Повна версія

Головна arrow Географія arrow Прогнозування і планування використання земельних ресурсів та об'єктів нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

ПРОГНОЗУВАННЯ І ПЛАНУВАННЯ ВИКОРИСТАННЯ ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСІВ ТА ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ЯК ФУНКЦІЯ УПРАВЛІННЯ

У Росії формування сучасної системи управління земельними ресурсами є ключовою проблемою земельної реформи, яка до останнього часу не знайшла остаточного рішення. Управління земельними ресурсами включає такі аспекти: політичний, адміністративно-управлінський, правовий, науковий, техніко-технологічний. Тому управління земельними ресурсами є результатом певного поєднання об'єктивних і суб'єктивних факторів.

Управління земельними ресурсами, на думку А. А. Варламова, - це систематичне, свідоме, цілеспрямоване вплив держави і суспільства на земельні ресурси. Управління земельними ресурсами включає такі функціональні дії, як землеустрій, державний кадастр нерухомості, державного земельного нагляд, моніторинг земель та ін. 1

В теорії управління земельними ресурсами прогнозування і планування використання земель є однією з функцій системи управління, що грає ключову роль в інформаційному забезпеченні процесу вироблення управлінського рішення. Функція планування і прогнозування - провідна і початкова в системі управління земельними ресурсами.

Ефективні і продумані управлінські рішення можливі тільки тоді, коли їх підготовка спирається на хорошу інформаційну базу, яка містить відомості не тільки про те, як розвивалися земельно-майнові відносини і земельні ресурси в минулому, але і які були очікувані тенденції в минулому. За вказане інформаційне постачання відповідає якраз процес прогнозування використання земельних ресурсів. Планування ж відповідає за розробку раціонального стратегічного, тактичного і оперативного планів на основі виробленого рішення [1] [2] .

Земельні ресурси, які є не тільки територіальним базисом розміщення галузей економіки країни, але і унікальним природним ресурсом і основою для життя і діяльності народу країни, з плином часу зазнають правові, фізичні, екологічні та економічні зміни. Зазначені зміни накопичуються, готуючи якісні зміни і перехід на новий рівень розвитку.

Правильно проведене прогнозування дає можливість заздалегідь підготуватися до нових умов, знати очікувані наслідки (в тому числі негативні), знайти основні напрямки, які потребують прийняття термінових або планових менеджерських заходів 1 .

Визначення наукової основи найбільш ефективного розподілу земельних ресурсів регіону або муніципального освіти між галузями економіки - це головна роль прогнозування в управлінні земельними ресурсами.

Прогнозування є невід'ємним етапом процесу управління земельними ресурсами незалежно від його рівня. згідно

А. А. Варламову прийнято виділяти три рівні управління: державний, муніципальний і внутрішньогосподарський [3] [1] . На нашу думку, прогнозування різних показників, що описують стан і розвиток земельних ресурсів та об'єктів нерухомості, необхідно для кожного з цих рівнів, відміну же буде в тому, які показники набувають більшої значущості на конкретному рівні управління.

На загальфедеральному рівні цікава динаміка не тільки конкретних показників для обґрунтування фінансування робіт зі створення Єдиного державного реєстру нерухомості та оцінки ефективності наслідків прийнято або пропонується прийняти рішень. Найбільш важливими для прогнозування на державному рівні управління є наступні показники: структура земельного фонду, структура земельних платежів, структура правовласників, структура витрат на створення і ведення ЕГРН і т.п. [5]

На рівні суб'єкта РФ аналіз динаміки зміни структури земельного фонду в розрізі категорій земель або угідь з подальшим прогнозом здатний заздалегідь дати інформацію про можливе перекосе в структурі державного земельного фонду. Своєчасне виявлення негативних тенденцій допоможе обдуманого і ретельно відпрацьованому прийняття нормативно-правових актів, що запобігають подальший розвиток несприятливих трендів.

На рівні конкретного землеволодіння (землекористування) надзвичайно важлива динаміка і прогноз значень результатів господарської діяльності на даній земельній ділянці. З плином часу з розвитком бізнесу, проведена не ділянці, може відбуватися зміна і питомої ваги показників. Своєчасне прогнозування зазначених змін здатне допомогти при проведенні заходів щодо коригування діяльності суб'єкта, для цілей якого виконується прогноз, і внесення змін до заплановані дії або вже прийняті рішення.

Необхідно особливо сказати про прогнозування показників, що описують ситуацію на ринку нерухомості муніципального освіти, регіону або країни в цілому. Розвиток обороту земельних ділянок і ринку нерухомості в цілому можна приймати в якості основного індикатора економічного механізму управління земельними ресурсами 1 , що обумовлює гостру потребу в прогнозі ринку з боку його учасників.

Прогнозують найрізноманітніші показники, що відображають ситуацію на ринку нерухомості, але все ж осібно стоїть такий результуючий показник ринку нерухомості, як ціна (вартість) конкретних об'єктів і в середньому в місті, районі, суб'єкті країни. Як показали дослідження, саме результати прогнозування вартості об'єктів найбільш застосовні в процесі державного управління земельними ресурсами [6] [7] .

Точний і обгрунтований прогноз розвитку ринку необхідний органам влади для того, щоб мати уявлення про процеси, що відбуваються на ринку, обгрунтовано прогнозувати податкові надходження, по можливості попереджати і пом'якшувати негативні наслідки падіння ринків. Ринок нерухомості Росії володіє певними особливостями, що впливають на вибір методу прогнозування та на можливість здійснення достовірного прогнозування на довгостроковий період, проте результати прогнозу різних сегментів цікаві як для суб'єктів державного, так і муніципального і внутрішньогосподарського управління.

У разі коли суб'єктом управління є держава або муніципальне утворення, для успішного управління земельними ресурсами йому необхідний прогноз земельно-кадастрових показників, а також даних про ринок землі та іншої нерухомості. Прогнозування ринку необхідно органам влади:

  • - для розуміння процесів і тенденцій, що відбуваються і що склалися на ринку, з метою вжиття заходів, здатних або запобігти, або значно пом'якшити наслідки криз на ринку нерухомості;
  • - обґрунтованого розрахунку майбутніх податкових надходжень;
  • - вироблення економічних і правових механізмів регулювання ринку;
  • - проведення модернізації нормативно-законодавчої бази;
  • - формування сприятливого інвестиційного клімату на підвідомчій території.

Користувачами прогнозів в даному випадку будуть органи державного (муніципального) управління, зокрема конкретні виконавці, які займаються вирішенням окремих з перерахованих питань. На твердження до вищих керівників потраплять тільки проекти рішень, складених з урахуванням прогнозного розвитку ринку нерухомості.

У комерційних учасників ринку для успішного вирішення питань, пов'язаних з веденням бізнесу в сфері нерухомості, також виникає потреба в достовірному прогнозі. Історія розвитку і функціонування ринку в розвинених країнах світу, яка налічує вже близько 100 років, показує, що часто однією з головних причин великих криз на ринках нерухомості є неправильне розуміння ситуації, що склалася на ринку, або неправильне трактування тенденцій. У цих випадках складати і використовувати прогноз будуть аналітичні служби компаній, відділи маркетингових досліджень, менеджмент середньої та вищої ланки.

На думку авторів, кожен із залучених в стосунки з приводу земельно-майнового комплексу потребує обгрунтованому прогнозі ринку землі та іншої нерухомості для вирішення своїх завдань управління (рис. 3.1).

Потреби в прогнозі ринку нерухомості

Мал. 3.1. Потреби в прогнозі ринку нерухомості

У органів державного і муніципального управління потреба в прогнозі ринку нерухомості може з'явитися при плануванні розвитку території регіону (муніципального освіти) та обґрунтування заходів, необхідних для втілення планів у життя, розробці схем територіального планування регіонів, складанні схем землеустрою регіону і адміністративного району для обґрунтування економічної ефективності розміщення на конкретних земельних ділянках окремих галузей, підприємств і т.д.

Частина дій, що відносяться Федеральним законом від 18 червня 2001 № 78-ФЗ «Про землеустрій» до землевпорядним, обов'язково повинна здійснюватися із залученням результатів прогнозування. Наприклад, планування і організація раціонального використання земель проводяться з метою вдосконалення розподілу земель відповідно до перспектив розвитку економіки, поліпшення організації територій та визначення інших напрямків раціонального використання земель в Російській Федерації, суб'єктах РФ і муніципальних утвореннях.

Серед видів робіт, що відносяться до планування і організації раціонального використання земель, при проведенні яких можливе залучення результатів прогнозування вартості земельних ділянок, можна виділити наступні:

  • - розробка пропозицій щодо раціонального використання земель;
  • - визначення земель, в межах яких громадянам та юридичним особам можуть бути надані земельні ділянки;
  • - визначення земель, віднесених до категорій і видів, встановленим законодавством РФ.

Планування і організація раціонального використання земель та їх охорони в міських і сільських поселеннях проводяться відповідно до містобудівної документації, і соціально відповідальне і ефективне використання території неможливо без наявності прогнозу ринку нерухомості.

Земельні ресурси, як уже говорилося, мають двоїстий характер: просторового базису і природного ресурсу. І в обох цих іпостасях земельні ресурси кінцеві і є вичерпними. На тлі постійно зростаючих потреб в земельних ресурсах населення і галузей економіки країни особливого значення набуває якість планування кожної земельної ділянки ще до моменту початку його активного використання.

В даний час процес планування розвитку території великих міст відноситься виключно до сфери містобудування, відповідно, основою для віднесення земельної ділянки до певного виду дозволеного використання виступають в гіршому випадку формальні, в кращому - тільки архітектурно-планувальні критерії. В результаті існуючі сьогодні в Росії адміністративні обмеження і зонування часто не відображають поточних вимог, що розвиваються територій, тому фактичне використання земельної ділянки може не відповідати найкращому варіанту. На практиці це призводить до таких ситуацій, коли, наприклад, земельну ділянку, з усіх боків оточений новозбудованої розв'язкою федеральної траси, виявляється віднесеним до категорії землі населених пунктів і призначений під житлову забудову. Для уникнення подібних казусів необхідно на етапі планування залучати не тільки містобудівні, а й економічні, соціальні, екологічні та інші критерії.

Для обліку економічних характеристик можна скористатися традиційним для оціночної діяльності аналізом кращого і найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Принцип найкращого і найбільш ефективного використання становить четверту групу принципів оцінки і фактично є квінтесенцією всіх інших принципів оцінки.

Кращим і найбільш ефективним використанням (ЛНЕІ) називають той єдиний варіант використання земельної ділянки, що залишається після просіювання всіх варіантів використання об'єкта через чотирирівневої сито - законодавчих дозволів, фізичного здійснення, фінансової вигоди і найвищої прибутковості.

Вибір оптимального варіанту використання земельної ділянки обумовлений потенціалом розташування ділянки; можливістю ринку прийняти даний варіант використання ділянки; можливістю його реалізації з правової точки зору; фізичними, грунтовими, ландшафтними можливостями ділянки; технологічної та фінансової обгрунтованістю його забудови 1 .

Аналіз кращого і найбільш ефективного використання є базовим в оцінці нерухомості і формує основу, на якій оцінювач застосовує три традиційні підходи до вартості.

Таким чином, під найкращим і найбільш ефективним варіантом використання розуміється розумний і можливий варіант використання, який забезпечить об'єкту найвищу поточну вартість, визначену на дату оцінки [8] [9] .

Але подібний підхід орієнтований виключно на власника земельної ділянки і не зовсім підходить для застосування в процесі планування використання територій. З точки зору авторів, при ЛНЕІ-аналізі доцільно розглядати не тільки прибутковість для землевласника, а й економічний інтерес держави або муніципального освіти, тобто не тільки економічний ефект у вигляді грошових потоків власнику, але і бюджетний у вигляді надходжень від передбачуваного використання ділянки до бюджетів усіх рівнів. Таким чином, приймаючи рішення про віднесення земельної ділянки до будь-якої функціональної зоні, необхідно провести ЛНЕІ-ана- ліз з точки зору власника ділянки (існуючого або гіпотетичного) і з точки зору держави (муніципального освіти) і суспільства.

При цьому виявиться неможливим в повній мірі здійснити перший етап аналізу, а саме відбір видів використання ділянки за юридичною допустимості, так як зонування територій ще не проведено.

ГРК РФ виділяє чотири кроки планування території:

  • 1) територіальне планування;
  • 2) містобудівне зонування;
  • 3) планування території;
  • 4) проектування, будівництво і реконструкція об'єктів капітального будівництва.

Виділення ділянок починається з територіального планування, в ході якого федеральні, регіональні і місцеві влади визначають території для зведення житла, об'єктів інфраструктури, промисловості та сільського господарства. Потім схеми територіального планування, які були розроблені федеральними властями, направляються до вищих виконавчі органи суб'єктів РФ і муніципальних утворень, до територій яких відносяться [10] .

Після територіального планування проводиться містобудівне зонування. В результаті на території кожного муніципального освіти визначаються територіальні зони і встановлюють містобудівні регламенти.

Потім виділені в результаті зонування території повинні бути піддані плануванні. Остання передбачає розбивку зони на квартали, мікрорайони і інші елементи, а також встановлення меж для ділянок під забудову. Планування проводять як для забудованих, так і для незабудованих територій. В ході планування за кожною ділянкою землі повинні бути закріплені приписи щодо того, якого призначення будівля на ньому можна побудувати. Крім призначення, вказується його поверховість, контур поглиблення, площа і т.д.

З точки зору авторів, аналіз ЛНЕІ для всіх стейкхолдерів необхідно проводити в два етапи. Спочатку за укрупненими показниками на етапі територіального планування, щоб отримати економічне обґрунтування функціонального призначення частини території, що піддається плануванню. Аналіз треба вести не по конкретній ділянці, а по масиву однорідних ділянок. Підсумком першого етапу має стати одне або кілька пріоритетних функціональних напрямків розвитку території або її частини.

Другий етап аналізу вже на етапі планування передбачає об'єктом аналізу конкретну земельну ділянку. Звичайно, не слід вважати, що авторами пропонується за рахунок державного або муніципального бюджету розробляти детальний інвестиційний проект для кожної земельної ділянки. Розрахунки повинні проводиться за укрупненими середньоринковими показниками витрат і доходів, але при цьому давати реалістичне уявлення про ефективність розглянутих варіантів використання ділянки.

При плануванні використання території аналіз ЛНЕІ рекомендується проводити в шість етапів (рис. 3.2).

Етапи аналізу кращого та найбільш ефективного використання при плануванні використання території

Мал. 3.2. Етапи аналізу кращого та найбільш ефективного використання при плануванні використання території

Перший етап має на увазі збір і аналіз вихідної інформації про земельну ділянку, а також про можливі варіанти його використання. Прикладами такої інформації можуть бути площа земельної ділянки; категорія земель; перспективний напрямок використання ділянки, певне на етапі територіального планування; будівельні обмеження, що існують на ділянці; показники, що характеризують сегменти ринку нерухомості, що належать до аналізованих видів використання; укрупнені показники вартості будівництва; транспортна доступність; переважаючі грунту; врожайність сільськогосподарських культур; вартість техніки; витрати на вирощування кожної сільськогосподарської культури; вартість реалізації; кадастрова вартість земельної ділянки; плановані доходи і витрати від передбачуваних видів використання ділянки.

На другому етапі необхідно здійснити вибір методу оцінки земельної ділянки. З традиційних методів оцінки земельних ділянок - порівняння продажів, виділення, розподілу, залишку, передбачуваного використання і капіталізації земельної ренти - для цілей описуваної методики підходять не всі.

Методи, які мають у своїй основі методологію порівняльного підходу до оцінки, тобто порівняння продажів, виділення і розподілу, не можуть застосовуватися для справжніх цілей, так як, по-перше, вірогідні серйозні труднощі з пошуком аналогів, по-друге, вартість об'єкта, що отримується даними методами, ґрунтується на сформованих ринкових взаєминах середнього продавця і середнього покупця. Коли ж мова йде про найбільш ефективне використання ділянки, то на перше місце повинна стає вигода від використання, отже, оптимальними методами стають метод залишку і метод передбачуваного використання.

Обидва методи досить універсальні, застосовні для забудованих і вакантних ділянок і грунтуються на принципі очікування, тобто тому розмірі вигоди, який може отримати власник при аналізованому способі використання ділянки.

Третій етап аналізу має на увазі розрахунок грошових потоків і очікуваної вартості ділянки при аналізованому вигляді використання. Складові цього процесу традиційні для застосування даних методів оцінки, тому ми вважаємо зайвим зупинятися на цьому більш детально.

На наступному, четвертому, етапі виконавець розраховує екологічні та соціальні наслідки аналізованого використання ділянки. Як екологічного ефекту можна застосовувати традиційну методику оцінки впливу на навколишнє середовище при обгрунтуванні інвестицій в будівництво.

Подібна оцінка проводиться для визначення негативних наслідків запланованій господарської діяльності шляхом моделювання можливої деградації навколишнього середовища під впливом проектованого об'єкта.

Як соціальних наслідків аналізованого виду використання ділянки можна розглядати кількість новостворених робочих місць, обсяги прогнозних податкових виплат, які будуть надходити до консолідованого бюджету, вплив на рівень життя навколишнього населення і т.п.

Після проходження чотирьох етапів для першого варіанту використання об'єкта на п'ятому етапі аналітик повинен повернутися назад і виконати всі початкові кроки для всіх інших аналізованих видів використання ділянки.

Шостий етап передбачає осмислення отриманих результатів і порівняння екологічних економічних і соціальних показників по всіх варіантах використання земельної ділянки. Для цілей управління земельними ресурсами необхідно розглядати економічні показники в сукупності з соціальними показниками (створення робочих місць) та екологічним впливом на навколишнє середовище.

Наприклад, В. В. Лебедєв справедливо зазначає, що оцінювач повинен розраховувати максимальну прибутковість з урахуванням балансу інтересів суспільства і інвестора, наявності або відсутності необхідних інженерних потужностей, необхідність дотримання санітарних і протипожежних норм, планів муніципальних або регіональних властей щодо розвитку території на перспективу, наявності у власника чи користувача оцінюваної ділянки можливостей і ресурсів для зміни дозволеного використання і т.п. 1

З нашої точки зору, при визначенні найбільш ефективного використання земельної ділянки необхідно враховувати того, хто є замовником оціночних робіт, або в чиїх інтересах вони проводяться. Так, якщо замовником є приватний землевласник або інвестор, то максимізація прибутковості від використання ділянки в умовах обліку всіх зазначених вище факторів стає головним фактором вибору найбільш ефективного використання [11] [12] .

Якщо ж власником земельної ділянки є держава або муніципальне утворення, то при визначенні найбільш ефективного використання повинні враховуватися інтереси всіх сторін, що неможливо зробити без залучення матеріалів прогнозування використання земельних ресурсів.

Земля є основним видом природних ресурсів для нашої країни, основою для життя і діяльності народів, що проживають на її території, отже, найважливішими завданнями державної земельної політики стає створення умов для організації раціонального і ефективного використання земельних ділянок, що включають в себе облік громадських та галузевих потреб, вимоги сталого розвитку територій при одночасному зниження адміністративних бар'єрів і забезпечення оподаткування нерухомості.

Тому при виборі найбільш ефективного використання земельної ділянки, коли учасниками процесу виступають органи державної або муніципальної влади, необхідно враховувати інтереси землевласника і землекористувача, інтереси держави і муніципального освіти і інтереси суспільства.

Таким чином, процес управління земельними ресурсами та об'єктами нерухомості на різних рівнях неможливий без включення в нього етапу прогнозування. Нехтування цим етапом може привести до серйозних помилок при прийнятті управлінських рішень, витрати на усунення наслідків яких будуть більше вартості прогнозних робіт 1 .

Навпаки, створення ефективної системи прогнозування використання земельних ресурсів активно сприяє розвитку території, раціонального використання земель та підвищення ефективності системи управління. Науково обгрунтоване планування створює довгострокові цілі, виправляє структурні пропорції між галузями, розробляє заходи щодо якнайшвидшого досягнення поставлених цілей. Заходи з прогнозування та планування використання земель розвивають окремі території і країну в цілому і є орієнтиром регіональної стратегії [7] [14] .

  • [1] Варламов А. А. Земельний кадастр. Т. 2. Управління земельними ресурсами.
  • [2] Воробйов, А. В., Акутнева Е. В. Управління земельними ресурсами: навч, пособіе.Волгоград: Волгоградський ГАУ, 2015.
  • [3] Царенко А. А., Шмітд І. В. Планування використання земельних ресурсовс основами кадастру: навч, посібник. М.: Альфа-М: НДЦ ИНФРА-М, 2014.
  • [4] Варламов А. А. Земельний кадастр. Т. 2. Управління земельними ресурсами.
  • [5] Варламов А. А., Гальченко С. А. Управління земельними ресурсами.
  • [6] Варламов А. А. Економіка і екологія землекористування: підручник: у 2 т. Т. 2. Формування та обґрунтування об'єктів системи землекористування. М .: ВД «Фолиум», 2014.
  • [7] Комаров С. І. Прогнозування вартості земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва (на прикладі Московської області).
  • [8] Антропов Д. В. Особливості землекористування в зонах з особливими условіямііспользованія територій // Майнові відносини в Російській Федераціі.2012. № І. С. 6-10.
  • [9] Наказ Мінекономрозвитку Росії від 25 вересня 2014 р № 611 «Про затвердження Федерального стандарту оцінки" Оцінка нерухомості (ФС. № 7) "».
  • [10] Антропов Д. В., Лепешкіна О. Н. Проблема формування інформаційної базиуправленія землями з особливими умовами використання територій // Землевпорядкування, кадастр і моніторинг земель. 2013. № 8. С. 21-26.
  • [11] Лебедєв В. В. До питання про НЕІ земельної ділянки // Майнові отношеніяв РФ. 2014. № 8. С. 23-29.
  • [12] Комаров С. І. Визначення кращого і найбільш ефективного іспользованіяземельного ділянки: проблеми та перспективи // Rway: інформаційно-аналітіческійбюллетень ринку нерухомості. 2016. № 256. С. 27-31.
  • [13] Комаров С. І. Прогнозування вартості земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва (на прикладі Московської області).
  • [14] Царенко А. А. Планування використання земельних ресурсів з основамікадастра.
 
<<   ЗМІСТ   >>