Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Угоди на Російському ринку нерухомості

Відносини власності та інші речові права суб'єктів ринку нерухомості реалізуються за допомогою різного роду угод, учасники яких повинні володіти правоздатністю і дієздатністю.

Правоздатність - це здатність мати цивільні права і нести обов'язки, а дієздатність - це здатність своїми діями набувати і здійснювати цивільні вдачі, створювати для себе цивільні обов'язки і виконувати їх (ст. 21 ГК РФ).

Правоздатність юридичної особи виникає у момент його створення (п. 2 ст. 51 ГК РФ) і припиняється в момент завершення його ліквідації (п. 8 ст. 63 ГК РФ). Вона може бути універсальною (загальної), що дозволяє здійснювати будь-які види угод, не заборонені законом, і спеціальною, яка дає право здійснювати строго певні види діяльності. Спеціальною правоздатністю володіють некомерційні організації, унітарні підприємства та окремі види комерційних організацій, в установчих документах яких повинні бути визначені предмет і цілі діяльності. Наприклад, страхові організації не мають права безпосередньо займатися виробничої, торгово-посередницької та банківською діяльністю. Засновники самі можуть, виходячи зі своїх цілей, наділити створювану комерційну організацію спеціальною правоздатністю, включити до її установчих документів строго певні види діяльності, наприклад будівництво, операції з житловими приміщеннями, що потребують ліцензування. Інакше кажучи, комерційна організація може добровільно обмежити свою універсальну правоздатність.

Наявність у підприємства спеціальної правоздатності має суттєві правові наслідки в частині вчинення позастатутних угод. Відповідно до закону угоди, не відповідають цілям діяльності юридичної особи, закріпленим у його установчих документах, можуть бути визнані судом недійсними за позовом заінтересованої .іща (ст. +1711 ГК РФ).

Правоздатність громадян виникає в момент їх народження і припиняється зі смертю, а дієздатність, що дозволяє самостійно здійснювати різні операції з нерухомістю, настає в повному обсязі в день повноліття, тобто досягнення 18-річного віку (схеми 5.1, 5.2).

В економічному обороті не встановлено принципової різниці між термінами "громадянин" і "фізична особа", хоча останній має ширший зміст і включає в себе не тільки громадян Росії, але і осіб без громадянства та іноземців, правоздатність яких па ринку нерухомості може бути обмеженою в окремих випадках. Так, іноземні особи не мали до 2002 р права набувати у власність земельні ділянки в Росії, брати участь у приватизації окремих груп підприємств.

При обмеженні дієздатності громадян за законом або по суду ГК РФ (ст. 32, 33) чітко визначає статус опікуна та піклувальника. Опікун повністю заміщає підопічного в силу закону і здійснює від його імені і в його інтересах необхідні угоди. Піклувальник ж тільки контролює дії підопічних, дає згоду на їх вчинення, а угоди вони укладають самі - від свого імені.

Поняття і види угод з нерухомим майном

Операцією називаються усвідомлені дії громадян і юридичних осіб, спрямовані на встановлення, зміну або припинення їх прав та обов'язків. Сутність операції складають вольове дію з певною метою, а не подія або вчинок, і волевиявлення - зовнішнє вираження волі. Воля - здатність до вибору і внутрішнім зусиллям - дає відповідь на питання: "Чого я хочу?", А волевиявлення - "Що я для цього роблю?". Волевиявлення має відповідати волі при здійсненні угоди. Юридичні наслідки пов'язані саме з волевиявленням, яке можна піддати правовій оцінці. Для укладення угоди необхідно, щоб воля всіх її сторін збігалася і була виражена (закріплена) у певній формі.

Схема 5. 1. Правоздатність і дієздатність громадян

Правоздатність та дієздатність громадян

Схема 5.2. Невідповідність волі волевиявленню в угодах - пороки волі

Невідповідність волі волевиявленню в угодах - пороки волі

Кожній угоді відповідає своя правова мета, яка називається підставою (Кауза). Основа повинна бути законним і здійсненним.

Залежно від ознак, покладених в основу класифікації, операції з землею та іншими об'єктами нерухомості можна поділити на ряд видів (схеми 5.3-5.5).

Угода вважається дійсною при дотриманні чотирьох умов:

  • o зміст та правові наслідки її не суперечать закону й іншим нормативним актам;
  • o здійснена вона дієздатними і правоздатними особами;
  • o волевиявлення осіб відповідає їх дійсній волі;
  • o форма угоди письмова, нотаріально посвідчена у встановлених законом випадках і зареєстрована у ЕГРПН.

Недійсні угоди не відповідають закону, не мають якостей юридичного факту і не тягнуть бажаних правових наслідків. Вони поділяються по порядку визнання на два різновиди - нікчемні та оспорімие, тобто абсолютно і відносно недійсні. Оспорімой вважається угода, недійсна за рішенням суду, а нікчемна недійсна з самого початку її ув'язнення незалежно від рішення суду і не породжує юридичних наслідків (ст. 166 ЦК України).

Серед нікчемних правочинів з нерухомістю найбільш поширені мнимі й удавані угоди. Уявні вчиняються для виду, без наміру створити відповідні правові наслідки. Нерідко такі угоди переслідують протизаконні цілі, наприклад дарування та купівля-продаж нерухомого майна з метою укриття його від конфіскації або від стягнення за вимогами кредиторів.

Перетворений називається угода, що прикриває іншу угоду, яку сторони дійсно мали на увазі здійснити. Так, часто купівля-продаж будинку або земельної ділянки прикривається даруванням, щоб обійти право переважної покупки. Для маскування оплати праці з метою ухилення від перерахувань грошових коштів до фондів соціального забезпечення і страхування оформляють оренду приміщення громадянина. Договором про спільну діяльність прикривають оренду державних і муніципальних нежитлових приміщень без згоди власника або односторонню угоду прикривають купівлею-продажем об'єкта нерухомості, або оформляють заставу нерухомого майна для виключення продажу його на аукціоні при банкрутстві та ін.

Схема 5.3. Класифікація угод з об'єктами нерухомості

Класифікація угод з об'єктами нерухомості

Схема 5.4. Основні види й умови дійсних угод з нерухомістю

Основні види й умови дійсних угод з нерухомістю

Недійсні угоди можна підрозділити на угоди з пороками:

  • o волі (див. схему 5.2);
  • o суб'єктного складу;
  • o форми;
  • o змісту, а також кабальні угоди.

Схема 5.5. Види недійсних угод із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості

Види недійсних угод із земельними ділянками та іншими об'єктами нерухомості

Підставами для визнання недійсною угоди по приватизації державних і муніципальних підприємств і будь-яких об'єктів нерухомого майна є різного рола порушення правил проведення конкурсу або аукціону, наявність змови про заниження ціни та ін. (Схема 5.6).

Наслідки недійсних угод:

  • - Невиконання угоди;
  • - Двостороння реституція (відновлення колишнього стану), тобто кожна зі сторін повертає все придбане за угодою в натурі або у вигляді грошової компенсації, якщо жодна зі сторін не допустила умислу (ст. 167 ЦК України). За рішенням Конституційного Суду РФ положення цієї статті не поширюються на сумлінних покупців, які не знали і не могли знати про порушення законодавства колишнім власником нерухомості;
  • - Одностороння реституція - все виконане назад отримує тільки добросовісна сторона, а друга - передає в дохід держави;
  • - Ніякої реституції - все, що виконано, передається в дохід держави, якщо обидві сторони діяли навмисно.

При застосуванні двосторонньої реституції продавець отримує назад земельну ділянку або інший об'єкт, але повертає покупцеві отриману за нього суму.

При односторонній реституції, якщо мали місце неправильні дії продавця, винуватець повертає покупцеві отримані

Схема 5.6. Визнання недійсними угод приватизації

Визнання недійсними угод приватизації

за об'єкт нерухомості гроші, а покупець передає в дохід держави нерухоме майно. Якщо ж реституція виключається для обох сторін, то продавець передає в дохід держави гроші, а покупець - відповідний об'єкт нерухомості.

Найбільш поширеним злочином на ринку нерухомості є шахрайство в різних формах (схема 5.7).

Схема 5.7. Деякі форми протиправних дій на ринку землі

Деякі форми протиправних дій на ринку землі

Щоб знизити ймовірність негативних наслідків угоди доцільно проявити особливу пильність, а краще не купувати квартиру, яка:

  • o продається за дорученням;
  • o була подарована і заповідана не родичі;
  • o багато разів перепродували;
  • o продається в довгому ланцюжку.

Самими відповідальними моментами при здійсненні угод із земельними ділянками, житловими приміщеннями та іншими об'єктами нерухомості, що знаходяться у приватній власності, є оформлення документів та передача грошей за покупку. Щоб убезпечити себе, необхідно диверсифікувати ризик, що виникає при проведенні операції купівлі-продажу нерухомості, шляхом:

  • - Страхування покупця від втрати права власності на земельну ділянку або інше майно;
  • - Включення комерційного банку в угоду. У практиці застосовуються різні механізми дій із забезпечення інтересів покупця і продавця з використанням кредит-осередки, оренди комірки в сейфі банку та ін. (Схема 5.8).

Схема 5.8. Система забезпечення безпеки розрахунків між покупцем і продавцем

Система забезпечення безпеки розрахунків між покупцем і продавцем

Страхування покупців від втрати прав власності означає:

  • - Якщо при оформленні угоди допущені помилки, які призвели до втрати покупцем права власності на об'єкти, страхова компанія відшкодує йому суму, зазначену в договорі;
  • - Якщо об'єкт коли-небудь був задіяний в обмінних або інших операціях і колишнім власникам вдасться довести в суді, що в минулі операції їх інтереси були умисними, то покупця можуть позбавити права власності та відшкодувати йому збитки на суму, зазначену в договорі купівлі-продажу, яка може бути значно нижче дійсної.

Все різноманіття дійсних угод з нерухомим майном можна здійснювати різними законними способами (схема 5.9).

Сторонами в угоді можуть виступати громадяни - власники нерухомого майна або за їх дорученням довірені особи та (або) організації, що мають статус юридичної особи. Відповідно до ст. 55 ГК РФ філії та структурні підрозділи різних організацій не є юридичними особами і не можуть здійснювати угоди від свого імені, хоча нерідко в їх положення господарські суб'єкти включають такі правомочності. Подібні випадки кваліфікуються як перевищення повноважень

Схема 5.9. Основні способи угод із земельними ділянками

Основні способи угод із земельними ділянками

і присвоєння функцій законодавчого органу. Представництва діють за дорученням юридичної особи, виданої конкретній фізичній особі, а не підрозділу. Важливо також, щоб сторона, яка виставляє об'єкт на продаж або здачу в оренду, була правомочна розпоряджатися майном, у іншому випадку угода буде недійсною.

 
<<   ЗМІСТ   >>