Повна версія

Головна arrow Економіка arrow ЕКОНОМІКА НЕРУХОМОСТІ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

ОСНОВНІ ЕКОНОМІЧНІ ІНТЕРЕСИ, ЩО ФІКСУЮТЬСЯ ПОНЯТТЯМ ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Розуміння і визнання об'єкта нерухомістю.

Почнемо з поліпшень і приладдя земельної ділянки. Питання, поза всяким сумнівом, один з пріоритетних, оскільки саме поняття поліпшень і обгрунтування їх зв'язку з земельною ділянкою дають нам уявлення, що в тій чи іншій країні вважається нерухомістю і як визначається правовий режим земельної ділянки та пов'язаних з ним речей.

коментар 18

Доля будівлі та земельної ділянки

Принцип єдності долі земельної ділянки та розташованих на ній об'єктів нерухомості закріплений і в російському законодавстві. У подп. 5 п. 1 ст. 1 редакції від 5 жовтня 2015 р ЗК РФ закладений принцип єдності «долі земельних ділянок і міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким всі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти слідують долю земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами».

Цей принцип закріплений і в російському законодавстві про приватизацію. Так, згідно з п. 1 ст. 28 Федерального закону від 21 грудня 2001 № 178-ФЗ «Про приватизацію державного та муніципального майна» (в ред. Від 13 липня 2015 г.), «Приватизація будинків, будівель і споруд, а також об'єктів, будівництво яких не завершено і які визнані самостійними об'єктами нерухомості, здійснюється одночасно з відчуженням особі, що набуває таке майно, земельних ділянок, займаних таким майном і необхідних для їх використання, якщо інше не передбачено федеральним законом ».

Перший момент тут - це власне визнання об'єкта невіддільним поліпшенням. Відзначимо насамперед, що ніяких раз і назавжди раз вироблених критеріїв визнання об'єкта невіддільним поліпшенням або приналежністю (рухомим об'єктом) не існує. У неочевидних випадках суди в різних країнах світу розглядають справу по суті, проводячи об'єктивне дослідження, суть якого полягає в дослідженні призначення об'єкта, цілей при його створенні або причини прояву інтересу в ньому.

коментар 19

Визнання об'єкта нерухомим майном в Росії

Незважаючи на відносно короткий період правозастосовчої практики в галузі визнання речей нерухомими, в Росії формується багатий і цікавий досвід, який дозволяє судити про певні тенденції в даній сфері. Відзначимо лише деякі з них.

По-перше, можна вважати позитивною тенденцією визнання об'єкта нерухомістю, якщо він спочатку створювався як нерухомість (див., Наприклад, «Огляд судової практики Верховного Суду Російської Федерації за другий квартал 2012 року», затв. Президією Верховного Суду РФ 10 жовтня 2012 р ). У цьому аспекті ми фактично підійшли до необхідності досліджувати поки ще не наміри суб'єкта створити об'єкт нерухомості, але документально підтверджені факти, що об'єкт дійсно спочатку створювався як самостійна нерухома річ. Це знімає багато питань, коли відповідають ознакам нерухомості речі намагалися визнати нерухомими (наприклад, огородження на фундаменті). Суди ж класифікують їх як, наприклад, допоміжні споруди (див., Наприклад, постанову Президії ВАС РФ від 24 вересня 2013 р № 1160/13 у справі № А76-1598 / 2012).

По-друге, законодавець йде від практики привести в законі всі можливі списки прикладів нерухомих речей, віддаючи пріоритет роботі судів на підставі ознак нерухомих речей і дослідження їх функціонального призначення (див., Наприклад, постанову Президії ВАС РФ від 26 січня 2010 року № 11052 / 09 у справі № А53-3598 / 2008-С2-11). Суди можуть спиратися на висновки експертів, які досліджують фактичний стан об'єкта, і приймати рішення про визнання об'єкта нерухомої річчю (постанова Президії ВАС РФ від 26 січня 2010 року № 11052/09). Наприклад, Пленум Верховного Суду РФ зазначив: «При вирішенні питання про визнання правомірно споруджуваного об'єкта нерухомої річчю ... необхідно встановити, що на ньому, по крайней мере, повністю завершені роботи зі спорудження фундаменту або аналогічні їм роботи ...» (постанова Пленуму Верховного Суду РФ від 23 червня 2015 р № 25 «Про застосування судами деяких положень розділу I частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації»).

По-третє, змістом явища (безумовно, поряд з формою) надається велике значення. Зокрема, за загальним правилом державна реєстрація права на річ не є обов'язковою умовою для визнання її об'єктом нерухомості (Ухвала Верховного Суду РФ від 30 вересня 2015 р № 303-ЕС15-5520). Також, наприклад, в Росії тепер існує можливість визнання земельної ділянки нерухомістю, навіть якщо його межі не описані і не посвідчені в установленому порядку (Ухвала Верховного Суду від 11 грудня 2007 № 4-В07-126).

Крім того, дослідженню підлягає і факт визнання об'єкта нерухомо річчю. Наприклад, в британську справу Elitestone v Morris [1] [1997 | про визнання об'єкта у вигляді навісів на стовпах (бунгало) була придбана земля, на якій були розташовані 26 бунгало, що належать іншому власнику. Закон став би на захист власника бунгало, якби ці об'єкти формували із земельною ділянкою неподільне ціле. Відповідно, новий власник земельної ділянки аргументував, що це були віддільні поліпшення, так як фіксувалися тільки за рахунок своєї ваги і грунтувалися на стовпах, фізично з землею не скріплених.

Суд виніс рішення, що 26 бунгало були частиною об'єкта нерухомості. Наведемо судження судді Лорда Ллойда:

У випадку з будинком однозначну відповідь на це питання, скоріше, в області здорового глузду. Будинок, який зібраний так, що може бути перенесений як цілісний об'єкт або по частинах, може залишатися рухомою річчю, навіть якщо до нього підключені комунікації, такі як вода і електрика.

Але будинок, який споруджено так, що він не може бути переміщений зовсім ..., не може вважатися рухомою річчю. Початкове намір полягала у формуванні нерухомого майна ... Я не сумніваюся, що, коли ... бунгало будувалося і йшла установка дерев'яних стін, все це планувалося як єдина структура, частина земельної ділянки. Мета складання окремих частин дерева на ділянку здається настільки очевидною, що немає сенсу досліджувати факт з'єднання з грунтом ... (переклад наш. - М. К.).

Ще кілька примітних суджень для нашого дослідження міститься в справі, розглянутому британським судом апеляційної інстанції Berkley v Poulett [2] [1976]. Суть справи полягала в тому, що з аукціону було продано маєток. Покупець хотів зробити маєток привабливим для туристів і зберегти якомога більше оригінальних рис. Завершення операції затягувалося, і продавець продав кілька елементів і предметів, які покупець просив визнати невіддільними поліпшеннями, які перейшли до нього разом з будівлею. Цими предметами були цінні полотна в дубових рамах, мармурова статуя грецького атлета вагою в півтонни, розташована на кам'яному узвишші, і великі сонячний годинник, також не прикріплені до землі. Ось судове рішення: предмети були віддільними поліпшеннями. Суддя вказав, що об'єкти, які були приєднані мали більше значення, ніж ступінь (глибина) приєднання. Картини були приєднані до стіни для отримання більшого задоволення від їх споглядання, статуя і сонячний годинник також розміщувалися для отримання задоволення як рухомі речі. Сам текст мотивувальній частині рішення суддів заслуговує цитування.

Суддя Scarman L .:

«... ступінь приєднання предмета, яка раніше законом розглядалася як визначальний фактор, зараз нічого не доводить. Якщо мета приєднання в тому, щоб забезпечити більшу насолоду від самого предмета, то предмет залишається рухомою річчю незалежно від того, наскільки міцно він приєднаний до об'єкта нерухомості. Очевидно, однак, що як і раніше залишається важливим визначити ступінь фізичного впливу на будівлю або земельну ділянку в процесі відділення і переміщення об'єкта. Якщо об'єкт не може бути переміщений без нанесення серйозного збитку або руйнування частини об'єкта нерухомості, то тоді питання визнання предмета його невіддільним поліпшенням стає принциповим. Співвідношення двох тестів один з одним вимагає розгляду. Якщо немає фізичного приєднання, то немає і невід'ємного поліпшення. Quicquid plantatur solo, solo cedit (що прикріплено до землі, їй і належить). Однак об'єкт, який розташовується на землі і приєднаний до неї тільки силою своєї ваги, може бути невіддільним поліпшенням, якщо він настільки важкий, що немає необхідності прикріплювати його в підставі, і якщо він був поміщений туди, щоб поліпшити об'єкт нерухомості. На перший погляд, однак, об'єкт, приєднаний до землі тільки силою його ваги, - це рухома річ. Навпаки, об'єкт, приєднаний до нерухомості, який можна видалити без особливих труднощів, може залишатися нерухомою річчю, якщо, наприклад, вихідна мета його прикріплення полягало в «... створення краси інтер'єру як такого» (справа Neville Jinln Re Whaley [1908] 1 Ch 615 at p 619). У наш час технічні навички прикріплення об'єктів до будівель і земельних ділянок і їх видалення настільки високі, що другий тест з набагато більшою ймовірністю, ніж перший, стане вирішальним. Можливо, неминуще значення першого тесту в нагадуванні, що повинна мати місце певна ступінь фізичного прикріплення, щоб об'єкт був визнаний невіддільною частиною нерухомості »(переклад наш. - М.К.).

Як зазначив суддя в справі D'Eyncourt v Gregory [1866J [3] :

«Я думаю, це не має значення, чи використаний цемент для прикріплення цих елементів або вони фіксуються тільки своєю вагою, але в цьому випадку - чи є вони ... частиною архітектурного задуму ...» (переклад наш. - М. К. ).

коментар 20

Про невіддільні поліпшення в російському законодавстві

У Цивільному кодексі РФ закладено низку принципів і загальних правил щодо поняття «невід'ємні поліпшення». Зокрема, в п. 3 ст. 245 зазначено, що учасник часткової власності, який здійснив невід'ємні поліпшення загального майна, «має право на відповідне збільшення своєї частки у праві на спільне майно».

Проблема поліпшень об'єктів нерухомого майна набуває особливої актуальності у взаєминах власника і орендаря нерухомості. Пункт 1 ст. 623 ГК РФ закріпив ряд загальних правил, зокрема, той факт, що вироблені орендарем віддільні поліпшення орендованого майна є його власністю, якщо інше не передбачено договором оренди. У разі ж створення орендарем невід'ємних поліпшень діє норма п. 2 ст. 623, згідно з якою якщо «орендар зробив за рахунок власних коштів і за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, яке не віддільні без шкоди для майна, орендар має право після припинення договору на відшкодування вартості цих поліпшень, якщо інше не передбачено договором оренди». Відзначимо тут принципову роль згоди орендодавця на виробництво орендарем невід'ємних поліпшень. Очевидно, що, як і у випадку з визнанням речі нерухомої, цілий пласт проблем відкривається при необхідності визнавати окремі поліпшення невіддільними.

  • [1] Elitestone v Morris [1997] 1 WLR 687 House of Lords.
  • [2] Berkley v Poulett [1976] EWCA Civ 1 Court of Appeal.
  • [3] D'Eyncourt v Gregory [+1866] LR 3 Eq 382.
 
<<   ЗМІСТ   >>