Повна версія

Головна arrow Економіка arrow Економіка нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

Право власності на нерухомість

У системі економічних відносин, пов'язаних з нерухомістю, категорія власності займає центральне місце. Великий російський мислитель І. А. Ільїн визначив, що власність - це:

  • o влада, або повне панування безпосередньо над речами, а опосередковано - над людьми;
  • o свобода - власнику дозволено все, що не заборонено законом:
  • o право - не тільки юридична, але й морально-соціальне, патріотичне.

У зв'язку з цим зустрічається ототожнення власності з матеріальними речами - самої нерухомістю в дійсності не відповідає її внутрішньому змісту. Майно (речі) саме по собі не є власністю, а тільки носієм права власності.

У найзагальнішому вигляді власність - це відносини людей до об'єктів матеріального світу, які проявляються в економічних і виробничих відносинах між людьми в процесі виробництва, розподілу, обміну та споживання різних благ, а також в юридичних нормах і у формі правил і моралі. У перекладі з латинської "власність" означає правове (на відміну від чисто фізичного) панування особи над матеріальною річчю.

У понятті власності на нерухомість слід розрізняти дві сторони: внутрішній зміст і зовнішню форму прояву. Матеріально-речова форма показує пооб'єктний склад нерухомого майна, тобто що (які речі) присвоюється людьми. Соціально-економічна сутність розкриває відносини між людьми та їх об'єднаннями з приводу присвоєння та використання нерухомих речей. Отже, в економічному сенсі власність - це форма відносин людей з присвоєння і відчуження землі, будівель, споруд та іншого майна.

У сучасному цивілізованому світі вже давно не існує "священною і недоторканною" власності. Повноваження, надані приватному власнику за визначенням, часто вступають у протиріччя з інтересами і правами інших осіб і суспільства в цілому. Закони всіх країн, починаючи з Давньоримського держави, передбачають обмеження прав власності, виходячи з інтересів суспільства, релігійних, екологічних, транспортних та інших вимог (схема 3.1).

Відповідно до чинної Конституції РФ (ч. 2 ст. 36) та ГК РФ (п. 3 ст. 209) власник, використовуючи своє нерухоме майно, не повинен порушувати вдачі і законні інтереси інших осіб і зобов'язаний дотримуватися екологічних, санітарно-гігієнічні

Схема 3. 1. Система обмежень права власності на нерухоме майно

Система обмежень права власності на нерухоме майно

та інші умови. Для державних і муніципальних потреб у власника може бути вилучений земельну ділянку за угодою або за рішенням суду (ст. 279, 282 ЦК України). У Конституції РФ встановлено, що земля та інші природні ресурси (надра, ліси, водний фонд) використовуються і охороняються як основа життя і діяльності народів, що проживають на відповідній території, і всіх народів країни.

Економічно власність реалізується, коли приносить власнику дохід - ренту, прибуток, орендну плату, або задовольняє його особисті потреби. У юридичному відношенні власність - це комплекс прав, який може бути розподілений між різними суб'єктами або зосереджений в одних руках.

Суб'єкти і об'єкти власності

Слід розрізняти поняття об'єкт і суб'єкт власності па нерухомість, а також право власності та відносини власності.

Суб'єкти права власності на нерухоме майно -це власники конкретних земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості, наділені земельними та іншими майновими правами і несучі обов'язки відповідно до земельного, цивільним, водним, лісовим та іншим законодавством Росії. У майнові відносини з приводу нерухомості вступають три основні групи суб'єктів:

  • а) Російська Федерація і суб'єкти РФ в особі органів державної влади, міста, райони, населені пункти в особі органів місцевого самоврядування;
  • б) громадяни, об'єднання людей, сім'ї, народ, населення, соціальна група, у тому числі іноземні громадяни;
  • в) юридичні особи - комерційні, некомерційні та інші організації, у тому числі іноземні.

Для здійснення угод на ринку нерухомості громадяни повинні мати громадянської та земельної право- і дієздатністю. Земельна правоздатність та дієздатність передбачає, наприклад, наявність досвіду роботи, кваліфікації або спеціальної підготовки для придбання ділянки з метою організації фермерського господарства.

Особливість Російської Федерації, республік, країв, областей і округів полягає в тому, що вони є не тільки суб'єктами права державної власності на землю, але і носіями права територіального верховенства як елементу їх суверенітету.

Об'єкт права власності на нерухомість - це в першу чергу ділянку землі як просторовий базис в певних межах фіксованої площі й місцеположення, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва та інші речі і відповідно до законодавства. Крім нерухомого майна в матеріальній формі об'єктами відносин виступають також речові права та обмеження прав власності (схема 3.2).

На відміну від права власності речові права осіб, які не є власниками, надають менший обсяг правомочностей їх володарям (схеми 3.3,3.4). За своєю правовою природою вони є абсолютними, суб'єкти таких прав можуть їх здійснювати самостійно без сприяння третіх осіб. Навіть у разі переходу права власності на нерухомість до іншої особи речові

Схема 3.2. Речові права та обмеження прав власності

Речові права та обмеження прав власності

Схема 3.3. Право господарського відання

Право господарського відання

права осіб, які не є власниками, не припиняються (п. 3 ст. 216 ГК РФ), і вони можуть продовжувати свої повноваження (дії) щодо майна, передбачені відповідними статтями ГК РФ (ст. 216, 265, 268, 294, 296 ).

Третю групу об'єктів відносин становлять обмеження (обтяження) прав на нерухомість: сервітути (ст. 274, 277 ЦК України), іпотека (ст. 334 ЦК України), довірче управління (ст. 1017 ЦК РФ) і оренда (ст. 651, 658 ГК РФ), які мають

Схема 3.4. Право оперативного управління

Право оперативного управління

неоднакову правову природу. Так, сервітут - це обмежене речове право, іпотека - спосіб забезпечення зобов'язань, а оренда і довірче управління договірні зобов'язання.

Схема 3.5. Загальна модель відносин власності на нерухоме майно

Загальна модель відносин власності на нерухоме майно

На відміну від суб'єктів об'єкти власності на нерухомість є пасивною стороною відносин власності.

Право власності виражає відношення людей до нерухомого майна, як до свого або як до чужого за формулою суб'єкт - об'єкт.

Відносини власності - це система відносин між людьми з приводу привласнення та відчуження земельних ділянок та інших об'єктів нерухомості. Ці суб'єктно-об'єктні відносини включають відносини між різними суб'єктами одного об'єкта власності і відносини але приводу формування нового об'єкта власності (схема 3.5).

 
<<   ЗМІСТ   >>