Повна версія

Головна arrow Географія arrow Прогнозування і планування використання земельних ресурсів та об'єктів нерухомості

  • Увеличить шрифт
  • Уменьшить шрифт


<<   ЗМІСТ   >>

ОСОБЛИВОСТІ ЗЕМЕЛЬНИХ РЕСУРСІВ ТА ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ЯК ОБ'ЄКТА ПРОГНОЗУВАННЯ І ПЛАНУВАННЯ

Одним з основних етапів планування і прогнозування використання земельних ділянок і об'єктів нерухомості є вибір методу. Залежно від того, наскільки адекватним прогнозованого і планованому об'єкту буде метод, настільки точними і достовірними вийдуть прогноз і план, настільки наслідки управлінських рішень будуть відповідати очікуваним. Власне, сам етап складатиметься з двох підетапів: вибору виду методу прогнозування та планування і вибору конкретного методу.

Але перш ніж приступити до розгляду класифікації методів прогнозування і планування, необхідно виділити відмітні особливості вихідних даних для прогнозування і планування використання земельних ділянок і об'єктів нерухомості [1] .

  • 1. Наявність короткого тимчасового ряду. Аналітики і дослідники, що займаються прогнозуванням в Росії, знаходяться в більш складній ситуації, ніж їхні західні колеги, в розпорядженні яких є дані про динаміку основних показників ринку нерухомості за кілька десятиліть. З огляду на, що в радянські часи ніякого ринку нерухомості не існувало в принципі, аналітик може в кращому випадку (при аналізі великих міст і їх околиць) спиратися на динамічний ряд з 10-15 рівнів, складених з річних значень. Більш того, аналітики ринку землі Підмосков'я, як було показано раніше, мають можливість оперувати лише інформацією за 4-4,5 року.
  • 2. Відсутність достовірної інформації про суми угод з нерухомим майном. Виконавці, які виконують прогнозні роботи для органів державної (муніципальної) влади, мають доступ до даних установ з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. На жаль, в Росії велика частина сум угод значно перевищує зазначені в документах, отже, достовірність прогнозу, що спирається на подібні дані, викликатиме великі сумніви. Аналітикам, які здійснюють прогноз для потреб приватних юридичних і фізичних осіб, доводиться працювати з даними про пропозиції нерухомості або з базою даних про угоди, що проходять через певний агентство нерухомості. У першому випадку необхідно робити знижку на торг, яка змінюється з плином часу, у другому - на те, що обсяг даних окремого ріелторського агентства може не відображати достовірно стан усього ринку.
  • 3. Неузгодженість даних з різних джерел. Ця особливість надзвичайно характерна для ринкової інформації про ціни на землю, обсягах попиту і пропозиції. Один із шляхів отримання інформації про основні параметри ринку - звернутися до оглядів ринку, публікуються у відкритому доступі різними консалтинговими компаніями. Проблема, що виникає при використанні подібних даних, полягає в тому, що основні показники, що характеризують ринок, значно відрізняються в оглядах різних компаній
  • (До декількох відсотків). Це пояснюється, по-перше, різними методиками обчислення показників; по-друге, тим, що жодна компанія не може зібрати повну інформацію через непрозорість ринку. При існуванні яскраво вираженої тенденції подібний стан речей не є критичним, але використання різних даних може привести до висновків про наявність прямо протилежних трендів. Для отримання достовірного прогнозу аналітику необхідно або спиратися на дані з одного і того ж джерела (що не завжди можливо), або виводити усереднені значення показників, спираючись на власну експертну думку про достовірність даних.

У сучасній Росії найбільшим попитом і довірою користуються короткострокові (в російських умовах до одного року) і середньострокові (один-два роки) прогнози. Але суб'єкти управління, що мають справу з нерухомим майном, виходячи з особливостей нерухомого майна як активу (в першу чергу це тривалість термінів створення будівель і споруд та служби нерухомості), стикаються з необхідністю довгострокових і сверхдолгосрочний прогнозів. Потреба в оперативних прогнозах в сфері нерухомості значно менше і виникає тільки при управлінні нерухомістю або при виборі економічно обґрунтованого моменту для здійснення операцій. Незважаючи на всі перераховані труднощі з вихідними даними, замовник прогнозних робіт вимагатиме (особливо коли прогноз виконується для органів державної (муніципальної) влади), а виконавці повинні будуть виконувати прогнози з періодом попередження до 10-15 років включно.

Спираючись на розглянуті особливості наявних даних, сформулюємо мінімальні вимоги до них. В силу малої кількості рівнів часових рядів, що описують ринок нерухомості і використання земельних ділянок в Росії, аналітик не повинен нехтувати жодним з них, так як зниження тривалості ряду на одиницю може привести до значної зміни достовірності прогнозу. Отже, ця особливість ставить під сумнів використання деяких методів прогнозування, про що піде мова далі.

  • [1] Комаров С. І. Прогнозування вартості земельних ділянок для індивідуального житлового будівництва (на прикладі Московської області): дис. ... д-ра екон.наук. М.: ГУЗ, 2007.
 
<<   ЗМІСТ   >>