовувані нерухомі об'єкти частину прибутку у відносному розмірі не менше позичкового відсотка.

Вкладення коштів у розвиток виробництва, у тому числі і орендного, є активною операцією на відміну від позикового відсотка. Тому цілком закономірно, що орендний відсоток повинен бути вище банківського, включати частина доходу, який може бути отриманий при суспільно нормальної організації використання взятого в оренду майна.

Таким чином, до складу орендної плати (Аи) входять чотири економічних елемента.

  • o Амортизаційні відрахування на повне відновлення орендованого майна (крім землі) (А).
  • o Кошти на капітальний ремонт об'єкта в залежності від частки участі власника в його проведенні (Ск).
  • o Податок на майно (Н ").
  • o Частина прибутку, яка може бути отримана при суспільно необхідному використанні орендованого об'єкта (орендний відсоток - Па).

Перші три елементи утворюють у складі орендної плати поворотну вартість (Сю), тобто

Найбільш складним і спірним залишається визначення складу орендних платежів за землю. Поки існує монополія на землю як на об'єкт господарства, пов'язана з обмеженістю кращих за якістю і місцеположенням земель, орендарі, які використовують відносно кращі землі, отримують додатковий дохід, який цілком природно підлягає вилученню. Але орендна плата може стягуватися не тільки з кращих і середніх, але і з гірших земель, якщо виникає суспільна необхідність залучення їх в оборот. Для цього орендар повинен забезпечити отримання як середнього прибутку, так і надприбутки, що можливо завдяки більш низькому органічного будовою виробництва в сільському господарстві. При цьому приналежність землі державі або приватному власнику визначає тільки напрямок присвоєння абсолютної ренти в складі орендної плати.

Отже, в сільському господарстві базу орендної ставки повинен становити чистий дохід, одержуваний від використання земельних угідь в тій частині, в якій втілюється насамперед диференціальна земельна рента I, що виникає в результаті природної родючості грунту та місцеположення земельної ділянки, а також абсолютна рента.

Оскільки один і той же працю залежно від якості земель створює неоднакова кількість споживчих вартостей, отже, і диференціальної ренти, ставка орендної плати з гектара кращих сільськогосподарських угідь повинна бути відповідно більше, ніж з середніх, і територіально диференційована.

У той же час слід враховувати відмінність диференціальної ренти I від додаткового доходу, який можуть отримувати більш кваліфіковані орендарі при кращій організації праці та інтенсифікації виробництва, тобто від диференціальної ренти І. Такий дохід має залишатися в орендарів, так як він є результатом їх більш компетентною діяльності. Його вилучення ущемило б їх економічні інтереси.

 
<<   ЗМІСТ   >>