Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Операції з нерухомістю в житловій сфері

Вихідні положення і поняття

Потреба в житлі - одна з головних у житті людей, а се задоволення - основна умова їхнього добробуту.

Житлова сфера - це область народного господарства, що включає будівництво та реконструкцію житла, спорудженні І елементів інженерної та соціальної інфраструктури, управління житловим фондом, його утримання і ремонт.

Нерухомість в житловій сфері - це нерухоме майно з встановленими правами володіння, користування і розпорядження в межах майна, що включає: земельні ділянки і міцно пов'язані з ними житлові будинки з житловими та нежитловими приміщеннями, присадибні господарські споруди, зелені насадження з багаторічним циклом розвитку; житлові будинки, квартири, інші житлові приміщення в житлових будинках та інших будівлях, придатні для постійного і тимчасового проживання; споруди та елементи інженерної інфраструктури житлової сфери.

Житловий фонд - це сукупність всіх житлових приміщень незалежно від форм власності, придатних для проживання (схеми 6.1, 6.2).

Таунхаус - будова, об'єднуюче кілька квартир, кожна з яких займає два-три і більше рівнів (поверхів) з окремим входом, підземним гаражем, місцем для парковки, земельною ділянкою два-три сотки і загальною площею до 1300 м (мінімум 150-300 м2 ). Так, у Москві таунхаус на Чистих ставках складається з шести квартир-під'їздів, кожна загальною площею по 1300 м2, включають сім житлових і два технічних поверху. На першому поверсі знаходиться басейн, на другому - вітальня, на третьому - кімната відпочинку, на четвертому - дитяча, на п'ятому та шостому - спальні, на сьомому - кабінет, па восьмому - зимовий сад,

Схема 6. 1. Склад житлового фонду за типом і функціональному призначенню

Склад житлового фонду за типом і функціональному призначенню

на дев'ятому - тераса. Є і свій підземний гараж. У Москві збудовано сім селищ таунхаусов і 91 в Підмосков'ї.

Твінхауси - чотири будинки, з'єднаних між собою гаражами з індивідуальними ділянками від чотирьох до восьми соток.

Схема 6.2. Види і різновиди житлового фонду в Російській Федерації

Види і різновиди житлового фонду в Російській Федерації

Досягнення науково-технічного прогресу успішно реалізуються і в житловій сфері у формі створення енергоефективних та інтелектуальних будинків. Перший в Росії такий біосферосовместімий інтелектуальний будинок будується в Сколково.

Нанодом ("розумний") будинок має сучасні системи забезпечення ефективного функціонування:

  • o на даху встановлені панелі сонячних батарей, а стіни облицьовані карооновимі щитами, які акумулюють енергію Сонця в будь-яку погоду;
  • o вуличні світильники на сонячних батареях: вдень заряджаються, а вночі світять;
  • o є автономні системи обігріву геотермальним теплом;
  • o автономні газові системи вирішують свої завдання;
  • o конвектори, нагрівачі й батареї підтримують задану (необхідну) температуру;
  • o датчики охоронної сигналізації, відеокамери реагують па несанкціоновані спроби проникнути в будинок, відкрити двері, віконниці, вікна та ін. Інформація передається господареві 5М8-повідомленнями, а також включаються запис собачого гавкоту, голоси господаря, світло в будинку;
  • o датчики захисту від протікання, витоку газу, вогню подають сигнали лиха, в цьому випадку вода або газ в будинку будуть перекриті;
  • o поливні установки включаються по команді датчиків вологості грунту;
  • o будинковий комп'ютер визначає мікроклімат у кімнатах: якщо повітря сухе, то включається іонізатор, а якщо душно - відкривається вікно, вчасно включаються світло та опалення;
  • o роботизоване відро для сміття автоматично відкривається при піднесенні руки.

Житлові приміщення призначені для проживання громадян, розміщення в них промислового виробництва не дозволяється. Користуватися житловими приміщеннями мають право:

  • o наймач і члени його сім'ї за договором соціального найму;
  • o наймач і громадяни, які постійно проживають з наймачем, - за договором найму житлового приміщення державного і муніципального житлових фондів комерційного використання;
  • o наймач та члени його сім'ї - за договором найму спеціалізованого житлового приміщення;
  • o власник житлового приміщення і члени його сім'ї;
  • o член РК або ЖБК і члени сто родини.

Житлові приміщення маневреного житлового фонду надаються громадянам у тимчасове користування:

  • o при капітальному ремонті житлових будинків, приміщення в яких зайняті за договорами соціального найму, якщо громадяни замість переїзду на постійне проживання в іншу квартиру вирішили тимчасово (до закінчення капремонту) пожити в квартирі маневреного фонду, щоб потім повернутися в свою колишню квартиру;
  • o втрати житлового приміщення, придбаного за рахунок іпотечного кредиту, в результаті звернення стягнення, якщо це житло

є єдність ....., 1 • м у громадян (до завершення розрахунків з ними

після продажу заставленого приміщення);

  • o непридатності квартир для проживання через надзвичайних обставин (до надання таким громадянам житлових приміщень з державного (муніципального) фонду або до завершення розрахунків з ними);
  • o в інших випадках, передбачених законодавством. Службові жилі приміщення надаються на сонованіі

договору найму на строк проходження цивільної державної служби особам, які не забезпеченим житловими приміщеннями. Службові жилі приміщення не підлягають відчуженню, приватизації, обміну, здачі в піднайм, перебудови та перепланування. Договір найму може бути розірваний у будь-який час за згодою сторін.

Гуртожитки відповідно до ЖК РФ можуть бути тільки у складі державного або муніципального житлового фонду. У Москві гуртожитком вважається окрема будівля, кімнати в якому надаються тільки для тимчасового проживання - на період навчання, проходження служби чи роботи на підприємствах міста.

Організація гуртожитків в окремих міських квартирах, секціях багатоквартирних будинків, а також у будинках з квартирної плануванням в Москві заборонена з жовтня 2008 р, а раніше створені такі гуртожитки будуть існувати до 2012 р Одна частина гуртожитків буде расселена, а інша перетворена на будинки для тимчасового проживання (до 5 років) громадян, які не мають постійного житла, на період роботи на підприємствах міста.

Договори найму укладатимуть не підприємства, а Департамент житлової політики. Після розселення частина гуртожитків буде продана або передана підприємствам для приватизації, але такі будинки вже не будуть вважатися гуртожитками.

Іноземні громадяни та особи без громадянства не можуть вселятися в гуртожитку. Реєстрація громадян в гуртожитках за місцем проживання заборонена, вона можлива тільки за місцем перебування. Норма надання площі повинна бути не менше 6 м2 на одну людину (постанова Уряду Москви від 02.09.2008 №798-1111).

Законом РФ про введення в дію ЖК РФ передбачено право громадян, які були заселені в гуртожитку, що належали державним підприємствам чи організаціям, до прийняття Житлового кодексу РФ (2005 г.), на укладення договору соціального найму і приватизацію займаних житлових приміщень.

Порядок формування фонду житла для тимчасового поселення громадян, які втратили житло внаслідок звернення стягнення па жиле приміщення, яке придбано за рахунок кредиту банку або іншої кредитної організації або коштів цільової позики, наданого юридичною особою на придбання житлового будинку або квартири, і закладено в забезпечення повернення кредиту або цільової позики, а також порядок і умови надання житлових приміщень із зазначеного фонду встановлюються законами суб'єктів РФ.

Житловий фонд в Росії налічує більше 20800000 житлових будинків, з них 16300000 - у приватній власності громадян (78%). У будинках понад 60 млн житлових квартир, у тому числі 50 млн - у власності громадян (83,3%). Житловий фонд складає 3118 млн м2 (табл. 6.1).

Таблиця 6.1. Загальна характеристика житлового фонду Росії

Показник

Питома вага площі, обладнаної,%

водопроводом

каналізацією

центральним опаленням

ванними (душем)

газом

гарячим водопостачанням

підлоговими електроплитами

Житловий фонд, всього

74

70

75

64

70

61

16

Міський житловий фонд

87

85

85

80

69

77

22

Сільський житловий фонд

40

31

40

24

74

19

3

Житловий фонд РФ до 2012 р розподіляється за формами власності наступним чином,%:

  • o державна - 4,8;
  • o муніципальна - 11,0;
  • o приватна 83,6, у тому числі у власності громадян - 82,6;
  • o громадська - 0,1;
  • o змішана - 0,5.

Нормативною класифікації житлової нерухомості в Російській Федерації поки ще немає, але в практичній діяльності Російської гільдії ріелторів тепер прийнято виділяти в Москві три класи житлових будинків: еліта (А), бізнес-клас (В) і економ-клас (С) (табл. 6.2 ). При віднесенні будинку до певної категорії враховують шостій критеріїв:

  • 1) місце розташування (5 параметрів);
  • 2) конструктивні особливості (10 параметрів);
  • 3) облаштування прибудинкової території (4 параметра);
  • 4) паркування (4 параметра);
  • 5) управління житловим будинком (4 параметра);
  • 6) інженерні системи (8 параметрів).

Таблиця 6.2. Загальна характеристика основних класів житлових будинків

Клас житла

Основні характеристики

  • 1. Еліта:
    • o люкс (Л)
    • o делюкс (А-)

Розташовані в центрі міста (у Москві в межах Садового кільця), ексклюзивний дизайн-проект, відділ ка натуральними матеріалами, сервісні послуги мешканцям, багаторівневі охоронні системи, територія обгороджена. Відповідають сучасним вимогам на 75-90%

  • 2. Бізнес:
    • o преміум (В +)
    • o бізнес (В)

Монолітні висотні новобудови. 11лошадь 1-кімнатної квартири -від 50 м2, 2-кімнат-ної - 75-80 м2, 3-кімнатної - 100 м2 і більше, цілодобова охорона, висока безпека проживання. Відповідають сучасним вимогам на 50-60%

  • 3. Економ:
    • o підвищеної комфортності (С +)
    • o економ (С)

Старий житловий фонд (панельні і цегляні "хрущовки"), панельні будинки 1970-х рр. і панельні новобудови з площею кухні до 6,5 м2. Відповідають сучасним вимогам па 30-40%

Представники компанії "Мілна" вважають, що концепція елітного житла в Москві може бути реалізована в наступних форматах1:

  • o особняки дореволюційної споруди, розташовані в "брендових" районах історичного центру столиці (Остоженка, Пречистенка, Арбат, Плющиха, Бульварне кільце, Замоскворіччя), що пройшли комплексну реконструкцію із збереженням фасаду;
  • o клубні будинки, зведені в останні роки в районах "Золота миля" і "Срібна миля";
  • o таунхауси в історичному центрі Москви і на західному напрямку (Філі-Давидково, Крилатське);
  • o квартири в "будинках з ім'ям", розташованих переважно всередині Садового кільця або в прилеглих до нього районах, де проживають відомі діячі політики, культури або мистецтва;
  • o пентхауси площею 350-800 м2 на верхніх поверхах будівель з власною територією на експлуатованої покрівлі, з виходами на всі сторони, персональним ліфтом, панорамним склінням і унікальними видовими характеристиками (наприклад, РК "Копернік");
  • o апартаменти - ділова квартира або домашній офіс, що виконує презентаційну функцію, не призначений для сімейного життя. Вони використовуються в основному для проживання найманих менеджерів вищої ланки, як правило, запрошених з-за кордону, або їх набувають для особистого користування власники столичних компаній;
  • o житлові комплекси, об'єднані концепцією дозвілля, - поєднання всього необхідного для комфортного життя, ведення бізнесу та відпочинку. На сьогодні в Москві реалізується єдиний подібний проект - адміністративно-житловий комплекс "Фиожі Парк", в якому будуть знаходитися музей ретроавтомобілів, закритий клуб любителів і колекціонерів старовинних автомобілів;
  • o інженерне оснащення сучасним обладнанням - центральна система кондиціонування, припливно-витяжна вентиляція, оптико-волоконний зв'язок, відеоспостереження (все частіше стали з'являтися системи "розумний будинок").

Для зручності викладу і кращої орієнтації у житловій сфері розглянемо найбільш поширені терміни і спеціальні поняття, полегшують розуміння даної теми (табл. 6.3).

Таблиця 6.3. Базові терміни і поняття житлової сфери

№ п / п

Термін

Зміст

1

Житлова квартира

Конструктивно відособлена частина житлового будови (нежитлової будівлі з житловими приміщеннями), придатна для постійного проживання громадян, що має відокремлений вхід з вулиці або з майданчика загального користування

2

Загальна площа

Сума площ усіх приміщень квартири, включаючи і підсобні за коефіцієнтом: лоджія - 0,5; балкон, тераса - 0,3; веранда, холодні комори - 1

3

Житлова площа

Сума житлових приміщень без урахування площі під піччю

4

Підсобні приміщення квартири

Конструктивно відособлена неподільна функціональна частина квартири (приналежність житлових кімнат): кухня, передня, ванна, вбиральня, комора

5

Балкон

Виступаюча з площини стіни огороджена площадка

6

Лоджія

Споруда, заглиблена з трьох сторін приміщення, відкрите у зовнішній простір

7

Горище

Простір між дахом, зовнішніми стінами і перекриттям верхнього поверху

8

Еркер

Вихідна з площини фасаду частину приміщення, частково або повністю засклена

9

Домовласник

Власник або власник житлового приміщення, будівлі

10

Житловий кооператив

Некомерційна організація, метою якої є задоволення потреб її членів у житло, придбаному у вже побудованому будинку

11

Житлово-будівельного кооперативу

Некомерційна організація, що задовольняє потреби її членів у житло шляхом участі коштами пайовиків у будівництві житлового будинку та подальшої його експлуатації

12

Спільне майно

Частина комплексу нерухомого майна для обслуговування, використання та доступу до житлових приміщень і не є частиною квартир

13

Частка участі

Встановлена частка землевласника у праві спільної часткової власності на спільне майно, що визначає його частку в загальному обсязі обов'язкових платежів на утримання і ремонт загального майна та інших витратах, а також частку голосів на загальних зборах домовласників

14

Будівлі

Одиниця будівельної продукції, придатна для використання за конкретного призначенням, відповідному землевідведення та проектної документації

15

Житлову будову

Будова, більше 50% площ і об'єктів якого призначені для проживання і (або) обслуговування приміщення проживання громадян з адміністративним визнанням цього призначення

16

Нежитлова будівля з житловими приміщеннями

Будівлі, площі та обсяги житлових приміщень в яких менше 50% загальної площі

17

Неподільна річ

Річ, розділ якої неможливий в натурі без зміни її призначення. 1 кімнатна квартира

18

Норма житлової площі

10-18 м2 на одну людину (визначається органами влади)

19

Конструктивна частина будови

Підстава, фундамент, несучі та огороджувальні конструкції, підлоги, інженерні комунікації і пристрої, що утворюють будову як структурно неподільну багатофункціональну пещь

20

Функціональна частина будови

Точки, лінії, площі й обсяги конкретного призначення, що утворюють будову як функціонально подільну складну річ

Безоплатні субсидії в Москві можуть отримати черговики, які мають право на надання житла за договором соціального найму.

Порядок розрахунку субсидій в Москві для громадян, які перебувають на обліку в загальній черзі на отримання житла, наступний:

час очікування після постановки на облік, років ................. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 і більше

відсоток нормативної вартості житлового приміщення ....... 5 7 10 14 19 25 32 40 49 59 70 75 80 85 90

Визначення розміру субсидій для "пільговиків" здійснюється в наступному порядку:

час очікування після постановки на облік, років ................................... 0 1 2 3 4 5 6 7 і більше

відсоток нормативної вартості

житлового приміщення .......................... 10 15 25 35 45 60 75 90

При наданні субсидії існують пріоритети. Право отримати безоплатну субсидію мають сім'ї, які перебувають на обліку з поліпшення житлових умов з загальних підставах не менше дев'яти років і за пільговими підставами - не менше чотирьох.

До пільгових категорій відносяться:

  • - Учасники бойових дій па території інших держав;
  • - Сім'ї, які мають трьох дітей і більше;
  • - Одинокі матері;
  • - Сім'ї, які мають близнюків;
  • - Вчителі, педагогічні працівники, медпрацівники, трудящі в бюджетних організаціях. Співробітники міліції, інваліди;
  • - Також право на першочергове отримання субсидії мають довгожителі Москви.

Черговики з 15-річним стажем на загальних підставах або семирічним - на пільгових умовах можуть розраховувати на отримання 90% -ної безоплатної субсидії в розмірі, що визначаються Урядом РФ.

Основна перевага програми - у черговиків є можливість вибору саме тієї квартири, яка їх влаштовує.

Придбати квартиру можна на первинному і вторинному ринку. Але ступінь готовності новобудови повинна бути не менше 70%.

У випадку, якщо викуповується вільна кімната або кімнати в комунальній квартирі, черговику може бути надана субсидія, навіть якщо він не належить до пріоритетної категорії. Але це буде зроблено тільки в тому випадку, якщо в результаті викупу сім'я черговиків зніметься з обліку потребуючих поліпшення житлових умов. Всі способи придбання прав власності на нерухоме майно ділять на дві групи:

  • o початкові, не пов'язані з правом іншого .чіна на об'єкт:
    • - Новостворюваний відповідно до законодавства;
    • - Не має власника або він не відомий;
    • - Від якого власник відмовився або втратив право власності за законом;
  • o похідні - шляхом вчинення різних угод по переходу прав від однієї особи до іншої.

Конституційне право громадян на житло в Росії реалізується в семи основних формах, які забезпечують постійне проживання або тривале користування ім.

  • 1. Надання жилого приміщення з державного або муніципального фондів за договорами соціального найму (ст. 672 ЦК України) або комерційного найму (на п'ять років) з дотриманням встановлених правил і черговості.
  • 2. Вступ в ЖК і ЖБК.
  • 3. Придбання житла в приватну власність різними способами (схема 6.3).
  • 4. Надання службової житлової площі.
  • 5. Надання житлових приміщень маневреного фонду.
  • 6. Надання гуртожитку.
  • 7. Надання в безоплатне користування квартир на п'ять років громадянам визнаним потребують поліпшення житлових умов і житлових приміщеннях, які відносяться до однієї з категорій:
    • o діти-сироти та діти, які залишилися без піклування батьків, особи з їх числа, які досягли 18 років, після закінчення їх перебування в освітніх та інших установах, а також по закінченні служби в Збройних силах РФ або після повернення з місць позбавлення волі (якщо зазначені громадяни не мають закріпленого житлового приміщення або їх повернення в раніше займані та збережені за ними житлові приміщення неможливо);
    • o громадяни похилого віку та інваліди, які проживають в стаціонарних установах соціального обслуговування, у разі відмови від послуг цієї установи (якщо їм не може бути повернуто раніше займане ними жиле приміщення, безоплатно передане в установленому порядку місту);
    • o інші категорії жителів міста Москви в порядку, встановленому міськими житловими програмами.

Схема 6.3. Способи набуття права власності на житло в Росії

Способи набуття права власності на житло в Росії

Таке житло можна приватизувати, але можна продовжити договір або укласти договір соціального найму, а потім вже приватизувати.

У відповідності зі ст. 10 ЖК РФ житлові права і обов'язки виникають:

  • o з договорів та інших угод на ринку житла;
  • o актів органів державної і муніципальної влади;
  • o судових рішень;
  • o членства в ЖК і ЖБК;
  • o придбання у власність житлових приміщень за підставами, що допускаються федеральними законами;
  • o внаслідок дій (бездіяльності) учасників житлових відносин або настання подій, з якими пов'язане настання житлових прав та обов'язків (табл. 6.4).

Після набуття права власності на земельну ділянку у власників житлових приміщень багатоквартирного будинку з'являються два нових істотних обставини.

Таблиця 6.4. Права та обов'язки власників житлових приміщень

Власник житла

має право

зобов'язаний у якості користувача

  • o В. 1адеть, по. 1ьзоваться і розпоряджатися належним йому на праві власності житловим приміщенням відповідно до його призначення та межами використання, здійснювати угоди відповідно до законодавства
  • o Надавати у володіння та (або) користування громадянину житлове приміщення на підставі договору найму, договору безоплатного користування
  • o Надавати у володіння та (або) користування юридичній .іщу житлове приміщення на підставі договору оренди або на іншій законній підставі
  • o Використовувати житлове приміщення за призначенням і в межах, встановлених ЖК РФ
  • o Забезпечувати збереження житлового приміщення
  • o Підтримувати належний стан житлового приміщення
  • o Нести витрати на утримання належного йому жилого приміщення, а також брати участь у витратах на утримання спільного майна в багатоквартирному будинку пропорційно своїй частці у праві спільної власності на майно шляхом внесення плати за утримання і ремонт житлового приміщення
  • o Своєчасно вносити плату за утримання і ремонт житлового приміщення, що включає в себе плату за послуги та роботи з управління багатоквартирним будинком, утримання, поточного і капітального ремонту спільного майна в багатоквартирному будинку, плату за комунальні послуги
  • o Нести інші обов'язки, передбачені законодавством
  • o Дотримуватися права і законні інтереси сусідів, правила користування жилими приміщеннями, а також правила утримання спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку

1. Зобов'язання по додатковій сплаті податку на майно (земельного податку) пропорційно частці у спільній частковій власності па спільне майно і залежно від місця розташування і розміру прибудинкової земельної ділянки.

Власники житлових приміщень будуть оплачувати витрати по прибирання та утримання прибудинкових територій, ремонту тротуарів, доріг, проїздів, паркувальних "кишень", дитячих і спортивних майданчиків, вивезення твердих побутових відходів, озеленення та благоустрою дворових територій, прибирання снігу та криги в зимові місяці, листя восени, за внутрішньодворових зовнішнє освітлення та багато іншого. ТСЖ поки звільнені від сплати земельного податку. Але це тимчасово.

2. Можливість використання земельної ділянки та розпорядження ним для отримання додаткових доходів від новозбудованого об'єкта, передбаченого територіальним плануванням і відповідного містобудівній регламентом.

У Москві створено Міжвідомчу комісію з оцінки відповідності розміщення об'єктів капітального будівництва. Рішення про розміщення окремих об'єктів па забудованих територіях приймаються тільки після публічних слухань.

Слід особливо підкреслити, що власникам житлових та інших приміщень у багатоквартирних будинках належить на праві спільної часткової власності і земельну ділянку, на якій розташований будинок, і прибудинкова територія. Але до 2011 р земельні ділянки під багатоквартирними будинками все ще не сформовані і не поставлені на державний кадастровий облік. До 2012 р ці роботи повинні бути завершені.

Якщо ділянка не сформований (не проведене межування земель і не затверджені його межі) і не поставлений на кадастровий облік, то особа, уповноважена загальними зборами власників приміщень багатоквартирного будинку, повинно виконати наступні дії.

  • 1. Отримати висновок комісії префектури округу про відповідність рішення загальних зборів про формування земельної ділянки вимогам законодавства. Виписка з протоколу комісії видається в режимі "одного вікна" (постанова Уряду Москви від 29.04.2008 № 333-ПП).
  • 2. Звернутися з письмовою заявою про формування земельної ділянки в Департамент земельних ресурсів м Москви або в його територіальні органи, до якого повинні бути додані:
    • o схема розподілу часток власників приміщень у праві спільної власності на спільне майно у багатоквартирному будинку;
    • o копії повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки у формі заочного голосування;
    • o лист реєстрації вручення повідомлень про проведення загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки у формі заочного голосування;
    • o письмові рішення власників приміщень при проведенні загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки у формі заочного голосування;
    • o протокол загальних зборів власників приміщень у багатоквартирному будинку про формування земельної ділянки у формі заочного голосування;
    • o довіреності представників власників;
    • o документи, що засвідчують особу заявника;
    • o виписки з протоколу комісії із забезпечення реалізації рішень загальних зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках.
  • 3. Здійснити кадастровий облік земельної ділянки.

Коли земельна ділянка вже сформований і поставлений на кадастровий облік, то представник власників житлових приміщень повинен:

  • o замовити і отримати в Росреестра кадастровий паспорт земельної ділянки;
  • o зареєструвати право спільної часткової власності на земельну ділянку власників приміщень багатоквартирного будинку.

Права та обов'язки осіб, які проживають разом з власником житлового приміщення (ст. 31 ЖК РФ), наступні:

  • 1) мають право користування даним житловим приміщенням нарівні з власником, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї;
  • 2) зобов'язані використовувати дане житлове приміщення за призначенням, забезпечувати його збереження;
  • 3) несуть солідарну з власником відповідальність за зобов'язаннями, що випливають з користування житловим приміщенням, якщо інше не встановлено угодою між власником і членами його сім'ї;
  • 4) у разі припинення сімейних відносин з власником право користування житловим приміщенням за колишнім членом сім'ї власника не зберігається;
  • 5) якщо у колишнього члена сім'ї власника відсутні підстави набуття або здійснення права користування іншим житловим приміщенням або якщо майновий стан та інші заслуговують на увагу обставини не дозволяють йому забезпечити себе іншим житловим приміщенням, право користування житловим приміщенням, що належить зазначеному власнику, може бути збережене на певний термін на підставі рішення суду.

Право власності на нерухоме житлове майно залежно від способу його одержання підтверджується різними документами (схема 6.4), а припинення - можливо на добровільній основі або шляхом примусового вилучення (схема 6.5).

В умовах здійснюваної житлової реформи припинені можуть бути не тільки права власності, а й абсолютні права громадян користуватися житловими приміщеннями у випадках:

  • o якщо наймачі систематично руйнують чи псують жиле приміщення, використовують ого не за призначенням або порушують правила співжиття і законні інтереси інших осіб або суспільства;
  • o коли припинені трудові відносини, у зв'язку з якими було надано право користування житловими приміщеннями.

Схема 6.4. Документи, що встановлюють право власності та користування житловими приміщеннями

Документи, що встановлюють право власності та користування житловими приміщеннями

Але права користування житлом не залежать від зміни його власника.

У ЖК РФ передбачено виселення в адміністративному порядку (з санкції прокурора) осіб, які самовільно зайняли житлове приміщення (без надання іншої житлової площі) і коли вдома загрожує обвал. В інших випадках рішення про виселення громадян приймається у судовому порядку (ст. 35, 91 Ж К РФ). Аналіз нормативних положень і узагальнених даних фірми "Манускрипт" дозволяє виділити 22 підстави для припинення права користування житловими приміщеннями (табл. 6.5).

Власник нерухомості в житловій сфері має право в порядку, встановленому законом, володіти, користуватися і распоряжать-

Схема 6.5. Підстави припинення права власності на житлові приміщення

Підстави припинення права власності на житлові приміщення

ся нею на свій розсуд з урахуванням встановлених правил співжиття, не порушуючи законні інтереси інших громадян (схема 6.6).

З 2009 р максимально допустима частка власних витрат громадян на оплату послуг ЖКГ в сукупному сімейному доході встановлена в розмірі 22%, в Москві - 10%. Якщо оплата соціальної норми житла і комунальних послуг перевищує цей показник, сім'я може звернутися за отриманням субсидії. У черзі на отримання житла стоять 2800000 сімей.

Таблиця 6.5. Способи і підстави припинення права користування житловими приміщеннями

Способи і підстави припинення права користування житловими приміщеннями

Примітки. 1. Способи; 1 - виселення з наданням іншого житла;

  • 2 - виселення з наданням іншого благоустроєного жилого приміщення;
  • 3 - виселення без надання іншого житлового приміщення; 4 - судовий порядок виселення.
  • 2. Зірочкою (*) зазначено, що можливий вибір іншого правового наслідки замість зазначеного.

Схема 6.6. Основні способи розпорядження власника нерухомістюу житловій сфері

Основні способи розпорядження власника нерухомістю в житловій сфері

Число сімей, що отримали субсидії на оплату житла та комунальних послуг на кінець 2010 р, склало 4800000 чоловік, або 11,0% загальної кількості сімей. У той же час, за даними Росстроя, на отримання субсидії має право кожна п'ята сім'я. Громадяни не звертаються за субсидіями, бо для цього необхідно надати величезне число довідок і документів, що характеризують матеріальне становище сім'ї та підтверджуючих право на субсидію з обов'язковою періодичністю раз на півроку. При зміні тарифів співвідношення доходу сім'ї та частки коштів, необхідних для оплати житла і комунальних послуг, змінюється, і процедуру оформлення необхідно починати заново.

Для удосконалення обслуговування громадян в Москві створюються багатофункціональні центри в кожному районі. З 2009 р працює служба "одного вікна".

З 01.01.2008 всі власники житлових приміщень повинні на загальних зборах вибрати одну з трьох форм управління багатоквартирним будинком (схема 6.7).

Найбільш кращим з економічної точки зору жителів є самоврядування, при якому кожен власник житлового приміщення укладає договори з прямими постачальниками ресурсів (холодної та гарячої води, опалення і т.д.) так, як це робиться багато років із забезпеченням населення електроенергією. Освітлення, прибирання загальних місць і прибудинкової території, послуги з транспортування відходів, поточний або капітальний

Схема 6.7. Форми організації управління комплексом нерухомого майна багатоквартирного будинку (з 01.01.2008)

Форми організації управління комплексом нерухомого майна багатоквартирного будинку (з 01.01.2008)

ремонт будинку повинні здійснюватися спільно власниками приміщень в будинку з урахуванням виділених органами регіональної і муніципальної влади коштів на капітальний ремонт будинку.

Для практичної реалізації цього варіанту управління необхідно в кожному будинку встановити прилади обліку споживаних ресурсів і вибрати старших по будинку і під'їздах. Але поки ще значна частина населення практично не підготовлена до здійснення самоврядування нерухомим майном, а агресивна реклама та зацікавлені чиновники активно впроваджують у житлову середу приватні управляючі компанії (ЧУ К), мета яких - отримання максимального прибутку із скромних доходів і пенсій громадян, які проживають у багатоквартирних будинках. Тому населенню треба об'єднуватися і створювати ради багатоквартирних будинків, товариства власників житла (ТСЖ). У більшості районів продовжують працювати ДЄЗи.

Схема 6.7а. Стандарт розкриття інформації організаціями, які управляють багатоквартирними будинками

Стандарт розкриття інформації організаціями, які управляють багатоквартирними будинками

Якщо громадяни самостійно не виберуть одну з форм управління багатоквартирними будинками, то органи місцевого самоврядування на відкритих конкурсах виберуть керуючу компанію.

Власник - це фізичне і (або) юридична особа, яка є власником житлових (нежитлових) приміщень будинку та його обладнання.

Керуючий - юридична особа або підприємець без утворення юридичної особи, що здійснює діяльність з управління будинками і відповідає запропонованим йому вимогам. Вони зобов'язані розкривати інформацію про свою діяльність (див. Схему 6.7а).

Постачальники - юридичні особи або підприємці без утворення юридичної особи, які здійснюють діяльність з постачання на основі договорів необхідних житлово-комунальних послуг, ремонтно-будівельних та інших послуг і робіт (опалення, водопостачання та ін.).

Товариство власників житлових приміщень:

  • o забезпечує участь усіх власників приміщень у прийнятті спільних рішень з управління спільним майном будинку і відповідає перед ними за належне виконання своїх функцій;
  • o захищає інтереси власників перед усіма підрядниками та виконавцями послуг, ресурсоснабжающими організаціями, контролює виконання договірних зобов'язань, кількість, якість і режим постачання ресурсів.
 
<<   ЗМІСТ   >>