Повна версія

Головна arrow Туризм arrow ТУРИСТСЬКО-РЕКРЕАЦІЙНЕ ПРОЕКТУВАННЯ. ОЦІНКА ІНВЕСТИЦІЙ

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

ОСОБЛИВОСТІ ІНВЕСТИЦІЙНОЇ ПОЛІТИКИ В ТУРИЗМІ

Структуризація інвестиційної політики в туризмі

Мета інвестиційної політики - реалізація стратегічного плану економічного і соціального розвитку країни, туристської дестинації, туристського підприємства. Але в будь-якому випадку кінцевою метою інвестиційної політики є пожвавлення інвестиційної діяльності, спрямованої на підйом вітчизняної економіки і підвищення ефективності туристського виробництва.

Розроблена і прийнята інвестиційна політика не може бути виконана без наявності чіткого механізму її реалізації. Механізм, як правило, повинен включати в себе:

  • • вибір надійних джерел і методів фінансування інвестицій;
  • • визначення термінів і вибір органів, відповідальних за реалізацію інвестиційної політики;
  • • створення необхідної нормативно-правової основи для функціонування ринку інвестицій;
  • • створення сприятливих умов для залучення інвестицій в туристську галузь.

Інвестиційна політика в сфері туризму може здійснюватися на різних рівнях, які знаходяться в тісному взаємозв'язку між собою (рис. 3.1). Визначальною є державна інвестиційна політика, так як вона повинна створювати цивілізовані «правила гри» в області інвестицій і сприятиме активізації інвестиційної діяльності на всіх рівнях. Інвестиційна політика на державному рівні (макрорівні) повинна сприяти пожвавленню інвестиційної діяльності на регіональному (туристська дестинації) і мікрорівні (туристське підприємство).

Під регіональної інвестиційної політикою розуміється система заходів, що проводяться на рівні туристського регіону, сприяють мобілізації інвестиційних ресурсів та визначенню напрямків їх найбільш ефективного і раціонального використання в інтересах населення регіону і окремих інвесторів.

Взаємозв'язок інвестиційних політик різних рівнів

Мал. 3.1. Взаємозв'язок інвестиційних політик різних рівнів

Інвестиційна політика в кожному туристичному регіоні Росії має свої особливості, які обумовлені наступними факторами:

  • • економічною і соціальною політикою, що проводиться в туристському регіоні (туристської дестинації);
  • • величиною наявного туристичного потенціалу;
  • • географічним місцезнаходженням;
  • • природно-кліматичними умовами;
  • • привабливістю туристичного регіону для іноземних інвестицій і ін.

Основними завданнями системи управління інвестиційною діяльністю в туристичному регіоні є:

  • • створення інфраструктури інвестиційного ринку;
  • • визначення пріоритетних напрямків вкладення інвестицій;
  • • створення умов для залучення позабюджетних джерел фінансування інвестицій, в тому числі іноземних;
  • • забезпечення інтеграції регіонального інвестиційного ринку з міжнародним ринком інвестиційних ресурсів.

Регіональна інвестиційна політика повинна бути спрямована на підйом економіки і підвищення ефективності виробництва туристських послуг в туристичному регіоні, забезпечення самофінансування і необхідного зачепила розвитку туристичного регіону в майбутньому.

З переходом на ринкові відносини все більшу роль в інвестиційній діяльності стали грати окремі суб'єкти Російської Федерації і комерційні туристські організації в зв'язку з перерозподілом фінансових потоків на користь останніх.

Виходячи з цього істотно підвищується роль інвестиційної політики на мікрорівні, рівні підприємства. Під інвестиційною політикою туристського підприємства розуміється комплекс заходів, що забезпечують вигідне вкладення власних, позикових коштів в інвестиції з метою забезпечення стабільної стійкості роботи туристського підприємства найближчим часом і в перспективі.

Інвестиційна політика на туристському підприємстві повинна визначатися стратегічними цілями його бізнес-плану, а в кінцевому підсумку вона повинна бути спрямована на забезпечення фінансової стійкості підприємства не тільки на сьогодні, а й на майбутнє.

При розробці інвестиційної політики на туристському підприємстві необхідно дотримуватися наступних принципів:

  • • націленість інвестиційної політики на реалізацію стратегічних планів туристського підприємства і забезпечення його фінансової стійкості;
  • • облік інфляції і фактора ризику;
  • • економічне обґрунтування інвестицій;
  • • ранжування проектів і інвестицій за їх важливості і послідовності реалізації, виходячи з наявних ресурсів і з урахуванням залучення зовнішніх джерел;
  • • вибір надійних і більш дешевих джерел фінансування інвестицій і т.д.

Облік цих принципів дозволить уникнути багатьох помилок і прорахунків при розробці інвестиційної політики на туристському підприємстві.

Стратегія успішного інвестора має на увазі дар передбачення. Успішні інвестори, які володіють багатомільярдним станом, стверджують, що головне - вчасно увійти на ринок, а не кидатися скуповувати активи тієї чи іншої фірми, коли навколо них уже створений ажіотаж. Таким чином, інвестувати потрібно в перспективні сектори ринку і компанії.

На сьогоднішній день інвестування в сфері туризму в більшій мірі відбувається в рамках ринку готельних послуг. В готелі інвестують відомі мільярдери, кутюр'є і навіть кінозірки. Дональд Трамп, який створив цілу індустрію навчання стратегіям фінансового благополуччя, зараз інвестує в будівництво відразу декількох елітних готелів.

Інвестиції в готелі у всесвітньо відомих центрах грального бізнесу практично завжди безризикові. Наприклад, готель Monte Carlo Bay Hotel & Resort (Монако), номінований в категорії «готельні та курортні комплекси» на Міжнародній виставці комерційної нерухомості MIPIM-2006, побудований в стилі середземноморського палацу, поєднуючи в собі елементи французької неокласичної архітектури і традиційних італійських особняків. Перлинами готелю є фонтан з комп'ютерним управлінням, висячі сади, гігантський басейн площею 1716 м 2 , що починається на території комплексу і виходить далеко за його межі, і, звичайно, казино. Вигідно інвестувати і в нетрадиційні готелі, наприклад в селища мисливських будиночків, де-небудь в глибинці, або в готелі, що розміщуються в будівлях, що є пам'ятками історії та архітектури. Такі готелі затребувані любителями відокремленого активного відпочинку і цінителями прекрасного відповідно.

Ще один перспективний напрям інвестування для розвитку готельного бізнесу - будівництво гольф-курортів. Готелі на території гольф-курортів не знають поняття «сезон» - престижний вид спорту сприяє значному зростанню турпотоку.

Всі ці ключові моменти актуальні і для Росії, де на сьогоднішній день склалася сприятлива ситуація для інвестування в готельний бізнес. Зростанню готельного ринку в Росії сприяють глобальна тенденція до поліпшення умов кредитування і зростання конкуренції в цій сфері. Якщо ще кілька років тому рідкісний російський банк кредитував під придбання об'єктів комерційної нерухомості, то сьогодні у фінансово-кредитних структур склалися певні переваги.

В процесі інвестування не слід обмежуватися одним ринком. Слід зазначити, що інвестувати можна не власне в готель, а в ім'я або бренд. На російський готельний ринок нарешті прийшла мережу Best Western. Право на використання бренду отримала російська компанія «Сіті-Готель». Заявки на участь в міжнародному тендері подали сім компаній. Конкурс був закритим, і імена учасників не розголошувалися. У тендері брали участь не тільки вітчизняні, але й іноземні компанії, які планували вийти на російський ринок.

В процесі розвитку готельного бізнесу все частіше виникає необхідність оцінки вартості існуючих готелів, інших будівель під реконструкцію або вільних земельних ділянок, що плануються для реалізації готельної функції. При цьому замовниками оцінки можуть виступати як регіональні влади, так і приватні інвестори.

Як показує практика, інвестиційні проекти розширення і реконструкції існуючих готелів мають суттєві конкурентні переваги в порівнянні з проектами будівництва нових готелів. Однак ці переваги реалізуються повною мірою тільки в тому випадку, коли існуюча готель продається містом або власником під реконструкцію за ринковими цінами, а після реконструкції дійсно зможе відповідати міжнародним стандартам по наданих послуг. Наприклад, впевнено почувають себе російські готельні оператори звертають увагу на привабливі об'єкти як всередині країни, так і за її межами. Так, нещодавно Heliopark Group закрила угоду з придбання готелю в Німеччині. Це один з трьох найстаріших готелів в зоні Баден Бадена Bad Hotel Zum Hirsh, що належав до покупки відомої німецької мережі готелів Steigenberger Hotels & Resorts. Будівля, побудована в 1688 р знаходиться в центральній частині міста. Унікальна особливість готелю - підведення термальних вод в кожен номер. В ході реконструкції була отримана ємність готелю в 71-74 номери категорії «4+», в якому є SPA.

При оцінці об'єктів нерухомості (вільних земельних ділянок та будівель, що реконструюються) під готельні комплекси повинні прийматися до уваги такі особливості, як більш високі ризики через великих початкових вкладень і тривалі терміни окупності. Інвестиції в житлові, торгові та офісні комплекси для російського бізнесу поки набагато ефективніше і вигідніше, ніж вкладення в готелі, перш за все через незрівнянно більших термінів окупності вкладених коштів. Ігнорування цих та інших особливостей може привести до прийняття неефективних рішень, заморожування інвестицій в готельні комплекси, тривалих термінів їх будівництва і реконструкції, дискредитації зусиль адміністрації міста і області з розвитку готельної індустрії в регіоні.

В рамках оцінки готелів як об'єктів нерухомості можуть розглядатися два варіанти:

  • • оцінка земельної ділянки як забудованого (готельним будівлею або іншими будівлями і спорудами);
  • • оцінка земельної ділянки як вільного для реалізації на ньому в подальшому готельної функції.

В рамках оцінки бізнесу зазвичай визначається вартість цінних паперів або часткою в разі купівлі-продажу акцій готельного комплексу на фондовому ринку. Для прийняття обгрунтованого інвестиційного рішення необхідно оцінити власність готельного комплексу і частку цієї власності, що припадає на купується пакет акцій, а також можливі майбутні доходи від бізнесу.

Відзначимо, що в обох випадках оцінка готелю здійснюється, як правило, на основі даних бухгалтерського обліку та результатів господарської діяльності аналогічних об'єктів. Відповідно до дохідним підходом на підставі поданих документів аналізується стан господарської діяльності оцінюваного готельного комплексу. Цей аналіз дозволяє визначити, чи можна оцінюваний об'єкт вважати типовим для готельного бізнесу (типовою вважається готель, яка генерує близько 70% доходу за рахунок номерного фонду, а решту доходу - приблизно 30% - за рахунок доходу від ресторанів, торгівлі та інших послуг) . Основними параметрами, що формують при цьому дохідну частину проекту, є заповнюваність готелю і вартість готельного номера.

При оцінці необхідно врахувати, що реальні ціни розміщення в готелях відрізняються від заявлених вартостей готельних номерів, які подаються в відкритих прайс-листах. Готелі незалежно від їх статусу і категорії тісно співпрацюють з туристичними фірмами, в тому числі в сфері ділового туризму. Залежно від числа викуповуються місць туристичним фірмам можуть надаватися різні знижки. Так, корпоративний тариф може бути на 20 -30% нижче стандартного. У готелях високого класу діє, як правило, система бонусів: набравши певну кількість балів, туристична фірма отримує право на безкоштовні номери і дорогі презенти. У багатьох готелях є своя система заохочення постійних партнерів. В середньому реальні ціни розміщення можуть бути нижче відкрито заявлених на 10-50%.

Оцінюючи нерухомість і бізнес готельних комплексів, російські оцінювачі застосовують всі три загальноприйнятих підходу-дохідний, витратний та порівняльний. Зауважимо, що в багатьох країнах з ринковою економікою, де готелі продаються на вільному і відкритому ринку, найбільш часто застосовують тільки прибутковий і порівняльний підходи. Розглянемо особливості застосування зазначених підходів в оцінці готелів.

Витратний підхід - спосіб оцінки майна готелів, заснований на визначенні вартості витрат на створення, зміна та утилізацію майна з урахуванням всіх видів зносу. При цьому реалізується принцип заміщення, що виражається в тому, що покупець не заплатить за готовий об'єкт більше, ніж за створюваний об'єкт тієї ж корисності. Даний підхід найчастіше застосовується, коли завданням є визначення вартості нерухомості готелів. Як правило, він мало прийнятний, коли оцінюється готельний бізнес. У цьому випадку він може бути використаний тільки для оцінки активів в рамках оцінки бізнесу. Витратний підхід може бути успішно застосований, коли завданням оцінки є визначення вартості нерухомості, яка перебуває у класичному варіанті з земельної ділянки та забудови. Слабким місцем витратного підходу є необхідність визначення вартості іншого майна готельного комплексу, крім будівель і земельної ділянки. Внесок витратного підходу в кінцевий результат може бути не настільки важливий, коли є суттєвий знос забудови.

З точки зору оцінки витратного підходу особливістю готельних комплексів є необхідність врахування набагато більших (у порівнянні з іншими варіантами розвитку нерухомості) одноразових інвестицій в будівництво (реконструкцію) об'єктів і їх обладнання. При визначенні вартості вільної земельної ділянки до витрат на нове будівництво повинні бути додані витрати на меблювання номерного фонду та інше обладнання готелів. Цього, як правило, не потрібно при оцінці інших типів нерухомості.

При оцінці вартості земельної ділянки необхідно виконати оцінку вартості будівництва нерухомості, відповідної найбільш ефективному використанню цієї ділянки (з урахуванням правочинності, фізичної здійсненності, фінансової виправданості, максимальної ефективності). При цьому оцінювати земельну ділянку доцільно під функцію найбільш ефективного використання. В цьому випадку оцінювачу необхідно характеризувати умовно вільні і забудовані земельні ділянки за наявністю або відсутністю обтяжень, так як ця обставина значною мірою впливає на кінцевий результат - величину ринкової вартості.

Порівняльний підхід в оцінці заснований на зіставленні вартості оцінюваного майна з вартістю на ринку інших аналогічних об'єктів, тобто на основі інформації про аналогічні угоди.

Показником ринкової вартості оцінюваного об'єкта виступає ціна, яку заплатить на вільному ринку типовий покупець за аналогічний за якістю та корисності об'єкт. Порівняльний підхід поки досить рідко застосовується на практиці.

Порівняльний підхід може бути реалізований двома основними методами: методом статистичного моделювання та методом порівняльного аналізу угод.

Метод статистичного моделювання передбачає побудову відповідних функцій вартості об'єктів готельного комплексу від ціноутворюючих факторів у вигляді елементів порівняння об'єкта і характеристик середовища діяльності подібних об'єктів методами регресійного і кореляційного аналізів, що дозволяють отримати статистичні залежності між параметрами (вартістю і ціноутворюючими факторами). Даний метод грунтується на порівнянні оцінюваного об'єкта з порівнянними об'єктами, які недавно були продані або запропоновані до продажу на ринку, з внесенням коригувань по тим їх параметрами, за якими оцінюється об'єкт і зіставні об'єкти відрізняються один від одного.

Метод статистичного моделювання може застосовуватися, якщо є досить великий масив даних про угоди або пропозиціях по подібних об'єктів.

Відзначимо, що статистична залежність може встановлюватися для певних часових рядів. При цьому повинен бути забезпечений механізм коригування цієї залежності в окремі періоди часу на основі моніторингу ринку і ціноутворюючих характеристик подібних об'єктів. Якщо інформація на ринку представлена одиничними угодами або пропозиціями щодо порівнянних об'єктах, слід застосовувати метод порівняння продажів і пропозицій з подальшим коректуванням ціни угоди або пропозиції на обчислену відповідним чином величину поправки.

Прибутковий підхід заснований на визначенні величини майбутніх доходів від використання майна готелів. Оцінка готелів за допомогою дохідного підходу найбільш адекватна для об'єктів даного типу. Вона здійснюється шляхом формування особливої структури доходів готелю з урахуванням того, що готелі, як правило, не здаються на умовах довгострокової оренди.

Готелями управляють представники власників, керуючі компанії мереж тощо У зв'язку з цим моделювання доходів і витрат готелів здійснюється в основному з використанням даних бухгалтерської звітності. Визначити чистий дисконтований дохід для готелю, що відноситься до нерухомості, можливо на основі бізнесу (або даних бухгалтерського обліку) і результатів господарської діяльності аналогічних об'єктів, виділивши ту частину доходу, яка безпосередньо відноситься до нерухомості.

Щоб обчислити величину чистого дисконтованого операційного доходу, що відноситься до нерухомості, необхідно з величини чистого операційного доходу готелю відняти дохід, що припадає на рухоме та інше майно, включаючи нематеріальні активи.

Обов'язковою умовою використання дохідного підходу при оцінці готельних комплексів є проведення ретроспективного аналізу за попередні періоди діяльності, як правило, за три попередні роки. При цьому важливо, щоб правильно були проведені облік доходів з усіх джерел, а також поділ їх величин, що відносяться до різних елементів майна готелю.

 
<<   ЗМІСТ   >>