Договір як правова форма угод з нерухомими речами

Принципи і структура договірних відносин

Реалізація економічних відносин учасників ринку нерухомості неможлива без здійснення угод у формі договорів - угоди двох або декількох осіб про встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Можна навіть стверджувати, що ринок нерухомості - це певна сукупність угод.

Договір має два значення:

• а) юридичний факт, що породжує права та обов'язки;
• б) саме правовідношення, зміст якого складають ці права і обов'язки. Договірні відносини з приводу нерухомості існують у вигляді:
  • o простих - коли укладається один договір між двома сторонами;
  • o складних - якщо укладається декілька договорів за участю трьох сторін і більше.

Важливо чітко відрізняти двосторонній договір з множинністю осіб від багатостороннього, в якому кожен учасник виступає самостійною стороною і виражає свою волю, замість кількох осіб на одній стороні з єдиними інтересами і єдиним волевиявленням.

Залежно від конкретних умов угоди з нерухомим майном можуть забезпечуватися цілим комплексом господарських договорів, що володіють внутрішньою єдністю, організаційної зв'язком і диференціацією відносин. Центральне місце в ньому займають договори, що опосередковують передачу норов на майно (схема 5.10).

Договір як головний інструмент регулювання майнових та зобов'язальних відносин на ринку нерухомості виконує складні і різноманітні функції, які

Схема 5.10. Система договорів по операціях з нерухомим майном

можна об'єднати в дві основні групи: загальні та специфічні (схема 5.11).

При розробці, узгодженні умов і укладанні договорів щодо нерухомого майна необхідно керуватися загальними принципами договірного права, в першу чергу принципами добровільності, рівності і автономії волі, майнової відповідальності та обов'язковості виконання (табл. 5.2).

В основі договору лежить не чужа воля, нав'язана сторонам кимось, а вільно виражена воля самих сторін, які можуть укладати чи не укладати договір. Примушування до укладення договору не допускається, за винятком випадків, коли обов'язок однієї зі сторін укласти договір прямо передбачена законом або добровільно прийнятим зобов'язанням. Так, оформлення угод приватизації державних і муніципальних підприємств має здійснюватися шляхом укладення договору купівлі-продажу між покупцем і продавцем (фондом государ

Схема 5.11. Функції договору на ринку нерухомості

ственного майна), який зобов'язаний укласти такий договір. У той же час закон не передбачає примусу до укладання договору особи, визнаної покупцем приватизованого майнового комплексу.

Залежно від умов структурну побудову договорів може варіювати, однак практично будь-який контракт майнового обороту включає в себе 10-12 розділів (схема 5.12).

Згідно зі звичаями ділового обороту договір прийнято починати з назви, тобто з вказівки його виду і різновидності. Наприклад: "Договір дарування житлового будинку", "Договір купівлі-продажу земельної ділянки", "Договір іпотеки виробничої будівлі" та ін. Після найменування договору слідують номер, місце і дата його підписання. Ці реквізити несуть важливу смислову і правове навантаження. Найменування договору позначає його вигляд, індивідуалізує угоду і полегшує його тлумачення (ст. 431 ЦК України).

Точне визначення моменту (числа, місяця і року) укладення договору пов'язано із закінченням строку його дії і, отже, що випливають з нього юридичних наслідків. Дата укладення контракту може вважатися моментом вступу договору в силу, якщо він прямо не вказано в тексті.

Таблиця 5.2. Основні принципи договірних відносин на ринку нерухомості

Схема 5.12. Орієнтовна структура договору про відчуження нерухомості

Велике юридичне значення має також місце підписання договору, за яким визначаються істотні сторони угоди:

• o правоздатність та дієздатність учасників угоди (ст. 17,21,49 ГК РФ);
• o форма угоди (ст. 8, 153, 158 ЦК України);
• o застосування законів і норм інших держав - саме за місцем підписання встановлюється застосовуване в угоді право, якщо в тексті немає посилання на законодавство конкретної країни.

Преамбула (вступна частина) містить всі необхідні відомості про сторони, що вступають в договірні відносини, і їх правовий статус із зазначенням повної та скороченого найменування (схема 5.13).

Укладати договори на підставі статуту (установчого договору) без довіреності можуть керівники організацій. Всі інші особи (заступники тощо), у тому числі керівники філій та представництв, повинні діяти на підставі виданої довіреності.

Особливу увагу слід приділити уточненню повноважень керівника юридичної особи насамперед акціонерних товариств, в статутах яких передбачаються обмеження за розміром чинених директором великих угод, пов'язаних з відчуженням майна вартістю понад 25% балансових активів товариства (гл. 10 Закону про акціонерні товариства). У ріелторських фірм треба перевірити наявність ліцензії на здійснення угод на ринку нерухомості. Номер, серію і дату видачі ліцензії слід вказати в преамбулі договору.

Схема 5.13. Преамбула договору по операціях з нерухомим майном

Все розмаїття умов, що включаються в різні договори по операціях з нерухомим майном, об'єднується в три групи: істотні, звичайні (додаткові) і випадкові (інші) (схема 5.14).

Суб'єкти угоди самі вільно встановлюють умови договору з урахуванням відповідності їх імперативним - абсолютно обов'язковим нормам закону. Вони прямо наказують сторонам напрям дій, від яких відступати не можна (ст. 422 ЦК України). Наприклад, щодо нерухомості законами встановлено ряд імперативних норм:

• o цільове призначення сільськогосподарських земель і обов'язкове їх використання для виробництва продукції рослинництва і тваринництва:
• o збереження профілю (спеціалізації) приватизованих підприємств протягом певного часу;
• o використання квартир тільки для проживання громадян;
• o врахування інтересів громадян групи ризику при здійсненні операцій із житловими приміщеннями;
• o зобов'язання платника ренти переходять на набувача об'єкта, обтяженого рентою (ст. 586 ЦК України) та ін .;

Схема 5.14. Загальний вміст договору по операціях з нерухомістю

o письмове повідомлення кредиторів підприємства про його продаж з правом вимоги дострокового виконання зобов'язань та солідарна відповідальність продавця і покупця по боргах підприємства.

Більшість же статей § 7 гл. 30 та інших глав ГК РФ, що регулюють операції з нерухомим майном, носять диспозитивний характер. Сторони можуть вирішувати багато питань на свій розсуд за умови, що це не суперечить закону. На відміну від імперативної диспозитивная (восполнітельная) норма застосовується лише остільки, оскільки угодою сторін не встановлено інше. Сторони можуть встановити умову, відмінну від передбаченого в зазначеній нормі, або взагалі виключити її застосування. Тільки за відсутності такої угоди умова договору визначається диспозитивної нормою.

Так, закон допускає диспозитивное рішення сторонами угод з нерухомістю таких питань, як:

• o включення в ціну будівлі вартості відповідної частини земельної ділянки або прав па пего;
• o оплата витрат з оформлення договору однією зі сторін;
• o спосіб володіння та користування спільним нерухомим майном учасниками спільної власності та ін.

Істотними вважаються умови, які необхідні і достатні для укладення відповідного договору щодо нерухомості і виражають його природу. При відсутності хоча б одного з них договір не визнається укладеним, а якщо є всі істотні умови - він вступає в силу, якщо навіть не містить ніяких інших умов (ст. 432 ЦК України).

Істотною умовою будь-якої угоди з нерухомістю є предмет договору.

Умова про предмет договору продажу нерухомості вважається узгодженим сторонами, якщо в ньому є дані, дозволяють точно встановити нерухоме майно, що підлягає передачі покупцю за договором, у тому числі відомості про распо-

Схема 5.15. Предмет договору в операціях з нерухомістю

ложении об'єктів нерухомості на земельній ділянці або в складі іншого нерухомого майна (схема 5.15).

Відчуження будівлі, споруди або іншої нерухомості веде до зміни правового становища земельної ділянки, на якій вона розташована. Якщо продавець об'єкта одночасно є і власником знаходиться під ним землі, він в договорі з покупцем визначає титул на цю ділянку і вправі передати набувачеві як право власності на нього, так і інше право. При відсутності конкретних вказівок у договорі покупець стає власником землі, що знаходиться під об'єктом. Такий власник може також продати свою земельну ділянку, зберігаючи за собою право власності на що знаходиться на ньому нерухомість і відповідає умовам договору право користування землею, що знаходиться під нерухомістю.

Якщо продавець будівлі сам не є власником землі, то він за загальним правилом право продати свою нерухомість без згоди власника ділянки, на якій вона знаходиться. Набувач отримує таке ж право користування землею, яке мав і продавець (ст. 552 ЦК України).

У випадках, коли власник землі, на якій розташована будівля, що не належить йому, продає свою ділянку, власник будівлі зберігає наявне у нього право користування землею, незалежно від зміни власника земельної ділянки. Інакше кажучи, земельну ділянку переходить до набувача обтяженим правом третьої особи, про що він обов'язково повинен бути повідомлений відчужувачем.

При відсутності в договорі погодженого сторонами в письмовій формі умови про ціну нерухомості договір про її продаж не рахується укладеним. Ціна на будівлю, споруду або інший об'єкт нерухомості, що знаходиться па земельній ділянці, може включати і цепу переданої з цим об'єктом частини земельної ділянки або права на неї.

Істотною умовою договору продажу житлових будинків і квартир вважається перелік осіб, які зберігали право користування цими приміщеннями незалежно від зміни власника, і наявні у них права (ст. 558 ЦК України). У списки осіб, речові права яких не припиняються автоматично зі зміною власника, за законом входять:

• o одержувачі ренти - громадяни, які передали своє житлове приміщення у власність іншій особі за договором довічного змісту з утриманням (ст. 604 ЦК України);
• o члени сім'ї колишнього власника, що залишилися проживати в приміщенні (ст. 292 ЦК України) за винятком тих, хто припинив сімейні відносини (ст. 53 ЖК РФ);
• o наймачі житлового приміщення і постійно проживають з ними громадяни (ст. 675 ЦК України, ст. 64 ЖК РФ);
• o орендарі приміщень, в межах строку дії договору найму (ст. 617 ЦК України).

Додаткові умови визначають окремі, приватні питання договірних відносин, які випливають із специфіки виду договору, об'єкта нерухомості, чинних законів та інших нормативних актів (схема 5.16). Інші (випадкові) умови набувають юридичну силу лише при включенні їх до договору (схема 5.17).

Права та обов'язки сторін в угодах з нерухомістю в основному визначаються конкретним видом договору та особливостями об'єкта нерухомості. Тому вони будуть розглядатися у відповідних темах.

Схема 5.16. Звичайні (додаткові) умови договору в угодах з нерухомим майном

Схема 5.17. Інші умови в угодах з нерухомістю